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- マンションの建て替えにはどれくらいの費用と期間が必要？知っておきたいマンションの建て替えについて
目次
マンションの築年数が経ってきたときや、中古マンションを購入するときに気になるのがマンションの寿命。
快適な住まいのために、古いマンションの建て替えを考える方も多いのではないでしょうか？
しかし建て替える際にネックになるのが、「どれくらいの費用と期間がかかるのか」ということでしょう。
そこでこの記事では、マンションの建て替え費用と期間、建て替えで利用できる支援制度などをご紹介します。
マンションの建て替えにかかる期間
マンションの建て替えには、長い期間が必要です。
さらに、建て替えるためにクリアしなければならない条件があります。
＜そもそもマンションの建て替えは必要？＞
マンションの耐用年数は法律上で47年と定められており、47年を過ぎると建物の価値がなくなります。
しかし、47年を過ぎれば住居としての機能を失うというわけではありません。
建築技術が向上しているおかげで、築47年を過ぎても住居として活躍しているマンションもあります。
そのため、マンションの建て替えは必要ではないと感じている方も多いでしょう。
しかしながら老朽化したマンションは入居者だけではなく、周囲の建物や通行人などの第三者に危害をくわえてしまう恐れがあります。
マンションの老朽化を放っておくと、さまざまなリスクがあることを把握しましょう。
＞＞築40年マンションはどれくらい住めるのか？ 売却や購入、相続の場合を解説！
＜マンションの建て替えのタイミングはいつ？＞
マンションの建て替えのタイミングは、築30年以上40年未満が最も平均的です。
建物の老朽化は避けれず、築15年を過ぎたあたりから、水回りの設備や外壁などを修繕する必要があります。
そのような小さな修繕を繰り返しながらやがて大規模修繕工事をおこない、築30年以上になると建て替えるマンションも増えていきます。
＜マンションの建て替えができる条件＞
マンションの建て替えは区分所有法により、「マンションの区分所有者の4/5以上と、議決権の4/5以上の賛成を得る必要がある」と定められています。
そのためマンションの管理組合の一存で建て替えられるというわけではなく、入居者の同意が必要不可欠です。
しかし、「建て替え費用の負担が大きいこと」や「空室の所有者と連絡がつかないこと」「建て替えで得られるメリットが少ない」といったことから、多くのマンションが建て替えられていないのが現状です。
＜マンションの建て替えの流れ＞
マンションの建て替えはさまざまな過程を経て実施されるので、新しいマンションが完成するまでに約9か月から約1年半かかると言われています。
また、マンションの建て替えの話があがってから入居者の意見をまとめるとなると、全体で10年以上かかることもあるでしょう。
以下は、マンションの建て替えのおおまかな流れになります。
①建て替えの準備
入居者の主導で勉強会などを実施し、どのよう工事が必要になるのか話し合います。
その後理事会から理解を得て、入居者全体の問題として発展させます。
②建て替えの検討
専門家などを交えマンションの建て替えについて、検討を始めます。
建て替え推進決議で入居者から一定の合意が得られれば、計画段階に移ります。
③建て替えの計画
施工会社に建て替え計画を作成してもらい、入居者の4/5以上の賛成が得ることで建て替えの実施が可能になります。
④建て替えの実施
入居者は仮住まいに移り、建て替えが実施されます。
マンションの建て替えにかかる費用
マンションの建て替えはさまざまな過程を経る必要があるので、新しいマンションが完成するまでに長い期間がかかります。
では、建て替えにかかる費用はどうなるのでしょうか？
＜マンションの建て替えにかかる費用はどれくらい？＞
マンションの広さやグレードによりますが、60㎡の分譲マンションだと約1,000万円から2,000万円が建て替え費用の相場になります。
内訳としては解体費用や建築費用、設計費用などで、かなり大きな費用を用意しなければなりません。
さらに、建て替え中にかかる仮住まいの賃貸料や引越し費用も加算されます。
このことから、「建て替え費用を用意できるか」「建て替えるだけの資産価値があるか」など、マンションを購入する前に考慮する必要があるでしょう。
将来的にマンションに住み続けるのか、それとも売却するのかによっても選ぶべきマンションは変わってきます。
計画性を持って購入することが重要と言えるでしょう。
＞＞マンション購入で後悔する理由と絶対に後悔したくない人のためのチェックポイント
＜マンションの建て替え費用は誰が負担する？＞
購入したマンションは入居者の資産であり、マンションの建て替え費用は入居者も負担しなければなりません。
「毎月払っている修繕積立金は使えないのか？」と考える方もいますが、修繕積立金をマンションの建て替え費用に充てることは、国土交通省のマンション標準管理規約で禁止されています。
一般的に、マンションの管理規約はこの標準管理規約を元に作成されるので、修繕積立金を充てられません。
しかし、あくまでも法律では禁止されていないので、専門家などに相談しながらマンションの管理規約を変更し利用するケースもあります。
マンションを建て替えるなら知っておきたいこと
費用の大きさや入居者の合意が得られないことから、実際のところ、マンションの建て替えは実施されないことも多いです。
そのため、「マンションの建て替えについてよくわからない」という方も多いでしょう。
そこで、マンションの建て替えについて知っておきたい支援制度についてご紹介します。
＜マンションの建て替えで利用できる支援制度＞
現在、高度経済成長期の建設ラッシュで建てられたマンションの老朽化が進んでいます。
こういったマンションの建て替えを促進するために、2002年にマンション建替え円滑化法が制定されました。
これに伴い建て替えにかかる費用に対して、支援制度が設けられています。
2014年には、旧耐震基準で建てられているマンションで、かつ入居者の4/5が賛成すれば土地と建物の売却ができるようになりました。
売却益は入居者の持分に応じて分配されるので、今後さらにマンションの建て替えが円滑に進むでしょう。
＜マンションの建て替えが決定したら＞
マンションの建て替えが決定したら、「費用を負担して再入居する」か「そのまま退去する」かの二択になります。
もし建て替えることで資産価値が上がる場合や、立地などが気に入っており退去したくない場合は、再入居を選ぶとよいでしょう。
しかし、費用の負担が大きく経済的合理性を考慮するなら退去を選ぶケースもあります。
とくに退去する場合は、マンションの管理組合に分譲マンションの権利を売り渡しますが、低価格での売却であることに注意しましょう。
そのため、建て替えが検討される前に売却することも一つの選択肢になります。
まずは、マンションがどれくらいで売却できるのか査定してみましょう。
まとめ
老朽化マンションを放置しておくとさまざまなリスが発生し、いずれ建て替えについて検討する必要があります。
しかしながら建て替えには多くの費用がかかり、実現することが難しい場合も多いです。
そこでマンションにかかる費用や期間を知り、まずはどのような選択がベストなのか検討してみましょう。
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