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- 契約不適合責任から瑕疵担保責任へ主な変更点について
目次
2020年の4月に施行された改正民法によって、よく耳にするようになった契約不適合責任。
従来の瑕疵担保責任と比較すると、法の性質や対象となる範囲や要件、請求できる権利などに多くの変更点がありました。
この記事では不動産の売却や購入を検討している方々に向けて、契約不適合責任の詳細や瑕疵担保責任との違い、民法の改正の要点についてまとめました。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いが気になる方は、是非ご覧ください。
瑕疵担保責任と契約不適合責任とは？
2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任は契約不適合責任へとその呼び名が変更となりました。
その背景には、買主が請求できる権利が「瑕疵」に留まらず「契約不履行」にまで拡大したことを意味しています。
まずは、それぞれの詳細を見ていきましょう。
瑕疵担保責任とは？
不動産取引における瑕疵とは、取引の目的物である土地や建物に本来あるべき品質や状態が備わっていなかったり、傷や欠陥があることをいいます。
この瑕疵が発覚した場合、買主は賠償請求をすることが可能で、契約の目的を達成できない場合は契約解除も可能です。
しかし、この権利を主張するためには瑕疵が「隠れたもの」でなければならず、瑕疵を知った日から1年以内に権利行使しなければならない、という要件を満たさなければなりません。
契約不適合責任とは？
契約不適合とは「引き渡された目的物が種類、品質、または数量に関して契約に適合しないこと」です。
つまり、瑕疵の有無は関係なく、取引の内容に合致した目的物であるかどうかが注目されることとなります。
不適合であった場合、損害賠償や契約解除に加え、追完請求や代金減額請求が可能です。
また、瑕疵担保責任において要件とされていた隠れた瑕疵は不要となり、1年以内に相手方に通知することで権利は保全されます。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い
瑕疵担保責任は法定責任です。
つまり、目的物の引き渡しができていれば契約は履行されているが、引き渡し後に瑕疵があれば責任を負うというものです。
一方、契約不適合責任は契約責任です。
目的物の引き渡しができていても、その目的物が契約内容に合致していない場合は、契約が履行されていないため契約不履行を問われることとなります。
そのため、買主にとって有利な法改正が成されたと言えます。
瑕疵の種類と内容とは？
買主が請求し、売主が責任を負うことになる瑕疵にはいくつかの種類があります。
ここでは瑕疵の種類とその例を見ていきます。
心理的瑕疵
取引において買主が心理的な抵抗を受ける可能性のあることを指します。
たとえば、過去に死亡事故が発生している物件などが挙げられます。
自分が住もうとしている部屋で過去に死亡事故が発生していたと聞かされたら、住むのを遠慮したくなる方も多いと思います。
自然死であればまだしも、自殺や殺人であった場合はなおさら敬遠されることになります。
同じような理由で、近隣に暴力団の事務所やカルト教団の布教施設などがある場合も心理的瑕疵に当たる可能性があります。
物理的瑕疵
目的物の自由な使用および収益を物理的に阻害する恐れのある状態です。
瑕疵と聞いたときに、もっともイメージしやすい内容かも知れません。
これに該当するのは木造の建物の柱がシロアリの被害を受けていたり、劣化により軒下から雨水が侵入し雨漏りが発生しているような場合です。
また、土地では地盤沈下や土壌汚染、危険な地中埋没物などが該当します。
これらは表面的には把握することが難しく、具体的な被害が発生してから発覚することとなるため、隠れた瑕疵の代表格と言えます。
法律的瑕疵
法律や条例などの制約により、目的物の使用や収益に制限が生じることです。
耐震基準を満たさない建物や消防法で定められた設備が設置されていない場合、共有や質権などの権利関係による制限もあります。
また、再建築不可だったり、条例による高さ制限など、建て替えをおこなうための土地などでも法律的瑕疵は見られます。
しかし、これらは多くの場合、事前の調査をおこなうことで把握することが可能です。
そのため、瑕疵というよりは調査不足、それによる重要事項説明不備として扱われることもあります。
環境的瑕疵
これは目的物には問題がないものの、その目的物を取り囲む周辺の状況によって、自由な使用や収益が脅かされる可能性のあることを指します。
近隣に工場があり、夜間に出入りする車両の騒音がひどい状態だったり、近隣で長期間にわたり工事がおこなわれていて振動が激しい場合などです。
民法改正後の契約不適合責任の詳細
瑕疵担保責任から契約不適合責任への変更により、目的物が不適合だとみなされた場合に買主が請求できる権利にも変更がありました。
ここでは、契約不適合責任において変更になった買主の権利、および法改正に伴って変更となった各種要件などの詳細をご説明いたします。
賠償請求権と契約解除権
賠償請求権と契約解除権とは、目的物の内容が契約内容と異なっていた場合に、文字通り賠償請求や契約解除を要求することができる権利のことです。
もともと、これらの権利は改正前にも認められていました。
しかし、請求できる範囲と要件が変更されています。
以前の賠償請求範囲は相手方を信頼して契約することで得られるはずだった「信頼利益」に限られていて、売主側は無過失でも責任を負わなければならないものでした。
しかし、改正により範囲は信頼利益のみならず、契約不履行による損害へも広がりました。
その反面、要件として売主の帰責事由が必要となりました。
契約解除においては、必要とされていた「隠れた瑕疵」と「目的を達成できない場合」の2つの要件が不要となりました。
つまり、相手方に対して契約の履行を求めて一定期間経過したにも関わらず、履行が期待できない場合は契約解除が可能となった訳です。
追完請求権
改正によって追加された新たな契約不適合責任です。
追完とは法的に効力が未確定な行為に対して、あとから有効にする行為を指します。
たとえば、引き渡しを受けた目的物に雨漏りが発覚した場合、買主は修繕を求めることができ、売主はその責任を負います。
また、消防法で定められた報知器の数に不足があった場合、足りない部分を売主が補わなければなりません。
代金減額請求権
これは追完請求に付随する権利です。
不適合の是正を求め、追完請求をおこなったにも関わらず、一定期間、契約が履行されない場合はその不適合の程度に応じて、代金の減額を請求できます。
改正前は目的物の権利の一部が他人のものであった場合と数量不足・一部滅失の場合に請求可能でしたが、契約不適合にも適用できるようになりました。
民法改正のポイント
民法の改正によって売主が負うのは法定責任から契約責任へと変わりました。
そのため、目的物が特定物であるかどうかは問われなくなり、瑕疵は隠れている必要はなくなった訳です。
そして、目的物の不適合については追完請求できるようになったものの、売主の帰責事由が必要となりました。
まとめ
民法改正によって、買主有利の方向性へと制度の変更がなされました。
しかし、請求には売主の有過失が求められるため、すべての不具合が補完されるということではありません。
しっかりと事前調査をおこない、双方で納得の上、取引をすること。
また、相手と合意した内容には責任を持つ姿勢が大切です。
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Writer この記事を書いた人
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