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- 「アパート経営はするな」と言われる理由はなぜ？リスク対策を忘れずに！
目次
しかし一方で、「アパート経営はしないほうがいい」と言われたり、「アパート経営なんて始めなければよかった」と後悔したりする大家もいます。
この記事では、アパート経営はするなと言われる理由や失敗のケース、対策などをご紹介します。
アパート経営はするなと言われる理由
アパート経営に興味がある方のなかには、「アパート経営はおすすめできない」という声を聞いたことがある方もいるでしょう。
アパート経営に限らず、不動産投資には一定のリスクがあり、当然損をする可能性もあります。
以下で、アパート経営はするなと言われる理由をくわしく見てみましょう。
＜多額の初期費用がかかるから＞
アパート経営を始めるには、まず経営するアパートと土地を取得しなければなりません。
そのため、始めるために多くの費用をかけ、経営しながら回収していく流れになります。
さらに、アパート経営を始めて、利益がすぐに発生するとは限りません。
初期費用のほかにも、自己資金を用意しておく必要があるでしょう。
＜借金になることがあるから＞
もしアパート経営がうまくいかなかった場合、借金を背負うことになるかもしれません。
家賃収入が少なくても毎月ローンの返済は続き、ローンが返済できないと、アパートが差し押さえられ競売にかけられます。
しかし、売却益がたりずローンを完済できないと、残債は自己資金から用意しなければなりません。
アパート経営が失敗したときのことを考えると、「アパート経営はおすすめできない」という意見があるのも納得できるでしょう。
＜将来的に節税対策はできないから＞
アパート経営で減価償却を利用すれば、節税が期待できます。
しかし、この減価償却には期間が決められているので、将来的には節税対策が難しくなるでしょう。
また、老朽化にともないアパート自体の価値や需要も減少するので、アパート経営の出口も考える必要があります。
最終的にアパートを売却するのか遺産として家族に残すのか、どちらにしても税金が発生するころに注意してください。
アパート経営の失敗
アパート経営を始めるなら、まずはアパート経営に潜むリスクを抑えておきましょう。
どのようなリスクや失敗があるのか把握していれば、適切に対処することも可能です。
＜空室が続いて家賃収入が得られない＞
アパート経営は、家賃収入によって利益を得るビジネスです。
入居者が決まるまでには、広告などで募集したり入居者が内見をしたりなど、賃貸契約に至るまで時間がかかります。
そのため、空室が続いてしまうと家賃収入が得られず、経営がうまくいかなくなるでしょう。
＜入居者トラブルに対応できず入居者が減る＞
アパートは集合住宅なので、さまざまな入居者が集まります。
入居者同士の生活スタイルが異なることで、トラブルも起きやすくなるでしょう。
とくに多いのが騒音トラブルで、小さい子どもがいる家庭と一人暮らしをしている場合では、騒音に対する不快感も変わります。
入居者トラブルは迅速で適切な対処が肝心ですが、対応に時間がかかってしまうと、入居者が退去することもあるでしょう。
＜周辺環境の変化で需要が低下する＞
アパート経営を10年、20年と続けていくと、始めた当初と周辺の環境が変化していることがあります。
たとえば、周辺に大学があったので学生をターゲットにしていたけど、大学の移転により賃貸の需要が下がる場合です。
また、日当たりのよさを売りにしていたけど近くにビルやマンションが建設されてしまい、日当たりが悪くなってしまうこともあるでしょう。
周辺環境の変化によって賃貸アパートの需要が減少すると、経営に影響するかもしれません。
＜修繕費が高くて利益にならない＞
アパートは、築年数が経つにつれ老朽化が進み、修繕が必要になります。
しかし、中古アパートを購入した場合や定期的なメンテナンスをしていないと、修繕費が予想以上にかかってしまうケースがあります。
修繕費が高額になると出費が増えてしまい、負担が大きくなるでしょう。
＜ローンの返済が困難になる＞
アパート経営のために借り入れたローンは、毎月返済していきます。
しかし家賃収入が思ったよりも得られない場合、返済が困難です。
また、アパート経営では住宅ローンを利用できず、不動産投資用のローンを借り入れなければなりません。
不動産投資用ローンは、住宅ローンと比べて金利が高めに設定されているので、自己資金を多めに用意しておく必要があります。
＜保険に未加入で損失をカバーできない＞
ローンを借り入れていなかったり経営コストを抑えたりしたい場合、火災保険に加入していないというケースがあります。
しかし火災や災害などでアパートを失ってしまうと、収入減が無くなるだけではなく、資産まで失うことになります。
火災保険で損失をカバーできるので、必ず加入しておきましょう。
＜サブリース契約が原因で売却できない＞
サブリースとは、サブリース業者や不動産会社にアパート経営を任せ、経営の収益の一部を毎月取得できるというもの。
空室や家賃下落が起きたとしても大家には影響しないので、アパート経営に不安がある方に向いているでしょう。
しかし、大家とサブリース業者は賃貸借契約を結んでおり、簡単にサブリース契約を解約することができないというデメリットがあります。
またサブリース物件は、サブリース契約付きで売却することになるので買手が限られてしまいます。
そのため、一度サブリース契約をすると途中解約が難しく、売却しづらくなるのです。
アパート経営の対策
これまで、アパート経営で失敗するケースをご紹介しました。
アパート経営にはリスクがあり、「やらないほうがいい」「おすすめできない」と言われる理由も多く存在します。
しかし、どんな投資でもリスクはつきものです。
適切な対策を知って対応できるようにしましょう。
＜アパートのターゲットを決める＞
ファミリー向けや学生向け、外国人向けなどアパートのターゲットを決めておけば、ある程度生活スタイルが似ている入居者を集められます。
そのため、入居者トラブルが発生するリスクを下げられるでしょう。
地域の特色や周辺の賃貸ニーズから判断しましょう。
＜こまめなメンテナンスで修繕費を節約する＞
日頃からこまめな点検とメンテナンスをおこなえば、早めに破損している場所を見つけることが可能です。
すぐに対応することで修繕にかかる費用や時間が節約でき、アパートの状態も管理しやすくなります。
日頃からアパートの状態を確認し、管理することがおすすめです。
＜アパート周辺の土地の種類を確認する＞
建てられる建物の高さや種類は、土地の用途によって異なります。
そのため、アパートを購入する前に周辺の用途を把握しておくことで、将来どのような建物が建設されるのか、日当たりが変化するのかが予想できます。
インターネットで簡単に確認できるので、購入前に把握しておくようにしましょう。
＜アパート経営の出口を考えておく＞
アパート経営では経営方法のほかに、どのようにアパート経営を終えるのかという視点も大切です。
売却と相続、どちらにしても費用がかかり、売却の場合は売るタイミングも考慮しなければなりません。
アパート経営を始めるときから出口を想定しておけば資金計画がたてられ、緊急の事態にも対処できるでしょう。
まとめ
不動産投資は不労所得が得られる分、リスクがつきものです。
そのため、「アパート経営はするな」という意見も存在します。
しかし、あらかじめ発生するリスクを知っておけば適切に対処できますよ。
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