野川正克（ノガワマサカツ）（センチュリー21メイクス）の詳細

出身地	京都府	座右の銘	ネバーギブアップ、生きた証を残す、
長所	不動産・建築に関する数多くの資格と実務経験があります。また、それ以外のデザイン（レタリング・ＰＯＰ等）・占い（家相学・観相学・陽明学）や得度（在家）など資格や免許を取得しております。また、経営に関する勉強も数多く受講して日々自己研鑽に取り組んでおります。	短所	真面目すぎて頑固なところがあります。明るくハイテンションな部分を表現できたらと思います。
家族構成	妻、子供2人	将来の夢	-
外国語	京ことば	尊敬する人	-
趣味	ゴルフをしますが90～100位のスコアで年に数回80代が出る程度です。練習嫌いの為、中々上達いたしません。	特技	-
得意物件	【売買物件】中古マンション,新築戸建て,中古戸建て,土地,収益物件,店舗,リフォーム・リノベーション,高齢者向け,ファミリー向け,駅近物件

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野川正克（ノガワ　マサカツ）を五角形で表すと...

不動産の知識＆経験: 95pt

木造建築の知識＆経験: 95pt

収益不動産の知識＆経験: 95pt

ゴルフ: 25pt

お酒: 0pt

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2024年11月不動産相談回答ランキング - 位/10904人中

総回答数:: 256件

質問のカテゴリー:不動産会社

なるほど！2

: 2019/02/19仲介手数料について
とある不動産会社に相談中、売主物件の良い物件を見つけました。売主物件のため仲介手数料はかからないのですが、それまで相談していた不動産会社への義理立てのためにもそこを通したい気持ちもあるのですが、やはり相談中の不動産会社を通すとその分仲介手数料が発生するのでしょうか？また、複数の不動産会社に同時に相談を進めるのはよくないでしょうか？

: 2019/02/19基本的には宅建業者を仲介として介在させると手数料は必要になります。

額については介在させる宅建業者とご相談ください。

当事者である売主と買主と直接交渉や取引をする場合は駆け引きや判断で悩むことがあると思いますので信頼できる宅建業者に依頼する事は良い事だと思います。

特に個人間取引の場合（売主も買主も個人の場合）は宅建業者が介在させる事（今回の場合は違うようですが）をおすすめします。

取引に仲介業者を介入させるには売主の承諾が必要ですし売主側と仲介業者の手数料の合意も必要です。

介在させたい宅建業者があるのでしたら相談されるのは良いと思います。
その後は相談された宅建業者が判断、遂行すると思います。

質問のカテゴリー:通勤・通学

なるほど！3

: 2019/01/25１９９８年のエアコン取り替えをたのみたい
電化製品２０年もたっているエアコンもちろん効きも悪い
音もうるいさい
火災もこわい

: 2019/01/26取替を依頼されるのは結構ですが、故障していないのであれば貸主が取替を承諾するのは難しい交渉ですね。
また、エアコン付きの条件で契約されているのですね？
エアコンは賃貸の条件に入っていない場合（残置物扱い）もあります。

質問のカテゴリー:同棲

なるほど！2

: 2019/01/26同居人について
彼氏と同棲する予定なのですが、その際契約書には必ず同居人を記名しないといけないのでしょうか。
会社に契約書を提出するのですが、新入社員ということもあって同棲してることはちょっと言いづらいです。

: 2019/01/26契約書には同居人を記名頂きます。
記載しないと契約違反にもなりかねない条件です。
契約される宅建業者にご相談されたら如何でしょうか？

質問のカテゴリー:転勤

なるほど！3

: 2019/01/14住民票について
教えていただきたいです。
現在、夫が単身赴任のため社宅に住んでおり、私と息子が実家(妻側)に住んでいます。
基本的に私と息子は実家で暮らしており、夫が帰省した時のために家族で過ごすためのアパートを借りたいのですが、アパートを借りる際には住民票を移動させなければ、契約はできませんか。尚、実家とアパートは同じ市を考えています。

: 2019/01/15通常の賃貸契約書に契約を締結したら住民票を移さないといけないという条文はありません。
ですから特別にそのような定めがなければ住民票については問題ないと思います。
契約には住民票や印鑑証明、保険証などの提出は必要になります。
また長期の不在については貸主に届け出義務などがあります。
居住以外の利用（利用目的の変更）等は契約書に明確に記載してあります。

質問のカテゴリー:費用(初期費用・手数料等)

なるほど！2

: 2019/01/14鍵の紛失に関して
数か月後に賃貸マンションを退去予定なのですが、入居時に頂いた鍵の２つのうちの１つ（ディンプルキー）を紛失してしまいました。
「入居時」に敷金と合わせて鍵交換費を既に支払う流れの賃貸物件のため、次に入居される方も入居時に、鍵交換費用を支払われると思うのですが、
この場合、私の負担は何かありますか？

: 2019/01/15最終判断は契約当事者が任意に決めますので負担の有無は直接ご確認下さい。
客観的な意見としては、いえらぶ太郎様が紛失した鍵の交換費用は負担する必要があります。
ご自身の過失ですから仕方ないと思います。
次の契約者が鍵を交換するから支払わなくても良いという理由では対抗要件になりませんのでご承知おきの上、相談や交渉されては如何でしょうか？

質問のカテゴリー:一人暮らし

なるほど！1

: 2019/01/05契約後の物件の変更
春から大学生になり一人暮らしをします。
物件を契約したのですが同じ不動産の他の物件に
変更したくて迷っています。契約後の物件の変更は可能なのでしょうか。また不動産自体は変更しないので違約金などは発生しないのでしょうか。

: 2019/01/05窓口となる不動産会社が同じでも契約者（貸主）が違えば利害関係が発生します。
基本的には契約後の物件変更は違約金（解約金）が発生します。

契約後とありますが現在の進行状況及び契約者の状況が明確に解りませんので、相談されている宅建業者に早急に直接ご相談頂く方が良いと思います。

質問のカテゴリー:その他

なるほど！2

: 2018/12/3110ヶ月だけの賃貸
10ヶ月間だけ東京で務めるので都内又は東京近郊に住みたいと考えています。シェアハウスは生活上出来ず、マンスリーマンションも割高になるため難しいです。(新卒入社のため貯金も僅かです)
シェアハウスやマンスリー以外の方法で、住む方法はありますでしょうか。

: 2019/01/0110ヶ月の期間であればマンスリーマンションより通常の賃貸を借りて解約する方が費用は安く済む可能性が高いですね。
希望される地域の賃貸業務をされている宅地建物取引業者にご相談頂ければと思います。
物件によっては短期解約のペナルティを高く設定されている場合がありますので事前に確認されておく方が良いかと思います。

質問のカテゴリー:マンション

なるほど！2

: 2018/12/16投資用ワンルームマンションを購入させられたが手放したい
住宅販売仲介業者から不動産投資勧誘を受けて強引に契約させられてしまい、都心にあるワンルームマンションの所有者となっています。
その業者とはサブリース契約を締結しており、家賃保証をうたっていたものの実際は減額請求ができ、拒否した場合には契約解除できるようです。サブリース契約書にもそれを裏付ける条項がありますので。

35年ローン利率2.55%、新築20平米、駅近く、2200万円と2100万円の物件です。
毎月の支払い金額が8万円の2軒で16万円、
家賃収入が7万円の2件で14万円、
私は差額と管理費3万円弱を支払っています。
所得税還付と固定資産税の支払いとで相殺、付加して、この物件を所有することによる収支は年間マイナス35万円程度となっています。

当初の話ですと「もしいらなくなったらいつでも当社が全額買い受ける」と言っておりましたが契約書のどこにもそれを裏付ける記載がなく、今聞いたら「売買手続きをして残債を０にする、売値と買値の差額をあなたに負担してもらわないように基本的にはする」と言っており、おそらく「買主を探す仲介をする」という程度の意味でそう言っていたのであろうと思います。

各所に相談しましたところ、任意売却して残債を圧縮して、最悪自己破産するしかないという結論にたどり着きました。

そうするしかないのでしょうか？

債務保証委託もしており、債務保証会社に代位弁済してもらった場合には、求償額に損害金年14%を付加して支払わなければなりません。抵当権が設定されています。

: 2018/12/17残念な事例ですね..任意売却~自己破産した方が良いか？というご質問でしょうか？
今回の事例で言えば自己破産は最悪のパターンだと思います。

今すぐ、どうしても売却（手放す）しなければならないご事情があるのでしょうか？
自己破産をしなければ支払いが出来ない状態なのでしょうか？

年間35万円程の負担が厳しい訳ではなければ
年間35万円の負担を続ければ35年後には借入金は０になりますからそれ以降は16万円の支払いがなくなりますし売却すれば売却金額が手元に残ります。
返済を続けて借入金＜売却金額となった時に売れば借金は残りませんから自己破産を考える必要もありません。

文面だけでは他のご事情が解りませんが時期を待つことも大切な判断だと思います。

質問のカテゴリー:マンション

なるほど！1

: 2018/12/13重要事項に関わる調査報告書の虚偽記載による重要事項の説明
中古マンションを購入しました。不動産業者の担当者に犬猫のアレルギーがあるため、ペット不可の物件だと確認して購入しました。管理会社の調査報告者には一切不可と記載されており、その報告者が重要事項説明書に添付されていました。また、管理組合の規約にも記載されていました。ところが、大型犬が堂々とリードに引かれただけでエレベーターに乗っていたので、管理人に確認するとこのマンションはペット可で犬猫合わせて17世帯飼っているということでした。購入したのは12階でエレベーターを使用しないわけにはいきません。虚偽記載を理由に契約の解除、損害賠償請求は出来ますか？

: 2018/12/15みのたろう様
ご質問の内容であれば重要事項説明書の記載間違い（調査ミス）と思われますので宅地建物取引業者に対して損害賠償請求は可能だと思います。

契約解除できるか？（又はするか？）虚偽か過失か？そのあたりは状況（取引前？後？）により判断が代わると思いますので宅地建物取引業者の所属する団体（宅地建物取引業協会又は全日本不動産協会）等の無料相談所にご相談頂き受付（代位弁済等の場合に必要）をしておいてください。
その後、宅建業者と自主解決を勧められますので、みのたろうさんの納得できる条件で宅建業者と自主解決出来ればそれで結構ですが万一自主解決できなければ弁護士への相談も必要になると思います。

質問のカテゴリー:費用(初期費用・手数料等)

なるほど！1

: 2018/11/20大家さんが代わりました。
大家さんがご高齢の為、その息子さんが大家さんになったのですが、新たに保証金を請求されました。
前大家さんの時に、保証金はもちろん払ってます。
また払わなければいけないのですか？
うちは生活保護世帯です。福祉にも相談しましたが、「更新料なら解るけど、保証金を再度払うのは聞いた事がない」と言われました。

: 2018/11/26借主（imoねぇさん）側からの条件変更がなければ、新たに保証金を支払う義務はないと私も思います。
あくまでも貸主からの相談（交渉）だと思われます。
仮に第3者に所有権を譲渡されたとしても現契約は引き継がれます。
今回の場合は所有者も変わらず実務を交代されるだけですので契約については現契約書に従い履行して頂ければと思います。

質問のカテゴリー:住宅ローン・保険

なるほど！3

: 2018/11/25中古住宅購入に関して
中古住宅を購入しようと仲介業者に頼みいい家が見つかりローンの仮審査が通り本契約時未登記の部分があるため登記できなかった場合は解除出来る旨が契約書に書いてありました。本審査も書類上通ったとの連絡があっだのですが登記が済んでいないため正式な承認がだせないと銀行から連絡がありました。
仲介業者に聞いたところ登記が難航しており引き渡し期日を1ヶ月以上伸ばしてほしいとの連絡がありました。私としてもほしい物件のため伸ばしてもいいとは思ってはいるのですがあまりにもやっていることがひどく感じ解約もやむを得ないと思っております。
引き渡し期日ありきで動いていたため賃貸の更新料火災保険などいろいろ必要となってきますがその分の請求はできるのでしょうか？
仲介業者さんはよくあることだし売主さんに過失はないというのですが。

: 2018/11/26ご質問の「賃貸の更新料火災保険などいろいろ必要となってきますがその分の請求はできるのでしょうか？」につきましては「登記できなかった場合は解除（白紙解約の意味ですね？）出来る旨」の特約がありその手続きで遅れているのであれば損害賠償の対象にはなりません。

対応についてアドバイスさせて頂きます。

期限内に表示登記ができなければ解除（白紙解約）できるということはそれを前提として交渉はできると思います。

但し「登記が難航」している理由の確認は必要です。
登記手続き自体が困難なのではありませんね？

期限を延長するだけで対応可能なのであれば、その際に「賃貸の更新料火災保険などいろいろ必要」な費用を減額（売買金額の交渉）をしてみては如何でしょうか？

もちろん交渉なので売主が承諾しなければ白紙解約するか同条件で期限延長をするかをたかさんが判断する事になります。

質問のカテゴリー:一人暮らし

なるほど！3

: 2018/11/04２つの不動産屋で迷い中
来年からキャンパス移動があり一人暮らしまたは寮生活をしないといけない大学生です。
夏休みに物件を見に行き、２つの会社でそれぞれ希望の物件を予約しました。
第1希望はA社の学生会館、第2希望がB社の学生寮という形でした。
しかし、第2希望の方から先に、入れますよという案内が来て、第1希望の方に問い合わせたところ来週にならないとわからないとのことでした。
そこで、第1希望がだめだった時に第2希望も入れないと困るので、第2希望の学生寮を申し込むことにして、お願いしますと返事をしました。
しかし、やはり友達を呼べないなどの規則を思うと、寮より自由な学生会館がいいなぁとしか思えず、少し後悔しています。
もしも、学生会館が空きましたと連絡が来たら学生寮をキャンセルするということは可能でしょうか。
色々手配してくださっているのに申し訳ないとは思うのですが、あまり寮に乗り気じゃなくなってきていてどうしようかなととても悩んでいます。
まだ契約内容に関する資料などは来ていないので署名などはしていません。お金をまだ払ってません。
キャンセル料が発生するかどうか、もしよろしければ教えてください。お願いします。

: 2018/11/04賃貸契約の成立は契約書の署名押印をもって判断するというのが現状です。
従って申し込みだけしておいて、契約書にサインするまでに判断すれば確かにペナルティはありませんが
物件を探しておられる方は沢山おられて、そのような駆け引きせずに、申し込みをさしている方もおられます。
ご自身がしっかりと意思決定して申し込みをして頂くことで、他の方もスムーズに契約できますので、善良な消費者となって頂きますようお願いします。

質問のカテゴリー:トラブル

なるほど！10

: 2018/09/30審査中のキャンセル。
先日、気に入った物件があったので、取り置きの上、審査を開始して貰いました。
二日後、保証会社から連絡があり、当初聞いていた家賃より高い料金を申告されました。
見積もり家賃が65.000円。保証会社、申告が78.000円。
慌てて、不動産屋に問い合わせてみると、保証会社に問い合わせた不動産屋が言うには、
2ヶ月に1回の水道費を管理会社が徴収しているので、以前別の世帯で多く使われた参考金額と、家賃が遅れた場合に払う保証金と火災保険を合算したもので、
家賃自体は、変わりませんので安心して下さいと言われました。
これが、まだ保証会社が他のマンションと金額を間違えていました、なら、良かったと安心も出来たのですが、
そもそもまだ入居もしていない、発生してもいない現時点で足す必要もない合算した金額を、保証会社が家賃として申告してきた事自体の意味不明さに不信感を持ち、
物件のキャンセルを申し出たところ、管理会社に話を通してあるので、キャンセルは出来ないと言われました。
家賃は変わらないのに、何故ですか！と詰問されました。

➀手数料無料の不動産屋さんだったので、手付け金は払っていません。
➁保証会社から連絡が来たが、審査項目の問いかけと最後にその家賃の話が出たのみで、審査が通ったとの連絡は受けていない。
➂まだ、契約書にサインもハンコも押してない。

本当に、キャンセルが出来ないのか、
もし、キャンセル料金や違約金などが発生しますとなったら(何のサインもしていません)
どういった対応を取れば良いのか分からずに、ご相談させて頂きました。

: 2018/09/30重要事項説明及び契約書の押印をしていないのであれば、現時点ではキャンセルをしても違約金は発生しないと思います。
宅建業者が所属している団体が実施している無料相談所に相談してみてください。
（所属団体はHPやパンフレット等に記載されていると思います）
保証会社に支払う保証料が家賃以外の支払いも含めた額になったとのことですね。
これについては家賃以外の支払いに対しても家賃保証をする（してもらう）為にその額になったと推測できます。宅建業者の説明不足や確認不足かもしれませんが、特殊な条件ではないと思います

質問のカテゴリー:-

なるほど！3

: 2018/08/22妻との離婚
同棲する前に離婚の話が出て、住んでいないアパートに毎月家賃を払っている状態です。一刻も早くアパートを解約したいのですがどうすればよいいでしょうか。
名義は私になっています。

: 2018/09/29ご相談者が借主（契約者）であれば解約できます。
契約書に解約の説明（条文）がありますので、ご一読頂き、お手続きください。

質問のカテゴリー:費用(初期費用・手数料等)

なるほど！2

: 2018/09/29賃貸契約、入金後の解約
先日にアパートの賃貸契約と初期費用入金を済ませました。

しかし、やむ終えない事情により、そのアパートに入居が不可能になりました。

まだ鍵を受け取る前なのですが、この時点で解約をした場合、初期費用はもう戻ってはこないでしょうか？

あと、今後の信用問題になにかしら影響は出てくるのでしょうか？

: 2018/09/29重要事項説明及び契約書の署名押印が完了していれば、基本的には契約後の解約として処理されると思います。借主の事情を考慮して頂ける家主さんや仲介業者もあるかもしれませんので、契約された業者の担当者に事情を説明して丁寧にお願いされたら如何でしょうか？
なお、今後の信用とは家賃保証会社などのことであれば、家賃滞納などが無ければ心配はないと思います。

質問のカテゴリー:訳あり物件

なるほど！1

: 2018/09/29心理的瑕疵の告知義務期間について
平成25年2月アパートの賃貸中、借家人の元夫が室内に入り込み借家人を切り付け病院に搬送されたが死亡に至った。
その後3年以上心理的瑕疵を備考欄に提示し募集をしていた。
やっと平成28年6月に入居が決まったが平成30年2月に退去した。
また募集をしているが、説明書の備考欄に心理的瑕疵の提示があるのでこれを削除したいと思う。
一般的には事故があった物件に誰かが住んでしまえば告知の必要はないということですが、この様な事故では告知しなければならないのでしょうか。
宜しくお願いします。

: 2018/09/29告知については私は「契約後」のトラブルを未然に防ぐためにすべきだと思います。
告知の有無については法律的な判断や判例を基準に考えるだけでなく、良心や信用・信頼を重視して考えると必要があると思います。
心理的瑕疵については、「その事実を聞いていたら借りなかった」ということが争点になります。
これを言ったら、この条件（家賃など）なら決まらないだろうから、言わずに貸したいと考える時点で貸主としての信義に反すると思います。
このような事実を借主が聞いてもこの条件なら借り手があるだろうと考えられれば、その物件が持つ価値と条件が一致していることになります。
ですから、借主には告知し、その上で条件も納得して頂くのが契約後のトラブルを避けることになります。
仲介業者が貸主から聞いていたのに黙っていたら告知義務違反の有無を問われるので告知をお勧めするのが良識のある業者だと思います。
また、仲介業者に事実を告げずに貸した場合は貸主が損害賠償請求や裁判などのトラブルに巻き込まれることになります。

質問のカテゴリー:一人暮らし

なるほど！2

: 2018/09/16名義変更
現在賃貸で一人暮らしをしていますが、結婚により氏名が変更になります。
入籍後しばらく別居をするので、そのまま賃貸契約を結びたいのですが、名義変更は必要でしょうか？

: 2018/09/17同一契約者ですので名義変更ではなく、苗字の変更ですね。
契約書の内容をご確認頂きたいのですが、報告義務があるのが一般的です。
苗字が変更になっただけで解約事由には該当しませんので今まで通り賃貸契約が継続されるのが一般的です。

質問のカテゴリー:-

なるほど！1

: 2018/09/11北海道震災での破損について
こんにちは。
北海道の地震で余震が心配で家にも帰れず現状況で住んでいて大丈夫なのかと思っていた所こちらをお見かけしましたので質問させて頂きます。
先日の地震の影響で住んでいる賃貸アパートの外階段と部屋の玄関などに亀裂やコンクリートのくずれが発生しています。
階段と地面コンクリートの接地部分が崩れてしまっているのと階段と玄関の接地部分がゆがんで3センチほど上にずれて来ています。こちらのずれは日に日に大きくなっているようです。
そして玄関のドアを開けて中のところに30センチほどの亀裂があります。
他の住人も同じ様な被害があるそうで建物が築37年と古めなので元々建物が傾いていてビー玉など転がさなくても目視でわかるほどです。
地震後すぐに管理会社に問い合わせ大家さんには連絡して頂いておりますが修理をまつにもまだ余震があるため至急建物が潰れてしまわないか分かればと思っております。
耐震については古い建物なのでどうなっているのか知識もありませんので今後の生活為にどうかご教授頂けたらと思っております。
お願い致します。

: 2018/09/13災害に遭われたとのことで、一日も早く平穏な生活に戻られますこと心よりお祈り申し上げます。
被災建物の危険度は建築士や建築家ならわかるので、そのような方に目視で結構ですから見ていただければと思います。
文面だけを見る限り安全な状態には思えないのですが…。
管理会社も対応が間に合わず大変だと思いますが、安全性についての確認についてはある程度判断も出来ると思います。積極的にお願いをして頂くしか無いと思います。
管理会社なら専門家との人脈もあると思います。
また、行政（市役所）に相談して見られてはいかがでしょうか？
応急危険度判定士（建築士等）の派遣なども取り組まれていると思います。
全体的に災害普及については間に合わない状況で当社へも台風被害で相談頂いているお客様にも大変ご迷惑をおかけしております。皆で協力しあってこの災害を乗り越えていきましょう。

質問のカテゴリー:トラブル

なるほど！3

: 2018/09/12貸店舗の糞の処理
店舗を貸している者です。
貸店舗の土地の植栽にネコが糞をするようで、その隣の住人からニオイなどの相談を受けました。
その方ははっきりとは言いませんでしたが、店舗を貸している私たちにネコの糞の処理をしてもらいたい感じでした。
定期借家で貸し出しており、清掃などの管理はしておりません（年に１回の庭木の手入れのみ私たちが手配しています）。
管理費などももらっておらず、基本的には借り主が糞などを処理する必要があると思いますが、貸出人が何かする必要はあるのでしょうか？
それとも、仲介業者さんに連絡した方が良いでしょうか？
仲介業者さんに何か言われても、知識が無いので言いなりになってしまいそうで躊躇しています。
ご回答よろしくお願い致します。

: 2018/09/12仲介業者（宅地建物取引業者）との信頼関係がまずは大切です。
仲介業者が故意に貸主の負担を増やす判断をするとは通常は考えられません。
一度相談してみてください。
対象物件は一戸建で敷地（庭などの空地含）も貸されているのですね？
借主は善管（善良な管理者）注意義務がありますので、敷地内であればネコの糞の清掃も基本的には借主が処理する必要があります。
借主に隣地所有者からネコの糞の処理をしてくださいと指導してくれと言われてます。
対応お願いします。
という連絡をすれば良いと思いますが如何でしょうか？

質問のカテゴリー:-

なるほど！2

: 2018/09/11家賃について
9月25日に退去するのですが
その場合9月にかかる10月分の家賃の支払いは発生するのでしょうか？

: 2018/09/12契約書にある契約内容によるのですが、通常解約は1ケ月前に通知が必要です。
その場合は即時解約の場合は賃料の1ケ月分を支払う必要があります。
まずは直ぐに契約書をご確認頂き、速やかに退去の通知を行ってください。