島村 芳一

質問のカテゴリー:-

2018/04/19再建築不可で建物未登記と言われました、
昨年夏に父が亡くなり、不動産を相続しました。姉と2人で3つの不動産を分けました。実家とアパートを姉が、私は遠方に住んでいるので空き家になっていた調布の小さな家を相続しました。相続の手続きは今年に入ってから終了して、私が相続した家から姉が私物を出してくれたのが3月、それでやっと自分のものと言う自覚が芽生えました。

空き家にしておくのは心配でもあり、固定資産税だけでも捻出できればと最初は賃貸にしたいと色々なサイトに一括査定をお願いしたのですが、未登記のため賃貸は難しいと売却を勧められました。そして今度は売却の査定を依頼していますが、再建築不可物件は高くは売れないと言われました。
そこでまた賃貸にするためには、何か方法があるのではないだろうかと考えはじめました。
不動産屋からのアドバイスとしては、賃貸物件として貸し出し後に売ろうと思っても、現段階で売るよりも相当価格が下がる。賃貸にするためにはリフォーム、手続きにも手間とお金がかかるそうで…

お金に余裕がある程ではありませんが、すぐ現金が必要なわけでもありません。

ただ、私が判断を先延ばしにしたせいで、死んだ後子供達に面倒な思いをさせるのも金銭面で負担をかける事は避けたいと思います。

調布市の不動産相談は市民限定です。幸いにもこちらのサイトを見つけたので相談させて頂きました。

ちなみ何故再建築不可と言われているかと言うと、私が所有している物件は私道のみに面しています。その私道は近隣の方たちと共有しています。私の持分もあります。位置指定道路？と言うかのでしょうか？

その道幅が2メートルに満たないそうです。

このような住宅は周辺に沢山あると思うのですが、救済措置は無いのでしょうか？これは調布市に聞かないとダメですかね。

2018/04/19東京都豊島区のアイビーハウジング　島村と申します。

　再建築不可の物件の賃貸・売却を幾つかお手伝いさせて頂いた経験から、次のような事例をご紹介させて頂きます。

（練馬区光が丘のＯ邸）
　同じように私道２メートル未満の接道により、再建築不可の土地
　建物は築５０年・延べ面積８０㎡程度の２階建て（数回リフォーム履歴あり）
　１人暮らしのお母様が施設で亡くなられたため、相続人の子２人でご売却を検討
　建物にはお母様・前に亡くなられたお父様のお荷物多数（処分に１００万円必要と言われていた）

１）買取業者に見積もりをお願いしたところ
　　買取額３００万円と言われました。
　　根拠は、３００万円で買取り、４００万円程度のリフォームを実施、
　　買取業者の利益４００万円、経費１００万円で合計１，２００万円。
　　賃料１１万円で賃貸に出し（年間収益１３２万円）、
　　１，２００万円（年間の表面利回り１１％）で売却するというものでした。
　　
　　オーナー様に３００万円で売却をご提示したところ、難色を示されました。
　　そこで、「お急ぎでなければ、買取業者の行おうとするものを、オーナー自身で　　行ったら宜しいのではないか？」とご提案しました。
　　ただし、数百万円のリフォーム費用を先行投資するにはハードルが高いと思い、
　結局、次のように致しました。

２）リフォームなしで借主を募集し、その後売却
　　すぐ近くの再建築不可の物件を、地元業者さんが１・２階を分離するなどの大幅リ　フォームを実施したうえで、賃貸募集をしていたものの、１０～１２か月空いてしま　っていた物件がありましたので、
　①荷物の撤去（安いところにお願いし、約７０万円）
　②床が傷んでいる箇所、壁クロスの一部張替（費用約３０万円）　のみを施し、
　賃料１１万円で賃貸を募集。
　数日のうちに３～４件の問い合わせがあり、最初に反響を頂いたお客様より申込み
　を頂きました。（契約開始日は２カ月先）

３）投資物件として売却
　　２）の契約終了後、１，３２０万円（利回り１０％）で売りに出しました。
　　やはり数日のうちに２～３件のお問い合わせがあり、最初に反響を頂いた個人の
　方（金融機関勤務）に、１、２６０万円にて売買契約を頂きました。

　この事例では、結局　荷物撤去・簡易修繕費用　約１００万円をかけたのみで、買取業者が３００万円で査定していた物件が１，２６０万円で売却できました。

　ゆうき様は、必ずしもご売却を前提にされている訳ではないかもしれませんが、意外にお安い賃料の古い物件でも借手はいるのではないか？と思いますし、訳あり（というのは失礼かもしれませんが）の物件もそれを生かす方法もあるのではないかと、感じています。
　物件を知らずにいい加減なことばかり申し上げられませんが、再建築不可の物件や、築年数の古い一戸建てなどをお預かりするたび、当初の想定以上の結果になることも多いと感じております。

　まとまりの悪い長文となってしまいましたが、ご参考になればと思いコメントさせて頂きました。

　ご相談事などございましたら、ご連絡くださいませ。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京都豊島区長崎１－１５－１４
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社アイビーハウジング
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代表　島村　芳一
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　電話　０３－３９７４－１０９１
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　携帯　０９０－６４０８－６０５７
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　mail info@ivy001.jp