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賃売 LIXIL不動産ショップ アイビーハウジング

東京都豊島区 / 西武池袋線 椎名町駅 2分

スタッフ情報不動産相談

会社情報company overview

商号 LIXIL不動産ショップ アイビーハウジング この会社のホームページ
住所 〒1710051 東京都豊島区長崎1丁目15-14 
TEL 03-3974-1091 FAX 03-3974-1385
営業時間 9:00~19:00
定休日 なし
交通 西武池袋線 椎名町駅 2分
有楽町線 要町駅 8分
副都心線 要町駅 8分
代表者名 島村芳一 免許番号 東京都知事 (2) 第88407号
加盟団体 (公社)全日本不動産協会
〈公社)不動産保証協会
(一社)投資不動産流通協会
取引銀行 みずほ銀行 池袋西口支店
三菱東京UFJ銀行 池袋西口支店

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目白 賃貸・要町・池袋周辺の不動産賃貸を多数掲載。賃貸のご相談なら「アイビーハウジング」へ!!
 お部屋探しもNETが主流になり、様々なポータルサイト・ホームページから情報収集は、容易になりましたが、お問い合わせしたお部屋が来店時には既に決まっていて、別のお部屋ばかりご紹介されたといったお話をよく聞きます。  当社は毎日 お部屋情報を更新し、新鮮な情報をお届けするよう努めております。  また、何社か同じお部屋情報が掲載されている場合、どの不動産会社へお問い合わせをしようか? ホームページ上の情報だけでは迷われることもありますよね?  お部屋探しは、仲介業者選びからはじまります。  私たちは、「選んでよかった」と言っていただける不動産仲介会社を目ざし、「お客様第一主義」をモットーにお部屋選びのお手伝いすることをお約束いたします。

スタッフ一覧皆様の物件探し、お部屋探しのお手伝いをいたします!

  • 石川 イシカワ

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  • 上原 拓人

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  • 普美 地蔵

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  • インタビュー

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    相続した土地・建物の処分を検討していたところ、知人から紹介を受け、相談しました。 とても親切に相談に乗って頂き、感謝しています。



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不動産相談の総回答数:1大家さん相談の総回答数:

  • 再建築不可で建物未登記と言われました、

    ゆうきつむぎ (茨城県結城市)  /  カテゴリ:その他のカテゴリ  /  2018-04-19

    昨年夏に父が亡くなり、不動産を相続しました。姉と2人で3つの不動産を分けました。実家とアパートを姉が、私は遠方に住んでいるので空き家になっていた調布の小さな家を相続しました。相続の手続きは今年に入ってから終了して、私が相続した家から姉が私物を出してくれたのが3月、それでやっと自分のものと言う自覚が芽生えました。

    空き家にしておくのは心配でもあり、固定資産税だけでも捻出できればと最初は賃貸にしたいと色々なサイトに一括査定をお願いしたのですが、未登記のため賃貸は難しいと売却を勧められました。そして今度は売却の査定を依頼していますが、再建築不可物件は高くは売れないと言われました。
    そこでまた賃貸にするためには、何か方法があるのではないだろうかと考えはじめました。
    不動産屋からのアドバイスとしては、賃貸物件として貸し出し後に売ろうと思っても、現段階で売るよりも相当価格が下がる。賃貸にするためにはリフォーム、手続きにも手間とお金がかかるそうで…

    お金に余裕がある程ではありませんが、すぐ現金が必要なわけでもありません。

    ただ、私が判断を先延ばしにしたせいで、死んだ後子供達に面倒な思いをさせるのも金銭面で負担をかける事は避けたいと思います。

    調布市の不動産相談は市民限定です。幸いにもこちらのサイトを見つけたので相談させて頂きました。

    ちなみ何故再建築不可と言われているかと言うと、私が所有している物件は私道のみに面しています。その私道は近隣の方たちと共有しています。私の持分もあります。位置指定道路?と言うかのでしょうか?

    その道幅が2メートルに満たないそうです。

    このような住宅は周辺に沢山あると思うのですが、救済措置は無いのでしょうか?これは調布市に聞かないとダメですかね。

    島村 芳一

    東京都豊島区のアイビーハウジング 島村と申します。

     再建築不可の物件の賃貸・売却を幾つかお手伝いさせて頂いた経験から、次のような事例をご紹介させて頂きます。

    (練馬区光が丘のO邸)
     同じように私道2メートル未満の接道により、再建築不可の土地
     建物は築50年・延べ面積80㎡程度の2階建て(数回リフォーム履歴あり)
     1人暮らしのお母様が施設で亡くなられたため、相続人の子2人でご売却を検討
     建物にはお母様・前に亡くなられたお父様のお荷物多数(処分に100万円必要と言われていた)

    1)買取業者に見積もりをお願いしたところ
      買取額300万円と言われました。
      根拠は、300万円で買取り、400万円程度のリフォームを実施、
      買取業者の利益400万円、経費100万円で合計1,200万円。
      賃料11万円で賃貸に出し(年間収益132万円)、
      1,200万円(年間の表面利回り11%)で売却するというものでした。
      
      オーナー様に300万円で売却をご提示したところ、難色を示されました。
      そこで、「お急ぎでなければ、買取業者の行おうとするものを、オーナー自身で  行ったら宜しいのではないか?」とご提案しました。
      ただし、数百万円のリフォーム費用を先行投資するにはハードルが高いと思い、
     結局、次のように致しました。

    2)リフォームなしで借主を募集し、その後売却
      すぐ近くの再建築不可の物件を、地元業者さんが1・2階を分離するなどの大幅リ フォームを実施したうえで、賃貸募集をしていたものの、10~12か月空いてしま っていた物件がありましたので、
     ①荷物の撤去(安いところにお願いし、約70万円)
     ②床が傷んでいる箇所、壁クロスの一部張替(費用約30万円) のみを施し、
     賃料11万円で賃貸を募集。
     数日のうちに3~4件の問い合わせがあり、最初に反響を頂いたお客様より申込み
     を頂きました。(契約開始日は2カ月先)

    3)投資物件として売却
      2)の契約終了後、1,320万円(利回り10%)で売りに出しました。
      やはり数日のうちに2~3件のお問い合わせがあり、最初に反響を頂いた個人の
     方(金融機関勤務)に、1、260万円にて売買契約を頂きました。

     この事例では、結局 荷物撤去・簡易修繕費用 約100万円をかけたのみで、買取業者が300万円で査定していた物件が1,260万円で売却できました。

     ゆうき様は、必ずしもご売却を前提にされている訳ではないかもしれませんが、意外にお安い賃料の古い物件でも借手はいるのではないか?と思いますし、訳あり(というのは失礼かもしれませんが)の物件もそれを生かす方法もあるのではないかと、感じています。
     物件を知らずにいい加減なことばかり申し上げられませんが、再建築不可の物件や、築年数の古い一戸建てなどをお預かりするたび、当初の想定以上の結果になることも多いと感じております。

     まとまりの悪い長文となってしまいましたが、ご参考になればと思いコメントさせて頂きました。

     ご相談事などございましたら、ご連絡くださいませ。

                       東京都豊島区長崎1-15-14
                       株式会社アイビーハウジング
                       代表 島村 芳一
                       電話 03-3974-1091
                       携帯 090-6408-6057
                       mail info@ivy001.jp

    回答者:島村 芳一   2018-04-19

    1

    とても丁寧で希望が持てる回答をありがとうございます。 買い取り業者は最後の手段として、両親が遺してくれた家を有効に活用する方法を考えたいと思います。 また、何かありましたら相談させてください。 本当にありがとうございました!

    コメント:ゆうきつむぎ (茨城県結城市)  /  2018-04-19 18:33:22

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