東京都豊島区のアイビーハウジング　島村と申します。

　再建築不可の物件の賃貸・売却を幾つかお手伝いさせて頂いた経験から、次のような事例をご紹介させて頂きます。

（練馬区光が丘のＯ邸）
　同じように私道２メートル未満の接道により、再建築不可の土地
　建物は築５０年・延べ面積８０㎡程度の２階建て（数回リフォーム履歴あり）
　１人暮らしのお母様が施設で亡くなられたため、相続人の子２人でご売却を検討
　建物にはお母様・前に亡くなられたお父様のお荷物多数（処分に１００万円必要と言われていた）

１）買取業者に見積もりをお願いしたところ
　　買取額３００万円と言われました。
　　根拠は、３００万円で買取り、４００万円程度のリフォームを実施、
　　買取業者の利益４００万円、経費１００万円で合計１，２００万円。
　　賃料１１万円で賃貸に出し（年間収益１３２万円）、
　　１，２００万円（年間の表面利回り１１％）で売却するというものでした。
　　
　　オーナー様に３００万円で売却をご提示したところ、難色を示されました。
　　そこで、「お急ぎでなければ、買取業者の行おうとするものを、オーナー自身で　　行ったら宜しいのではないか？」とご提案しました。
　　ただし、数百万円のリフォーム費用を先行投資するにはハードルが高いと思い、
　結局、次のように致しました。

２）リフォームなしで借主を募集し、その後売却
　　すぐ近くの再建築不可の物件を、地元業者さんが１・２階を分離するなどの大幅リ　フォームを実施したうえで、賃貸募集をしていたものの、１０～１２か月空いてしま　っていた物件がありましたので、
　①荷物の撤去（安いところにお願いし、約７０万円）
　②床が傷んでいる箇所、壁クロスの一部張替（費用約３０万円）　のみを施し、
　賃料１１万円で賃貸を募集。
　数日のうちに３～４件の問い合わせがあり、最初に反響を頂いたお客様より申込み
　を頂きました。（契約開始日は２カ月先）

３）投資物件として売却
　　２）の契約終了後、１，３２０万円（利回り１０％）で売りに出しました。
　　やはり数日のうちに２～３件のお問い合わせがあり、最初に反響を頂いた個人の
　方（金融機関勤務）に、１、２６０万円にて売買契約を頂きました。

　この事例では、結局　荷物撤去・簡易修繕費用　約１００万円をかけたのみで、買取業者が３００万円で査定していた物件が１，２６０万円で売却できました。

　ゆうき様は、必ずしもご売却を前提にされている訳ではないかもしれませんが、意外にお安い賃料の古い物件でも借手はいるのではないか？と思いますし、訳あり（というのは失礼かもしれませんが）の物件もそれを生かす方法もあるのではないかと、感じています。
　物件を知らずにいい加減なことばかり申し上げられませんが、再建築不可の物件や、築年数の古い一戸建てなどをお預かりするたび、当初の想定以上の結果になることも多いと感じております。

　まとまりの悪い長文となってしまいましたが、ご参考になればと思いコメントさせて頂きました。

　ご相談事などございましたら、ご連絡くださいませ。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京都豊島区長崎１－１５－１４
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社アイビーハウジング
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代表　島村　芳一
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　電話　０３－３９７４－１０９１
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　携帯　０９０－６４０８－６０５７
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　mail info@ivy001.jp

回答日：2018/04/19

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