• 分筆登記について（至急）

  ミィー (神奈川県海老名市)  /  カテゴリ：その他のカテゴリ  /  2022/10/23

  親の土地に新築を建てたのですが、新築を建てる前から、その土地に物置が３つ昔から建っていて、完了検査でその物置が３つ共建造物と見なされひっかかってしまいました。
  
  物置の屋根をすべて外せば検査が通ると言われたのですが、簡単な造りのものではないので難しく、物置の部分と新築の部分を分筆登記できないのかな？と素人ながら思いました。
  
  土地はかなり余裕があるので、分筆登記をすることで建ぺい率にひっかかることはないと思うのですが、
  
  分筆登記はそもそも今からできるのか？
  それとも、屋根を取る以外その他のやり方があるのか？
  
  教えて頂きたく思います。
  
  どちらにせよ、早く動かなくてはいつまでも引き渡しが出来なくなるので困ってます。
  
  ちなみに、新築の方は何も問題がありません。

  

  （※至急の回答要望とありましたが、その後はいかがでしたか？先ほどこちらの質問を見ましたので記載しました。）
  
  敷地内の新築を行う時の「建築確認」を申請をした際に、敷地の設定範囲に建築物（工作物）があり、建蔽率に抵触した可能性が考えられますね。
  建築敷地の設定については、土地の分筆をしてもその敷地の設定を変えなければ意味が無いため、建築を依頼した業者に相談をした方が良いと思います（見落としていたのでしょうか・・・）。
  建蔽率に含められてしまうものとしては物置の他、屋根付きのカーポートなども含められたりしてしまうので、指摘の通り、建築物（工作物）では無いことにする（屋根を取る）などの方法と、単純に建築敷地の設定範囲の変更をする・・という事になると思いますが、既に現地確認をしていることを鑑みると、敷地の範囲の変更は簡単ではないかもしれません。
  土地の分筆登記についても、その土地全体の測量を行い、そこから分筆という事になる場合、建物の屋根を除去する以上の費用が掛かる場合もあります。
  コストをかけないという意味では、単純に建築敷地の設定範囲を変更し建築確認の変更申請を行うというのが良いのではないかと思われます。
  ケース、状況によってすることが大きく変わるため、まずは建築を依頼した業者さんに対処をご相談してみてください。

  回答者：-   2022/11/20

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• 電柱移設について

  かず (茨城県日立市)  /  カテゴリ：周辺環境  /  2022/11/16

  ご相談させてください。
  
  借地に新築を予定しております。
  敷地内に電柱がありまして、駐車スペースに邪魔になるため、敷地内で約３メートルの電柱移動を依頼しました。
  電柱は、NTT所有です。
  この請求金額が約20万円の見積もり、電柱が老朽とか製造してないとかで、新たな電柱費用費も含まれます。
  
  個人敷地内移動でも、この金額は妥当でしょうか？
  
  私は単純に老朽関係なく、現状のまま移動していただければ良いのですが、そうも行かないのでしょうか？
  せいぜい、作業費くらいかと考えてました。
  逆に敷地外に移設しても価格はそう変わらないと言われました。
  ルールも規約もわからないし示さないので、非常に困惑してます。

  

  かずさん
  
  こんにちは。既存電柱の件、お困りのようですね。移設に２０万円・・・確かに痛いですね。
  あまり参考にはならないかもしれませんが、以下ご参照ください。
  
  今回の電柱については、元々道路上に合ったものが移設されて今の場所にあるのか、昔からそこにあるのか等々、条件によっても変わってくるようですが、昨今は敷地内の電柱は、移設することで費用がかかるケースは少なくないと思われます。この電柱が設置されてから数年しか経っていない場合などは、高い確率で移設費用が請求されると思われます。
  
  道路上にあるものの場合は、敷地内に移設する費用は電柱設置した管理者が費用負担をしてくれるケースもあります。
  ですが、敷地内に設置されている場合は、新旧問わず費用が発生することは、以前から多いと思われます。
  
  既存の電柱は、かずさんの今後の利用に影響が出るということですから、移設（敷地内外）については現時点では２０万円とのことですが、今後の自身の土地利用に影響が出る（車の出し入れに非常に困る）ので、そちらの負担で撤去（移設）して欲しいと、再度交渉してみてください。
  電柱は、移設すると、その電柱を使用した電線の位置関係などから、支線（ワイヤーなどで吊って強度を補強する）や支柱（もう一本電柱を斜めに立てて支える）など、余計なものが設置されるケースもあったり、逆に電柱の間隔が短くなっているところなどは、抜柱（電柱を抜いて無くしてくれる）してくれるところもあります。
  今回は借地とのことなので、土地所有者さんとNTTさんとの契約になっているのかもしれませんし、かずさん（借地権者）との契約になっているのかは文面からはわかりませんが、何か良い案が事業者側から出てくることも考えられます。またそのNTTの電柱は、NTTの線だけではなく、他の事業者の線（電力会社やCATVなど）も載っていることもありますから、他の事業者の調整も必要なことも多くあります。
  
  良いお返事がもらえること、願っております。

  回答者：-   2022/11/20

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  ご丁寧なアドバイスありがとうございます。お礼が遅くなりまして申し訳ありませんでした。はい、理解致しましたので、先方とお話ししてみます。貴重なご意見ありがとうございました。

  コメント：かず (茨城県日立市)  /  2022/11/24 12:55:58

• 借地の第三者への譲渡

  こま (大阪府大阪市旭区)  /  カテゴリ：その他のカテゴリ  /  2020/07/19

  使用していない借地を第三者に売りたいのですが、地主の承諾が取れません。買い主から、承諾なしで買い取ります、あとのことはすべてこちらで処理しますと言う申し出がありました。法的に問題があるようなので、返答しかねています。やはり借地非訟をするべきでしょうか？

  

  こまさん　はじめまして。
  借地についてのご相談、拝見いたしました。
  借地権の底地人（土地所有者）からの承諾が取れないと言うお話は、借地人の方からのご相談の内容で非常に多いものです。
  借地権における条件変更や改築や新築（建物の保存期間を延ばす行為等）や権利譲渡については、底地人の承諾が必要となるため、その承諾が取れなければお話しにある通り借地非訟を行うことが基本的な方法となります。
  
  このあたりの事を嫌う借地人の方もいらっしゃるため（裁判所での手続きなので、不安に思われる方が多い）、それらを買主となる不動産会社が主導となり借地権譲渡の段取りを行う場合もありますが、結局底地人からの同意が取れなければ借地権の譲渡ができませんので、ご自身で借地非訟のお手続きをなさる方が良いのではないかと思われます。
  底地人の同意を取れないという事は、最初に底地権と借地権の交換や底地人の買取条件が不調だったために第三者に売却をしようと考え、そのことについても同意が得られないという感じでしょうか。
  借地権取引に慣れている不動産会社や司法書士や弁護士の先生等にご相談をされることもお勧め致します。

  回答者：森田 浩行   2020/07/23

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• 賃貸物件の買い取り

  まりりん (埼玉県川口市)  /  カテゴリ：売買  /  2020/07/08

  現在、知り合いのマンションに15年位
  それなりの相場の賃料で住んでいますが、友人から買い取って欲しい旨連絡がきました、相場は2000万くらいですが、
  現状引き渡し(当然ですが）で1000万くらいならと言われています。水回り等相当内装も必要になるのでという金額設定とのことです。この金額ですと贈与？とかになるのでしょうか？また、契約のみを司法書士に依頼すべきなのでしょうか？金額等でもめるというのはない間柄です

  

  お返事、ありがとうございました。
  個人間の売買、かつ、信頼関係のあるご友人とのお取引であれば、ご自身で売買契約書と、登記申請書と両方作成して、ご自身で登記手続きを試みるのも悪くないと思います（費用が抑えられるという意味では）。
  売買契約書を登記原因情報として（登記の申請をするための基となる売買をした証の書類）使用することも可能ですが、売買をした情報を登記原因に記載する必要性は全くありません。
  売買契約書についてはインターネットで「マンション・契約書（マンションは敷地権と非敷地権がありますから、売買するマンションの登記情報を確認してどちらなのかを確かめてみてください）」と検索すれば出てきますので、それらを使用するのも良いでしょう。
  また、登記申請の書類もインターネットで検索すれば出てきますので、そちらに下書きをして、売買する登記簿謄本を準備して、物件を管轄する法務局に登記の相談に事前に出向かれると良いでしょう。登記所の対応はまちまちですが、割と親切に教えて下さる方が多くいらっしゃいます。
  不動産売買において、登記の手続きは非常に重要な事ですから、登記手続きについては事前に良くお調べになるか、信頼できる司法書士の先生にご依頼なさってみてください。良い不動産取引になることをお祈りしております。

  回答者：-   2020/07/16

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  本当にありがとうございます。時間的に現在は余裕があるので出来ることは勉強してやってみようと思います。当初は何を司法書士にどこまでお願いするのかもわからず・・そもそも 個人間の売買は経験がないので、大変参考になりました。 本当に本当にありがとうございました。益々のご活躍をお祈りいたします・

  コメント：まりりん (埼玉県川口市)  /  2020/07/17 13:49:34

• 新築1戸建て 契約解除

  かしむ (兵庫県尼崎市)  /  カテゴリ：売買  /  2020/07/12

  この度、婚約にあたり、新築の一戸建てを購入しようと色々な物件を見ていました。
  現在は、妻とはまだ一緒に暮らしていません。
  
  候補を2件まで絞り、片方が売れてしまったので、残った新築建売の家(A)を申し込みました。
  
  申込み後、(A)は職場まで片道２時間かかることがわかり、何度かキャンセルしたいとハウスメーカーに連絡を入れていましたが、「奥さんはその物件を気に入ってます。売れてしまった物件に決められなかったのは旦那さんが決断できなかったから。ここで決められないと、いつまでも決めれませんよ」と、営業マンの説得もあって100万円振り込みました。
  
  担当営業と妻は、頻繁に連絡をやり取りしていたようです。
  
  一方、契約日までに、私は職場から近い新しい物件(B)を見つけ、妻に相談しましたが、家探しに３ヶ月ほどかかっていること、申込みまでしてるのにキャンセルはあり得ない、と取り合ってもらえませんでした。
  
  その後、申込みをした(A)の契約の為、ハウスメーカーを訪れました。
  私は当初、契約に抵抗していましたが、担当営業の「ここで、キャンセルとなると、奥さんとの今後の関係も壊れてしまいますよ。」「家は奥さんの希望を叶えてあげたほうが、後々うまくいきますよ」との説得もあって、契約書に判子を押しました。
  (家を決めるにあたって関係がギクシャクしてたのは事実です)
  
  ただ、契約も完了して帰宅途中、妻は本音では、(B)のほうが良かったらしく、相当な叱責を受けました。
  妻の中では、(B)のほうが良いと、サインを出していたらしいですが、私は気付くことができませんでした。
  
  妻の叱責を受けて、すぐにハウスメーカーにキャンセルできるか、問い合わせましたが、「奥さんからは(A)物件が気に入ってると、直接意思表示をもらっている。奥さんの話を聞かないと、弊社は後ろ向きな対応はできない」と一蹴されてしまいました。
  
  契約書では、違約金は物件価格の20%と記載されています。
  
  この場合、違約金を払わないとキャンセルできないのでしょうか？

  

  かしむ　さん
  ご相談内容、拝見いたしました。
  
  不動産の売買契約は、売買物件についての「重要事項説明」を受け、内容をご理解されたら「売買契約」の内容を確認して、売主・買主との間で売買契約の締結を交わします。この売買契約書の内容に従って、双方その取り決め通りに契約を履行する・・という事となります。
  
  今回、先行して１００万円を振込して（誰に？何のためのお金？）、その後しばらくして「契約書にハンコを押した」とかしむさんのご記載がありました。
  売買契約は原則として、契約締結と同時に手付金を売主に支払う（同時履行）との条文があるのが一般的ですから（大型の分譲などは先行して売主宛の口座へ振り込むケースもありますので一概には言えませんが）、先に振込を指示されたお金は手付金の預り金であった可能性があります。
  その上で、恐らく「重要事項説明」を受け（契約締結前に行っていないと宅建業法に抵触します）、その後に売買契約書に署名、捺印まで済ませていると（これは売主と買主の印鑑が揃っている状態であることが前提ですが）、売買契約は締結となり、その条文に記載されている内容で、契約解除などについての取り決めが確定したことになります。
  
  違約金が２０％と記載がありますが、違約による損害賠償額の予定額を事を指していらっしゃると思われます。
  
  契約は、契約締結後に双方の自由意思で解除ができる「手付解除」の条項が設定されています。これは売主は宅建業者と宅建業者以外（法人か個人かにもより変わりますが）で異なりますが、今回のお話の内容からするとハウスメーカーが売主の様にお見受けします。売主さんがハウスメーカーの場合は、宅建業者の免許を取っている可能性があるので、宅建業者売主の売買契約書が使用されていると思われます。
  
  宅建業者が売主の場合、「契約の履行の着手に到達するまで」は手付金を放棄して、売買契約を理由の如何を問わず解約ができることになっています。
  支払い済の手付金を放棄をするのも痛いとは思いますが、契約の解除は可能です。
  また、手付金の金額については、完成している物件なのか、未完成の物件なのかによって金額の制限が設定されています。その金額を超過しての手付金の受領はできませんので、そのあたりの説明も契約に先立って重要事項説明の中で説明があったと思われます。
  このことから、恐らく２０％の違約金が請求されるのではなく、解除条項にて定めた解除権を行使して、手付金を放棄して契約解除をするというのが今回の流れでは無いかと思われます。
  
  また、かしむさんがお書きになった「奥様にも直接意思表示をもらっている」と言う一文が気になります。
  今回の売買契約は、奥様との共有名義となる契約（連名で契約）だったのでしょうか。奥様も自己資金を出す、またローンに個別に参加するという事になりますと、奥様の契約書へのご名義の書入れも必要となるでしょう。そのような契約を単独名義で進めさせているのであれば、その部分についてはお話がちょっと変な様にも感じます。
  
  とにかく、売買契約を解約したいのであれば、契約書の手付解除条項をよく読み、奥様（ご婚約者様）とよくお話しして、契約を続けるのか解約するのかをよく話し合った方が良いと思います。せっかくの二人の門出の家探しなのに、そのハウスメーカーの担当者さんの心無い対応から起きた今回のことは、とてもお気の毒に思います。
  
  各県に不動産の無料相談所が宅建協会で開催されています。そちらに契約書を持参してご相談されるのも一つの方法です。より具体的なお話も聞くことができるでしょう。
  
  良いお住まい探しとともに新婚生活が楽しく実りのあるものであることをお祈りします。

  回答者：森田 浩行   2020/07/14

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• 管理会社が不明

  太郎 (東京都中野区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2020/02/18

  オーナー様がお亡くなりになり、相続人より業務委託契約の申し出がございませんでしたので、同日をもって業務委託契約が終了することになりました(民法653条1号)。という手紙が届きました。
  最後に今後の連絡先などは弊社も把握しておらずお答えすることができません。と書いてあります。
  どおしたらいいのかわかりません。

  

  はじめまして。こんにちは。
  居住される物件のオーナー様のご逝去に伴う委託契約が終了したという事が通知されたのですね。
  気になるのは、連絡を送ってきた「弊社」つまりその企業は、どういう立場の会社だったのでしょうか。相続人の代理人（弁護士法人）だったのでしょうか？
  賃貸借の契約はお亡くなりになられたオーナー（被相続人）と締結されたものでしょうから、契約自体は相続人が引き継ぐことになります。
  ですが、賃料の他に管理料などの支払いが生じていた場合は、管理業務を継続する必要が貸主側にあることが想定されます（実際はその相続人が管理者になる場合も考えられます）。
  ご相談にご記入いただいた内容だけでは判断をつけかねる内容なので、ここでは一概にお答えしかねますが、早期に把握しておいた方が良い事は
  
  貸主が誰になったのか
  その後の家賃の支払先はどこにしたら良いのか
  
  をご確認ください。
  取り急ぎ、借りている立場の方から積極的になさらなくても追って連絡はあるはずです。その時に色々と聞いてみてください。
  家賃の支払い時期が近づいているかと思いますが、引き落としとなっているのであれば、とりあえずそのまま支払いを続けてください。
  もし持参払いの場合でしたら、相続人と称する人に払ってしまって、そのお金が所在の無いものになってしまうリスクもあります。
  とは言え、支払いをしていない事実を作ってしまうのは良くありませんので、法務局への供託などの検討が必要になります。
  特段の通知があるはずではあるはずですが、何もない場合は近くの行政の無料の法律相談などにご相談をしてみてください。

  回答者：-   2020/02/24

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• 違法駐車

  ふぇいたす (神奈川県茅ヶ崎市)  /  カテゴリ：賃貸  /  2020/02/17

  アパート駐車場契約のみしているものですが
  駐車場に見慣れない車がずっと止まっており
  管理会社に確認すると、契約していないとのこと、また注意等はできませんとのことでした。
  なぜ困っているかと言うとその車が止まっていると、右折で入った際に二回切り返さなくてはならず、とても億劫なのです。
  わたしだけ真面目に払っているのがバカバカしいのですが、ほかに駐車場もなく管理会社もなにもしてくれないので、困っています。

  

  こんにちは。はじめまして。
  違法駐車のある駐車場に車を駐めていらっしゃるとのこと、ご不便ですね。
  
  違法駐車の排除は簡単ではない事が多く、面倒も多いので対処したがらないところが多いと思われます。
  管理会社は対応外となると、まずは、直接駐車場のオーナーさんに連絡を入れて、勝手に駐まっている車がいるため、自分の車が駐めにくくなった旨、伝えてください。
  一つは、駐車場のオーナーさんが一時的に許可しているケースが考えられます。もう一つはオーナーさんも把握していない無断駐車もしくは放置車両です。
  駐車場オーナー側も、警察に通報しても盗難車両の調査程度しかしてもらえない為、解決に時間がかかるケースが散見されます。
  
  でもまずは、駐車場オーナー（契約書上の貸主さんです）に一報入れるのが先です。
  しばらく大変かもしれませんが、頑張ってくださいね。

  回答者：-   2020/02/24

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• 入居審査に落ちる理由

  かな (大阪府東大阪市)  /  カテゴリ：賃貸  /  2020/02/23

  4月より正社員として働く予定の新卒生(女)です。
  とても気に入った物件があり、審査をお願いしたところ、2社とも(どちらも信販系)落ちてしまいました。不動産屋さんも私もまさか落ちるとは思わず、また収入と家賃の関係も1/3であり、家賃滞納･携帯料金滞納等の心当たりもないため途方に暮れています。
  
  (参考)
  ･見込み年収240万+αで、家賃は共益費込で6.2万円
  ･人材派遣会社の事務(正社員)になる予定(会社は正社員数10名、来年度新卒で私を含め4名入社の規模の小さいベンチャー会社ではあります)
  ･職場は東京、住む予定なのは埼玉です。
  ･緊急連絡先は実父にお願いしました。(大手企業正社員、勤続30年目、持家あり。父の年収の参考としては、母が専業主婦かつ子供2人ともを私立大学に行かせてくれる程です)
  ･不動産屋さんに確認しましたが、書類の不備は一切ないそうです。
  ･大家さんとは一度も会えておりません。
  ･保証会社さんとの電話は1社のみ。質問の内容が聞き取れず何度か聞き返したり、｢えっと｣｢えー｣｢あの｣等吃ってしまったりと、確かに社会人として理想的な対応は出来ませんでした。
  ･家賃滞納、携帯料金滞納は一切なし。
  ですが一度だけ、習い事の月謝の引き落としをアルバイトのお給料日の関係で1ヶ月ほど待ってもらったことがあります。
  
  この後ろ2点も関係してくるのでしょうか。
  
  時間もありませんし、希望条件を大幅に下げて新たに探すしかないというのは重々承知ですが、気に入った物件ということもありとてもショックを受けています。心当たりが全くないにも関わらず2社とも落ちてしまったことによって今後も通らないのではないかと不安で仕方がありません。
  自名義のクレジットカード等の滞納履歴が一切なくてもこういったことはよくある事なのでしょうか？ 新卒だから？ 他に何か理由として考えられますか？
  また、念の為、個人的に情報開示を依頼すべきでしょうか？
  
  長々と要領を得ない文章になってしまい申し訳ありません。
  今後のための対策としてお知恵をお借りしたいです。
  どうかよろしくお願いいたします。

  

  はじめまして、こんにちは。
  保証会社の審査をクリアできなかったとの事、残念でしたね。
  ですが、賃貸探しはまだ続けられるでしょうし、何が原因なのかはお調べになっておいた方が良いでしょう。
  信販系の保証会社の審査を要したとの事であれば、金融系の与信調査や独自のデータベースで与信調査をかけているケースが考えられます。
  
  保証会社との電話応対の内容や、習い事の月謝を直接払っている場合であれば与信調査に影響が出ることはありませんから、そのあたりはご心配なさらなくても大丈夫でしょう。
  
  保証会社ごとの自社ポリシーについても審査否認するほどの大きなものは、書き込みを拝見する限りではなさそうですから、やはり金融系の与信を疑った方が良いかもしれません。
  
  ケースとしてあり得るのが、スマホのアプリなどの購入をしたのちに、スマホ自体を無くしたりして、その前後に引っ越しをしたりご実家から離れたりすると、アプリの代金が引き落としができずに、その携帯電話の会社へ保証会社が代位弁済を行ってしまっているケースです。
  金額が少額の場合、複数回の請求の事務手間や費用を考え、早期に代位弁済が入ってしまいます。このケースですと、だいたい与信審査では不合格になってしまいます。
  またその他に、例えば住民税や公共料金の滞納、ある程度のご収入を得ていた場合には国保の保険料などはお支払い大丈夫でしたか？
  この事から、まずはご自身の信用照会を、その保証会社が使っていた信用情報機関へご自身で問い合わせをして、紹介情報の請求を行ってください（電話では教えてもらえませんので、だいたい郵送か直接出向くことが必要になります）。
  そのような時間が無いのであれば、他の物件を見に行き、そこの物件の保証会社の審査を受けてみることをお勧めします。保証会社によって審査の厳しい厳しくないみたいなものもありますよ。
  
  お引越しに向けて、良い物件が見つかると良いですね。

  回答者：-   2020/02/24

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• 中古物件で間取りの表示

  まさ (長野県松本市)  /  カテゴリ：売買  /  2018/09/26

  はじめまして。宜しくお願いします。中古物件で広告では5.3帖と記載されて銀行の融資も可能になったので物件を見に行ったら実際は4.5帖でクローゼットも含めての表示との事ですが違法ではないのですか？宜しくお願い致します。

  

  （公社）首都圏不動産公正取引協議会ホームページから抜粋
  
  １　ＤＫ又はＬＤＫの適正な広告表示
  　広告表示においてＤＫ又はＬＤＫとの表示を用いるときに、表示規約の要件（居室（寝室）数に応じ、その用途に従って使用するために必要な広さ・形状・機能を有するもの。）を備えているのであれば、単に「２ＤＫ」､「３ＬＤＫ」等と表示すればよい。さらに、形状や機能がどのようなものであるか解るよう積極的に間取り図などを表示し、これに各部屋の畳数を付記することが望ましい。
  ２　ＤＫ又はＬＤＫの最低必要な広さの目安
  　事業者（広告会社などを含む｡）が、ＤＫ又はＬＤＫとの表示を用いるときには、実際のそれぞれの広さはまちまちであるとしても、次表に記載する居室（寝室）数に応じて最低必要な広さ（畳数）の目安（下限）を定め、これをもって指導基準とする。
  〈最低必要な広さ（畳数）の目安（下限）〉
  居室（寝室）数
  ＤＫ　　　　　　　　ＬＤＫ
  １部屋
  ４．５畳　　　　　　８畳
  ２部屋以上
  ６畳以上　　　　　　１０畳以上
  
  　なお、一畳当たりの広さは、１．６２平方メートル（各室の壁心面積を畳数で除した数値）以上をいう（表示規約施行規則第１０条第１６号）。
  　また、この基準は、あくまでも建物が取引される際に、ＤＫ又はＬＤＫという表示を行う場合の表示のあり方を示すものであり、不動産事業者が建築する建物のＤＫ又はＬＤＫの広さ、形状及び機能に関する基準を定めたものではない。
  
  と記載されております。この基準に該当するかどうかがポイントになると思われます。
  違法性の有無の確認も含めて、公正取引協議会や不動産会社の県の宅建業の課、不動産会社が加入している団体にご相談されてはいかがでしょうか。
  首都圏不動産公正取引協議会HP　・・・https://www.sfkoutori.or.jp/consumer/c_012.html
  協議会HP内の加入団体一覧　・・・
  https://www.sfkoutori.or.jp/consumer/c_013.html

  回答者：-   2018/11/26

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• 土地取引の売買契約が進まない

  FF (長野県長野市)  /  カテゴリ：売買  /  2018/10/15

  新築用の土地を探し、立地と価格が希望に近い土地が見つかりました。
  不動産業者に土地購入の申し込みを行いました。（契約形態は専属専任）
  
  その後、不動産業者から数週間も連絡がなく、契約を進めたいとこちらから連絡すると
  「売主の気持ちが変わった、契約内容と時期は交渉中」と返答されてしまいました。
  
  不動産業者に、1～2週間に１度、進捗があってもなくても報告をくださいと伝えました。業者は了承したが、その後全く連絡がありません。
  
  建物を依頼する予定の建築業者の担当も、私と不動産業者の間に入り、真摯に仲介してもらえてます。しかし、不動産業者に連絡や確認していますが、「交渉中です」と同じ回答が繰り返され。既に、申し込みから4か月が経過してしまいました。
  
  土地購入を進めたいのですが、何か良い打開策はありますでしょうか？

  

  　現在の状況は、FFさんが購入を希望する物件に、仲介をする不動産会社に「購入申込書」や「買付証明書」を提出している状態でしょうか。
  　不動産所有者が宅建業者に媒介契約に伴う売却の依頼を行った後に、宅建業者が営業活動を開始し、そのあとに購入希望者が見つかり、所有者と交渉を始めたところ売主が売却意志が無くなった、方針が変わったと言う事は全く無いとは言えないお話です。購入申込書を出した会社が、物件所有者から媒介契約を取得して販売している物件であれば、所有者側の事情もよくわかっているはずですから、現在の折衝状況をちゃんとした説明を求めるべきです。この購入申込書の提出に伴い、FFさんとその宅建業者の間には購入の媒介契約を結んだに等しい状況にあるので、宅建業者として交渉状況をちゃんと報告することが求められます。
  
  　ですが、実際のところ媒介契約の位置付けとしては委任契約の一種でしかないため、購入・売却を依頼した方にその責任を履行しなければならないという法的拘束力はないのが現実です。そういった意味では残念ながら具体的な「打開策」が存在しないとも言えます。
  　この申し込みをして拘束されてしまった時間によって他の希望条件に見合う物件の情報取得・検討のチャンスを失っているのですから、その旨を申込書を提出した不動産会社に伝え、他の物件にも目を配っていくほうが良いかと思われます。

  回答者：-   2018/11/26

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• 水道管の引き込み工事について

  ももんた (三重県伊勢市)  /  カテゴリ：売買  /  2018/10/22

  土地を仲介で購入しました。土地のチラシには水道欄には公営水道と記載あり、また重要事項説明書には飲用水欄に、前面道路配管あり、敷地内配管ありと記載されており不動産屋が参考資料につけていた書類には市の上水課に問い合わせた配管図がついており前面道路配管と敷地内配管にラインマーカーがされていました。
  ところが今回HMより水道管が敷地内にないのではないかと連絡あり。またHMが市に問い合わせた所同じ配管図を渡されそのラインマーカー部分は隣家の水道管ですよと言われたそうです。おそらく不動産の勘違いだろうと。
  なので敷地内には配管がなく前面道路より給水管引き込み工事が必要となりました。
  この場合重要事項説明書とは違う内容になったと思うのですが給水管引き込み工事の費用は不動産に負担してもらえるのでしょうか。
  ちなみに売主はこの土地に住んでいたことはなく現在遠方のため費用負担はしてもらえないと思います。

  

  　購入をする不動産に水道管が入っているという説明を受けて売買契約を締結する場合、水道管があることを前提に契約を締結するため、契約書の特約に「水道管が入っていることを確約する」「水道管を売主負担で引込をする」等の文言を入れて契約することは一般的に無く、売主はこの事については無過失のため、水道管の工事費用の負担を依頼することは現実的に不可能と思われます。
  　売買契約に先だち、買主に「重要事項説明」を行う事は、宅建業者には法で定められております。この重要事項説明書の中に「飲用水・電気・ガスの供給ならびに排水施設の整備状況」という項目があり、水道管の前面道路と宅地内の引込の有無が説明され、また、その整備予定についても同様に説明がなされ、水道管が整備されていない場合はその費用負担についても説明が必要となります。
  　それらの説明が無かった場合は、説明不備・間違った説明をされていると思われますので、ももんたさんが依頼された不動産仲介会社にその旨を伝え、対処を依頼してください。また２社以上の共同仲介の場合は、連帯で責任を負う必要がありますので、購入側仲介者に話して、状況が進展しない場合は、もう一社の仲介者にも連絡するのも良いと思われます。またそれでも進展しない場合は、不動産仲介会社のある県の担当課（宅建指導班など）に書類を持参して相談なさってみてください。

  回答者：-   2018/11/26

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• 土地もしくはマンション購入時の相続人について

  はや (福岡県北九州市八幡東区)  /  カテゴリ：売買  /  2018/10/29

  担当者様
  
  義理の姉がマンションもしくは土地を購入し一軒家を建てる計画があります。
  義姉は独身で今後も結婚の予定はありません。
  
  この場合にマンションもしくは家の相続人は必要でしょうか。
  当方相続人は避けたいと考えております。

  

  不動産の購入に際し、購入する方が相続人を手配して購入をするという手続きは一般的には存在しません。
  不動産の所有者がお亡くなりになり相続が発生した際に、遺言等が無い限り、被相続人が所有する財産などは民法の規定通りに相続人が相続をします。
  はやさんが相続するのを避けたいとお考えであれば、その相続財産を放棄する事も可能です。

  回答者：-   2018/11/26

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