森田浩行（リアルティマート株式会社）の詳細

出身地	東京都武蔵野市	座右の銘	-
長所	しっかりと丁寧にお手伝いを差し上げることをモットーにしております。話しやすい相談相手としてお選びいただけるように営業に取り組んで参ります。	短所	-
家族構成	-	将来の夢	-
外国語	-	尊敬する人	-
趣味	学生時代にはまった楽器（ドラム）を楽しんでます。学生時代も上手くはありませんでしたが、より一層輪をかけて上手くならないんです。ですが・・・とても楽しい！他は月並みですが、映画見て、ドライブがてら旅行に行って、美味しいお酒を楽しめれば満足です。	特技	-
得意物件	【賃貸物件】アパート,一戸建て,高齢者向け・高専賃,単身者向け,学生向け,女性向け,ファミリー向け,ペット対応・相談,分譲賃貸,駅近物件,事務所・店舗・倉庫・工場【売買物件】中古マンション,新築戸建て,中古戸建て,土地,収益物件,店舗,リフォーム・リノベーション,デザイナーズ,タワーマンション,高齢者向け,ファミリー向け,駅近物件,リゾート・別荘,海近物件

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相談の回答

ただいま準備中です

KS様ご職業：会社員: 友人の紹介でこちらの不動産会社さんにお世話になりました。
お客様の事をとても大事に考えてくれる会社で、納得いくまで何度もお付き合い頂きました。
人生で1番高い買い物ですので、色々悩んだりもしましたが、押し付けなど一切なく、
本当に当事者の立場で考えて頂きました。
お陰様で、とても素敵な物件に出会う事ができ、とても気持ちの良い売買をさせて頂きました。
売買後のアフターフォローも素晴らしく、住宅ローン控除のアドバイスから、ガス会社の紹介、リフォームの方法など、本当に丁寧に対応して頂きました！
とても信頼でき、オススメの不動産会社さんです！！
今後も、住宅ローンの相談などもさせて頂く予定です
(ＦＰを取得されてるので、ローンのアドバイスなどもしてもらえます)
沢山の方にご縁があればいいなと思っています！

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SK様ご職業：会社員: Splendid customer service.

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2024年04月不動産相談回答ランキング - 位/10757人中

総回答数:: 3件

質問のカテゴリー:-

なるほど！1

: 2020/07/19借地の第三者への譲渡
使用していない借地を第三者に売りたいのですが、地主の承諾が取れません。買い主から、承諾なしで買い取ります、あとのことはすべてこちらで処理しますと言う申し出がありました。法的に問題があるようなので、返答しかねています。やはり借地非訟をするべきでしょうか？

: 2020/07/23こまさん　はじめまして。
借地についてのご相談、拝見いたしました。
借地権の底地人（土地所有者）からの承諾が取れないと言うお話は、借地人の方からのご相談の内容で非常に多いものです。
借地権における条件変更や改築や新築（建物の保存期間を延ばす行為等）や権利譲渡については、底地人の承諾が必要となるため、その承諾が取れなければお話しにある通り借地非訟を行うことが基本的な方法となります。

このあたりの事を嫌う借地人の方もいらっしゃるため（裁判所での手続きなので、不安に思われる方が多い）、それらを買主となる不動産会社が主導となり借地権譲渡の段取りを行う場合もありますが、結局底地人からの同意が取れなければ借地権の譲渡ができませんので、ご自身で借地非訟のお手続きをなさる方が良いのではないかと思われます。
底地人の同意を取れないという事は、最初に底地権と借地権の交換や底地人の買取条件が不調だったために第三者に売却をしようと考え、そのことについても同意が得られないという感じでしょうか。
借地権取引に慣れている不動産会社や司法書士や弁護士の先生等にご相談をされることもお勧め致します。

質問のカテゴリー:マンション

なるほど！4

: 2020/07/08賃貸物件の買い取り
現在、知り合いのマンションに15年位
それなりの相場の賃料で住んでいますが、友人から買い取って欲しい旨連絡がきました、相場は2000万くらいですが、
現状引き渡し(当然ですが）で1000万くらいならと言われています。水回り等相当内装も必要になるのでという金額設定とのことです。この金額ですと贈与？とかになるのでしょうか？また、契約のみを司法書士に依頼すべきなのでしょうか？金額等でもめるというのはない間柄です

: 2020/07/14まりりんさん

はじめまして。
ご相談、拝見いたしました。

双方間で合意した金額で売買契約を締結することについて、契約した金額が著しく低廉なものである場合は贈与と認定されることがあるというお話を聞いて、ご心配になられたのではないかとお察しします。

客観的に見て、合理性がある価格の設定であれば贈与とみなされることは少ないと思います。今回の様に、相場が概ね決まっていて、それに対して内装の修理にコストがかかるであろう懸念が残る点や、賃貸借の負担付売買ともなれば、適正な売買価格であるかもしれません。
念のため、マンションの固定資産税評価額（建物と土地の持分割合相当の金額）を確かめてみてください。その金額は一般的に売買をされる金額よりも低い評価額ではありますが、公的な証明書の金額ではありますから、これを参考にした価格で売買としたという方便は通用する可能性もあります。

双方が個人での売買、かつキャッシュでの取引であれば、不動産会社を入れて売買をする必要はあまりないでしょう。個人間売買のリスクは、その売買する不動産の調査が行われていない（法規制関係（違反建築の有無）や管理費滞納などの調査など）事が購入者側が負うリスクとなります。
司法書士のお知り合いがいらっしゃるようでしたら、これらの負担部分についての記載をお願いして（例えば管理費の滞納があった場合は引渡までに売主が清算を終わらせる）、契約書を作成してもらえれば良いと思います。
ただし、司法書士の契約書の作成費用が３０万円とかだと本末顛倒となります。売買契約の仲介を依頼すると手数料が双方で約３０万円ずつのお話しですが、双方でのお話が決まっている売買であれば、不動産会社が仲介料をサービスしてくれるケースもあります。となれば、仲介料３０万円で引き受けてくれる仲介会社に依頼すれば、物件調査も契約書の作成も引き受けてもらえます。司法書士の中には、契約書の作成費用をかなり高額に請求している方がいるのも散見します。信頼のできる司法書士の先生にご依頼をなさるようにしてみてください。

良い不動産取引となるよう、お祈りしております。

質問のカテゴリー:一戸建て

なるほど！4

: 2020/07/12新築1戸建て契約解除
この度、婚約にあたり、新築の一戸建てを購入しようと色々な物件を見ていました。
現在は、妻とはまだ一緒に暮らしていません。

候補を2件まで絞り、片方が売れてしまったので、残った新築建売の家(A)を申し込みました。

申込み後、(A)は職場まで片道２時間かかることがわかり、何度かキャンセルしたいとハウスメーカーに連絡を入れていましたが、「奥さんはその物件を気に入ってます。売れてしまった物件に決められなかったのは旦那さんが決断できなかったから。ここで決められないと、いつまでも決めれませんよ」と、営業マンの説得もあって100万円振り込みました。

担当営業と妻は、頻繁に連絡をやり取りしていたようです。

一方、契約日までに、私は職場から近い新しい物件(B)を見つけ、妻に相談しましたが、家探しに３ヶ月ほどかかっていること、申込みまでしてるのにキャンセルはあり得ない、と取り合ってもらえませんでした。

その後、申込みをした(A)の契約の為、ハウスメーカーを訪れました。
私は当初、契約に抵抗していましたが、担当営業の「ここで、キャンセルとなると、奥さんとの今後の関係も壊れてしまいますよ。」「家は奥さんの希望を叶えてあげたほうが、後々うまくいきますよ」との説得もあって、契約書に判子を押しました。
(家を決めるにあたって関係がギクシャクしてたのは事実です)

ただ、契約も完了して帰宅途中、妻は本音では、(B)のほうが良かったらしく、相当な叱責を受けました。
妻の中では、(B)のほうが良いと、サインを出していたらしいですが、私は気付くことができませんでした。

妻の叱責を受けて、すぐにハウスメーカーにキャンセルできるか、問い合わせましたが、「奥さんからは(A)物件が気に入ってると、直接意思表示をもらっている。奥さんの話を聞かないと、弊社は後ろ向きな対応はできない」と一蹴されてしまいました。

契約書では、違約金は物件価格の20%と記載されています。

この場合、違約金を払わないとキャンセルできないのでしょうか？

: 2020/07/14かしむ　さん
ご相談内容、拝見いたしました。

不動産の売買契約は、売買物件についての「重要事項説明」を受け、内容をご理解されたら「売買契約」の内容を確認して、売主・買主との間で売買契約の締結を交わします。この売買契約書の内容に従って、双方その取り決め通りに契約を履行する・・という事となります。

今回、先行して１００万円を振込して（誰に？何のためのお金？）、その後しばらくして「契約書にハンコを押した」とかしむさんのご記載がありました。
売買契約は原則として、契約締結と同時に手付金を売主に支払う（同時履行）との条文があるのが一般的ですから（大型の分譲などは先行して売主宛の口座へ振り込むケースもありますので一概には言えませんが）、先に振込を指示されたお金は手付金の預り金であった可能性があります。
その上で、恐らく「重要事項説明」を受け（契約締結前に行っていないと宅建業法に抵触します）、その後に売買契約書に署名、捺印まで済ませていると（これは売主と買主の印鑑が揃っている状態であることが前提ですが）、売買契約は締結となり、その条文に記載されている内容で、契約解除などについての取り決めが確定したことになります。

違約金が２０％と記載がありますが、違約による損害賠償額の予定額を事を指していらっしゃると思われます。

契約は、契約締結後に双方の自由意思で解除ができる「手付解除」の条項が設定されています。これは売主は宅建業者と宅建業者以外（法人か個人かにもより変わりますが）で異なりますが、今回のお話の内容からするとハウスメーカーが売主の様にお見受けします。売主さんがハウスメーカーの場合は、宅建業者の免許を取っている可能性があるので、宅建業者売主の売買契約書が使用されていると思われます。

宅建業者が売主の場合、「契約の履行の着手に到達するまで」は手付金を放棄して、売買契約を理由の如何を問わず解約ができることになっています。
支払い済の手付金を放棄をするのも痛いとは思いますが、契約の解除は可能です。
また、手付金の金額については、完成している物件なのか、未完成の物件なのかによって金額の制限が設定されています。その金額を超過しての手付金の受領はできませんので、そのあたりの説明も契約に先立って重要事項説明の中で説明があったと思われます。
このことから、恐らく２０％の違約金が請求されるのではなく、解除条項にて定めた解除権を行使して、手付金を放棄して契約解除をするというのが今回の流れでは無いかと思われます。

また、かしむさんがお書きになった「奥様にも直接意思表示をもらっている」と言う一文が気になります。
今回の売買契約は、奥様との共有名義となる契約（連名で契約）だったのでしょうか。奥様も自己資金を出す、またローンに個別に参加するという事になりますと、奥様の契約書へのご名義の書入れも必要となるでしょう。そのような契約を単独名義で進めさせているのであれば、その部分についてはお話がちょっと変な様にも感じます。

とにかく、売買契約を解約したいのであれば、契約書の手付解除条項をよく読み、奥様（ご婚約者様）とよくお話しして、契約を続けるのか解約するのかをよく話し合った方が良いと思います。せっかくの二人の門出の家探しなのに、そのハウスメーカーの担当者さんの心無い対応から起きた今回のことは、とてもお気の毒に思います。

各県に不動産の無料相談所が宅建協会で開催されています。そちらに契約書を持参してご相談されるのも一つの方法です。より具体的なお話も聞くことができるでしょう。

良いお住まい探しとともに新婚生活が楽しく実りのあるものであることをお祈りします。

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