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- マンションを譲渡した場合にかかる贈与税とは？計算方法についても詳しく解説！
目次
親や親族からマンションを譲渡した場合、贈与税の納税義務が発生します。
贈与税だけで100万円を超えるケースもあり、決して安い金額とは言えないですよね。
できるだけ安く抑えたい、払いたくないと考えている方も多いでしょう。
この記事では、贈与税の計算方法と節税対策について詳しくお伝えします。
ぜひ参考にしてくださいね。
贈与税とは？
贈与税は、親や親族などの個人間で年間110万円の基礎控除以上の贈与により取得した財産に課せられる税のことを言います。
たとえば、800万円を譲渡された場合、基礎控除額の110万円を差し引いた690万円が課税対象となります。
マンションだけでなく、金銭や車なども110万円以上を超えれば贈与税がかかります。
生前に贈与することで、相続税の課税を逃れようとする行為を防ぐという意味合いもあります。
＜一般税率と特例税率の違い＞
贈与税の特徴として、財産の譲渡をおこなう関係によって税率が異なることです。
贈与された年の1月1日時点で20歳以上の子や孫が、親・祖父母などから受ける「特例贈与財産」と、それ以外の人から贈与を受けた場合は「一般贈与財産」に分けられます。
一般贈与財産の例としてあげられるのが、兄弟間・夫婦間の贈与や、子が未成年者の場合の贈与などがあります。
それぞれの税率は以下の通りとなります。
・一般税率
基礎控除後の課税対象額が200万円以下 税率：10％ 控除額：－
基礎控除後の課税対象額が300万円以下 税率：15％ 控除額：10万円
基礎控除後の課税対象額が400万円以下 税率：20％ 控除額：25万円
基礎控除後の課税対象額が600万円以下 税率：30％ 控除額：65万円
基礎控除後の課税対象額が1,000万円以下 税率：40％ 控除額：125万円
基礎控除後の課税対象額が1,500万円以下 税率：45％ 控除額：175万円
基礎控除後の課税対象額が3,000万円以下 税率：50％ 控除額：250万円
基礎控除後の課税対象額が3,000万円以上 税率：55％ 控除額：400万円
・特別税率
基礎控除後の課税対象額が200万円以下 税率：10％ 控除額：－
基礎控除後の課税対象額が400万円以下 税率：15％ 控除額：10万円
基礎控除後の課税対象額が600万円以下 税率：20％ 控除額：30万円
基礎控除後の課税対象額が1,000万円以下 税率：30％ 控除額：90万円
基礎控除後の課税対象額が1,500万円以下 税率：40％ 控除額：190万円
基礎控除後の課税対象額が3,000万円以下 税率：45％ 控除額：265万円
基礎控除後の課税対象額が4,500万円以下 税率：50％ 控除額：415万円
基礎控除後の課税対象額が4,500万円以上 税率：55％ 控除額：640万円
＜贈与税の計算方法＞
基本的にそこまで難しいものではありませんので、計算式を把握しておくとスムーズに算出できるでしょう。
まず贈与税を算出する際には、課税対象額を出します。
課税対象額＝贈与額－基礎控除額（110万円）
課税対象額を算出したら、その金額に税率をかけます。
さらにそこから該当する控除額を引くことで贈与税の金額が算出できます。
贈与税＝課税対象額×税率－該当控除額
では実際に、マンションを贈与されると想定して贈与税を算出してみましょう。
3,000万円のマンションを譲渡するとして、まずは一般贈与財産の場合のシミュレーションをしていきます。
はじめに課税対象額を算出します。
3,000万円－110万円＝2,890万円
課税対象額は2,890万円となり、贈与税の3,000万円以下に該当するので、税率が50％、該当控除額250万円が適用されます。
これらを踏まえて贈与税を計算してみましょう。
2,890万円×50%－250万円＝1,195万円
つまり3,000万円の贈与額に対して1,195万円を贈与税としてとして申告する必要があります。
マンションの生前贈与について
生前贈与とは被相続人が生きている間に相続人予定者に、財産を贈ることを言います。
2013年におこなわれた税法改正により、相続税の基礎控除額が減ったことによって、贈与税が節税対策として期待できるようになりました。
また、生前贈与をおこなうことで相続財産を減らし、相続時の相続税を少額に抑えられます。
さらに、マンションなどの不動産を贈与する場合には、評価額が固定資産税評価額となるので時価より低く、借家権割合の部分が評価減になるため、時価の40％程度で贈与できるのも大きなポイントです。
マンションと同額の金銭を贈与するよりも納税額を抑えることができるため、金銭をそのまま相続するのではなく、マンションなどの現物で生前贈与することで、節税効果につながります。
＜賃貸収入があるマンションは生前贈与したほうが得＞
所有しているマンションを賃貸物件として貸し出していて、家賃収入がある場合は、相続まで持ち続けると相続財産が増えていきます。
生前贈与すると考えた場合、賃貸で貸し出しているマンションには入居者がいるので、家賃収入は今後も続きます。
贈与税の計算は、贈与がおこなわれた時の財産の価値しか評価されませんが、家賃収入という将来発生する利益の分は非課税となります。
生前に賃貸マンションを贈与された場合、毎月決まった額の家賃収入があるので喜ばれるでしょう。
＜贈与税の基礎控除額を活用した節税対策＞
生前贈与のほかにも、特例を活用して節税できる場合もあります。
いくつかご紹介していきます。
・相続時精算課税制度
相続時精算課税制度とは、生前の贈与に2,500万円までの特別控除が認められる制度です。
この制度を利用するには原則として、60歳以上の親や祖父母から20歳以上の子供や孫への生前贈与という制限があります。
2,500万円以上の財産の贈与がおこなわれた場合には、20％税率で課税されます。
3,000万円のマンションなら、贈与税が発生しない2,500万円を差し引くと残りは500万円。
一般税率の600万円以下の税率30％をかけ、控除額65万円を差し引くと85万円の贈与税を納めるだけとなります。
利用するのとしないのとでは大きな差が出るでしょう。
しかし、一度でも相続時精算課税制度を利用すると、110万円の基礎控除が受けられなくなるので注意してください。
利用後も贈与する予定の財産がある場合や、相続時の財産が多い場合にも注意が必要です。
制度を利用するかどうかはしっかり話し合いをおこないましょう。
また贈与の時点での価格で相続財産に加算されますので、マンションの価格が値下がり傾向にあるときがおすすめです。
・配偶者控除
配偶者は、相続税や贈与税については特に配慮されています。
おしどり贈与とも言われている贈与税の配偶者控除とは、婚姻期間が20年以上の夫婦間である場合に適用される非課税措置で、基礎控除に加え最高で2,000万円まで優遇される制度です。
それでは、3,000万円のマンションを20年以上連れ添った夫から妻へ贈与した場合をシミュレーションしてみます。
基礎控除110万円と、配偶者控除の2,000万円を差し引くと、890万円となります。
そこに一般税率の40％をかけると、267万円となります。
さらに控除額の125万円を差し引くと、231万円を納めることになります。
贈与税の支払い方
贈与税は基本的に、贈与を受けた翌年の2月1日～3月15日までに現金で納める必要があります。
しかし現金で贈与を受けた場合は、そこから支払いにあてることもできますが、マンションなどの住宅は簡単に現金に換えることができないため、支払う納税額が高額の場合は期限内に収めることが難しいことがあります。
その場合は一定の条件のもと5年以内に分割で支払う「延納」という方法を選ぶことが可能です。
延納を選択するための条件は以下の通りです。
・申告による納税額が10万円を超えていること
・現金で一度に納税するのが難しい理由があること
・担保を提供すること（ただし、延納税額が100万円以下で延納期間が3年以下の場合は不要）
認められれば延納できることになりますが、原則として年率6.6%の利子税がかかるので注意してください。
まとめ
贈与税は誰から贈与を受けたかによって、税率が変わります。
贈与税の計算はそこまで難しいものではないので、計算式を把握しておくとスムーズに計算できますよ。
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