相談者様

相談内容を読ませていただきました。
入居日程を一方的に変更され、相談にも書かれておられるとおり、理不尽で迷惑な行為に対して、怒りを覚えられるお気持ちは十分に理解できます。
こちらの相談サイトでも、自己都合で契約をキャンセルする場合など、逆の立場の相談も多数寄せられており、多くの不動産会社からの見解が掲載されています。法律に基づくものや、実務経験上の様々な意見が書かれていますので、過去のログも参考にされてはどうでしょうか。

以下、弊社の見解です。
まず、相手方に何らかの請求をする際には法的な根拠が必要となります。相談内容に書かれている請求内容を読みますと、賃貸契約の期日通りに家を引渡ししてくれない（＝法律的に言えば債務不履行「履行遅滞」に対する損害賠償の請求）かと思われますので、その前提で話をさせてもらいます。
　
　　期日通りに引渡しをしてくれないという債務不履行の責任を問うためには相手方に債務があること、つまりは「契約が成立していること」が前提となります。もし、契約が成立していなければ、相手方には履行すべき債務がありませんので、責任も発生しません。
① 契約が成立しているか
契約の成立に関しては弊社のホームページ（※）にも掲載していますが、民法522条「申し込み」に対して「承諾」がなされていれば、契約が成立しうるので、契約書に記名捺印などの形式的なものは必要なく、実際に「当事者双方の合意」があったのであれば、契約が成立している「可能性」はあります。（ただ、契約書は契約成立を示す重要なものであることは言うまでもありません。）
　相談内容を読みますと、相談者様は11月20日が入居日であることを何度も確認し、その後、引っ越しに向けて着手されているようですので、「11月20日を入居日とした契約が成立した」と判断されたのかもしれません。それ故、チャット歴や契約書などがあれば、それを元に契約の成立を主張することになるかと思います。
　契約の成立が認められれば、法的な拘束力が発生し、具体的には「契約の本旨通りに履行する」責任があるので、11月20日に引き渡しを行う債務が賃貸人には発生します。
　そして、20日に引渡しが行わなければ、次の「債務不履行」の問題になります。

② 債務不履行の問題
今回は「履行遅滞」（＝時期が遅れる）なので、その場合、契約の相手方に、履行の請求、契約の解除、損害賠償の請求が法的にできるということになります。
　今回の相談者様の事例で言えば、履行日以降に履行遅滞に伴って実際に発生した損害の賠償請求ができます。なお、相談者様は請求を「不動産会社」に求めるおつもりのようですが、賃貸借契約は相談者様と「賃貸人（大家）」ですので、原則として、債務不履行の請求は債務の履行責任のある賃貸人にすることになろうかと思います。
　一般的にですが、仲介不動産会社は賃貸人と賃借人の仲介（＝メッセージの伝達）をするだけで、例えば、今回の相談者様の例で言えば、仲介会社が入居日を賃貸人側（管理会社や賃貸人）に確認もせず、11月20日だと伝えていたのであれば仲介会社にも何らかの責任は発生すると思われますが、しっかりと確認をして賃貸人側から言われた通りに伝えていたならば、責任を問うのは難しいと思われます。
個人的には相談内容を読んだ限りで言うと、仲介者は相談者様と賃貸人側（管理会社）との板挟みになっているだけでどうしようもなく、遅延の責任は管理会社（もしくは工事の会社）にあるように感じます。賃貸でトラブルがあると、お客様と直接やりとりをする仲介会社の責任のように思われてしまうのですが、仲介会社は日本全国の物件の仲介ができますが、実際、各物件の内情は（管理会社に確認するしかできないので）ほとんどわからないです。今回は故障個所や工事の期間など相談内容を見ていると、中古戸建なのかなと思いました。（中古戸建で賃貸人が一般の方だと修理費用などで折り合いにも時間がかかる場合があるので）

以上は法的な話で、実際は相手方との話し合い次第かと思われますが、現実的には請求はかなり厳しそうかと思います。
まず、この債務不履行責任は履行期が来ていない現段階で追及できるわけではありません。追及できたとしてもこれから2週間先の話ですので、退去日の延長等の調整をする方が実害が少なくてすむ可能性が高いようにも思います。
そして、そもそも前提となる「契約が成立している」ことも、相談文から相談者様の認識も契約が成立していない認識のようにも読み取れますし、実際、11月20日だと主張しても12月1日という代替の日が伝えられている現状で、相手方にすんなりと認めてもらうのは難しそうなので、実際にその日だと主張するには法的な措置が必要になるかもしれません。訴訟は結果がどうなるかわからない上、金銭的にもコスト倒れになる可能性が高いので、これは得策とは思われません。

現実的には話し合いの中で妥協点を探される・・・例えば、11月20日に引渡しはしてもらう（引っ越し・荷物の搬入等）けれども、当分は不便な生活なので、家賃の支払いは12月からにしてもらう・・・・などなら、承諾してもらえやすいのではないかと思います。
入居をされる前に賃貸人とトラブルになると、入居後もお互い遺恨が残り、また何か必要があったときにも影響するかもしれません。まだ、少し日があるようですので、妥協点がみつからないなら、別の物件にするというのも一つの方法かと思います。
相談内容の「引っ越し費用」や「住まいの確保」「仲介手数料」に関しては、話し合いで認めてもらうのはかなりハードルがたかいように思いますが、もしそちらの請求も検討されるなら、弁護士相談などもされてみてはどうでしょうか。

一方的に予定を変更され、理不尽だと思われるのは最もなことですし、振り回されて、怒りを覚えるのも当然です。また、その損害を賠償して欲しいお気持ちもよくわかります。しかしながら、日本の法律は請求する側が圧倒的に不利で、特に賃貸の場合はコスト倒れになることが多く、約束を守らず、損害を与えた側が無傷で、受けた側が泣き寝入りさせられることが非常に多いです。
こちらの相談コーナーはいろんな実務経験に基づいた様々な方法が寄せられることが多いですから、何かいい方法が今後、投稿されるかもしれないです。

以上、弊社の見解はあまりお役に立てる内容ではなく、申し訳ございません。


※契約の成立に関して、弊社のホームページでまとめたものです。

https://www.priceless-osaka.com/blog/entry-384776/

回答日：2022/11/06

※株式会社いえらぶGROUPは、回答内容の正確性、完全性または有用性等について、一切の責任を負いかねます。