はじめまして、株式会社シーブリーズの本村と申します。

相談内容を拝見し解決出来る一つの方法として参考にしていただければと思います。
契約違反についてはご契約内容がどのような記述があるかが分かりかねますので、
本題に記載されている「仮の話」を前提に少し記述させていただきます。

＊ワンルームに同居人A（以降A)を同居させる

件1：Aの住民票は移動しない
①事情がある場合は仕方ないと考えますが郵便物等公的な証明取得で困る場合もあるのではないでしょうか。
②管理会社へ近隣住人からの通報で複数で入居していると報告されるケース。
②の場合、民法にある転貸行為と呼ばれるものに近いと考えられますが、転貸（また貸し）しているわけではありませんが、「人数が増えた」だけになるので一方的な解除は難しいと考えます。但し、契約書にきちんと記載がされているのであればその事を理由に説得をされて契約解除や更新が出来なくなることは推測できます。


件2：話し声などの迷惑行為
近隣住人や他の入居者から苦情がありトラブルが起こり管理会社や貸主から再三の改善要求や是正を求められたが借主の改善が求められない場合は、契約解除や建物の明け渡しが求められることも考えられのではないでしょうか。民法に規定があったと思いますが、他の入居者、住民に迷惑をかけないで部屋を使用する、用法に従った使用方法で生活する事と解されているようです。


件3：知人を泊める
長期的な滞在、（件1）のように明らかに同居（同棲）と判断できない短期の宿泊「遠方の友人が遊びに来て泊まる、終電がないので宿泊させる」場合は特に問題はないと考えますが。ただしこちらも同じように契約書に短期滞在や宿泊も禁止する等の文言が記載されていると話が変わってきますが・・個人的な視点でこのような文言はいささか必要ないと思います。

契約解除は一方的な行為では難しく、理由なしにはできないと考えられます。前記しました、迷惑行為や再三の改善要求、信頼関係破壊といった要件が必要ではと考えます。民法や過去の裁判判例などといった内容も考慮した上での解決が必要となる場合があります。しかしそこまで拗らせる事はお互い（貸主、借主）の心情を考えるとあまりいい解決方法でではないと考えます。

人それぞれ見解の違いによって意見が分かれてしまいます。今回のケースも不動産会社によって見解が違ってくることも考えられます。仮に同棲をお考えとした場合では、管理会社や貸主へ相談されるのも解決に近い方法と考えております。

回答日：2018/04/01

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