東京都江戸川区で不動産管理業、及び仲介業を営んでいるF・リンクホーム株式会社の彦田と申します。
さて、今回は特優賃の物件と共用スペースの手入れについてお悩みという事で、ご不安なお気持ちをお察しいたします。

まず、更新料についてです。
特優賃は20年で、各都道府県からの補助が終わります。
終了前は更新料や更新事務手数料、賃料等について、オーナー様ではなく、都道府県が決めます（特例あり）。
その為、20年間は諸費用はかからなかったとご認識下さい。

ただし、20年過ぎると、一般の物件と変わらない制度にできる為、更新料や賃料についてはオーナー様、もしくは管理会社が決める事が出来ます。
当初の契約書に「更新料や更新事務手数料は居住中は一切かからない」
といった記載がある場合、その文言を盾にお支払いを拒む事は出来るかと思います。

そういった文言が入っていない場合は、お支払いをせざるを得ない可能性が非常に高くなります。
管理会社様やオーナー様とお話合いをして頂き、交渉をするのも手かと思われます。

次に共用スペースについてです。
これは、管理会社の怠慢です。管理料を払っているので、早急に対応をしてもらう様お話が出来ます。管理会社にご連絡をしてみてください。

あくまで、当方の意見はセカンドオピニオン的に捉えて頂き、オーナー様、管理会社様と円満な解決を図って下さい。

回答日：2019/12/04

※株式会社いえらぶGROUPは、回答内容の正確性、完全性または有用性等について、一切の責任を負いかねます。

お世話になります。私は、会社の代表者（社長）ではないことを予めご了承下さい。
ご質問内容を一読させて頂きご回答させて頂きます。
形式的な回答とはなってしまいますが管理料とは、マンションの管理組合（特優賃マンションの場合は自治体料金ではないかと理解致しました。）等の、積立金として回収されるお金であります。
現地で直接マンションを見たのではないために、あくまで、推測の域を脱しませんが、おそらく特優賃マンションの「修繕費用」として、積み立てるのではないでしょうか？　　「修繕」と申しますのは、該当するマンションの敷地内に、現場の職人さんたちが鉄の棒で足場を組み、外壁を塗装したりされます。その際に、共用スペースの電気の交換はなされるのではないでしょうか？　「修繕」にも「大体このくらいの年数で修繕だよね。」といった年数が御座います。マンションや管理会社によって回収する料金の違いはあるはずですが、「修繕するまでの年数」というのはそこまで変わりないかと思います。
ですので、あまり不安にならず、気を長く持ちお待ちになられてみてはいかがでしょうか？
　私の回答で、まだ不安な事があるようでしたら、お近くの不動産屋に散歩がてら、お話されに向かわれてみてはいかがでしょうか？　
なにぶん、至らぬ部分もあるはずですが、参考にされてみて下さい。
では、画面からでは御座いましたが失礼致します。

回答日：2019/12/05

※株式会社いえらぶGROUPは、回答内容の正確性、完全性または有用性等について、一切の責任を負いかねます。