店舗の契約の件です

Question

テナントを借りて3年経って更新料を払う事になっているのは、理解してましたが、更新の際に20万円ほどの保証金の償却があると言われました。契約書には更新の条項には記載が無く、(更新料は記載あるが保証金償却はうたわれていない)重要事項説明には記載がありました。少しわかりづらく書いてあるのをちゃんと説明を受けなかった私もいけないのかもしれませんが、これは正式にかかってくるものでしょうか？もう一つが3年で20万円ですと入れている保証金が18年目の更新で無くなってしまいます。退去時に３０パーセントの保証金償却となってますが、無くなってしまった保証金から３０％なんて取れないので追加で請求される可能性があるかも知りたいです。知り合いに聞くと解約の償却はよく聞くが更新の際に保証金が毎回償却されていくなんて聞いたことがないと言われました。不安です。これは正当な話でしょうか？

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アルカス住宅販売株式会社 練馬南大泉店 · Accepted Answer

「更新料」と「保証金の償却」は似ていますが、違います。どちらか片方になっているとおもいますので、確認してみてください。
更新料・・・更新時に定額の金額を借主が払うことになっているお金です。
　　　　　　　一般的に居住用の物件に使われるものです。
保証金・・・契約時に預けるお金のことで、更新時や解約時に○○％減るものです。
　　　　　　　そのため、更新時や解約時に償却された金額を補填してください。
　　　　　　　という意味です。
　　　　　　　一般的に店舗などで使われております。

契約書と重要事項説明書を拝見しないと確実なことは言えないですが、
3年の定期借家契約ではないでしょうか？これは、3年で一度解約になります。
「更新ではなく、再契約」が正しい言葉です。
そのため、30％減った分の補填が必要です。
管理会社に詳しく聞いてみるときちんと説明をしてもらえると思います。

中村 孝司 · Answer

初めての更新ですよね？
バブル期は更新料の他に、更新時に保証金を一定額償却、償却分は補填するという事はよくありましたが、最近は皆無に近いと思います。

重要事項説明書には記載があるが、契約書には記載が無いとのことですが、契約書が優先されます。
また、募集図面は手元に残っていますか？そこに、償却の件は謳われていませんか？

重要事項説明書を以て説明をしたといわれたら、更新料のことと認識しており、償却を承諾した覚えは無い。と反論して下さい。

契約書に記載が無い以上、更新時の保証金の償却は認めないと突っぱねて下さい。

仮に、重要事項説明で説明を受け、署名捺印をしているので償却が有効ということになっても、相場に比較して高額な更新料（この場合は更新料＋償却の補填）は無効との裁判例もあります。

突っぱねたうえで、先方が必要に要求するようであれば、役所に相談してみて下さい。
どこの自治体（都道府県）にも不動産業指導課のような部署があります。