賃貸住宅のトラブルの中でも修繕費の精算（現状回復）は多くあります。
ご質問の趣旨の通りこのトラブルは極力減らしたいものですね。

留意点は「契約前に精算の対象となるものを貸主も借主もしっかりと認識・承諾した上で契約する」という事になります。

認識があいまいであったり、お互いの基準の違いがトラブルにつながっていると思います。
お互いが認識通りに精算すればトラブルはないと思います。

まず。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると【原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること】と示されております。

これは建物に住めば通常に使用していても老朽化や損耗はしますので、その分まで借主は負担しないというものです。
故意、過失により傷んだ場合は借主が負担する。となります。
また、過失による損耗については判断がわかりにくいのでガイドラインには、項目別に細かく実例が記載されています。

今後は宅地建物取引業者が中心となり、貸主様にも借主様にもガイドラインを利用して、固有の契約内容があれば特約等に記載するなど客観的な基準で行う必要があると思います。

貸主様につきましてもそのような対応を心がけている宅地建物取引業者とのお取引をお願いします。

回答日：2015/09/18

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