土地を購入する際に必要な準備について教えてくれませんか？
2011/02/19 かぴばら

Question

引越しを検討していた矢先、よさそうな土地を見つけました。購入の準備としては、購入資金集めの他に何が必要なのでしょうか？よろしくお願いします。

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坂爪 潤 · Accepted Answer

かぴばらさん

ベイシティリアルエステートの坂爪と申します、宜しくお願い致します。

早速ですが、「購入の準備」としましては、その物件の取扱い業者を確認して詳細な条件を確認する必要があると思います。

売地には大きく分けて2種類ございます。

１．建築条件なし売地
　　　・・・建物はお好みのハウスメーカーで建築できます。
　　　・・・売主は、業者の場合と個人の場合があります。

２．建築条件つき売地
　　　・・・間取等は法令やプランの範囲内で自由に建築できますが、
　　　　　建築するメーカーは売主指定の業者になります。
　　　・・・売主は、業者である場合が殆どです。

まず、かぴばらさんが既に意中のハウスメーカーが有るのでしたら、２の売地であった場合
おそらく、お好みのメーカーでは建築できないでしょう。

＊建築条件を外してくれる場合もあります。

次に、建物を含めた購入資金の概算を出して、資金集めに取りかかる必要があります。

諸条件の確認とも重複しますが、ライフライン（主として上下水・ガス）の引込の状況次第では掘削埋設の費用が発生しますし、地盤改良工事や建物の設計費用等も掛かります。

最後に資金計画です、分譲住宅の場合、契約時手付金以外の売買代金は建物完成し引渡しの時に支払うのが一般的ですが、土地から家を建てる場合には、土地購入代金・建物請負契約時に一時金、中間金・最終決済・・と、数千万円～数百万円単位で、数回に分けて代金を支払っていく事となります。

＊建築条件付き売地の場合には、建物完成時に土地・建物代金を一括清算する場合もあります。

また、土地の購入に際して住宅ローンのご利用をお考えの場合、土地を購入した段階（建物完成前）にローンの返済が始まりますので、現在のお住いが賃貸の場合には、建物引渡しまで、家賃とローンを並行して支払って行く期間が発生します。

簡単に言ってしまうと「土地代金」＋「建物代金」＋「諸費用」の総額全てを現金で準備できない場合には、お金を集めるのと同時に詳細な資金計画が必要となります。

これらすべてを個人で進めていくのはとても大変ですし、金額が大きいだけにミスは許されません、そういった意味では、第一段階として、信頼できる業者や営業マンを見つける事から初めて見てはいかがでしょうか。

- · Answer

まず、建築条件付き土地であるか、そうでないかを確認してください。
建築条件付き土地とは、あらかじめ施工業者が指定されている宅地のことで、原則として、土地の売買契約後3カ月以内に建物建築請負契約が成立されることを条件としています。間取りや素材、色などある程度、自由にプランを立てられます。
この場合、資金計画を立てる以外にあえて必要なことはありません。
もし、条件が無い場合には、ハウスメーカーを検討する必要があります。
なぜなら、住まいを購入する場合に、土地だけで購入すると、住宅ローンとして組めない銀行がほとんどだからです。住宅ローンの金利優遇が受けられなくなり、かなり高い金利設定になってしまいます。ハウスメーカーは土地の売主や仲介業者の営業マンが紹介してくれる場合もあります。
土地が完全に決まっていて、ある程度ハウスメーカーが決まっているのであれば、そちらのハウスメーカーでの見積り+土地代金で銀行ローンを組む方法が良いと思います。まずは、ローン特約を組んで、土地の契約をしましょう（ローン特約を組んでもらえるかどうかは、売主の判断にはなりますが）。なるべく長い期間のローン特約を組み、細かな建物建築費用と、ご自身がいくらまで借り入れできるのか、詳しく出してもらってから、ローンを実行すると良いと思います。
素敵なマイホームに向けて頑張りましょう。

野川 正克（ノガワ マサカツ） · Answer

購入された土地にどのような建物が建築可能かご検討（確認）はお済みでしょうか？
建物を建てる為には、都市計画法・建築基準法・道路法など様々な法律に適合しているか？費用はいくらかかるか？　
上下水道・ガス管の埋設状況や整備に必要な金額をご確認しておいて頂く事をおすすめします。

購入にあたっての必要書類は、本人確認できる書類と住民票になります。ただし、住宅ローンをご利用される場合は、金融機関の求める書類（所得証明等）が必要になります。

不動産会社や建築会社から紹介されている土地であれば、その会社に訪ねればわかると思いますが、そうでない場合は専門的な知識がないとなかなか難しいと思いますので、お近くの不動産会社や建築会社に一度ご相談されるのが良いかと思います。

　　　（センチュリー21　メイクス　　野川　正克）