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- 売却と住み替えを成功させるには資金計画が大切！資金計画のポイントは？
目次
マイホームを購入するときには、「人生最大の買い物をしたぞ！」と感慨深くなりますよね。
しかし、月日が流れると家族構成や近隣環境の変化、または第2の人生に向けての引っ越しなど、さまざまな理由で「住み替え」をお考えになる方もいらっしゃいます。
初めてのマイホーム購入の際には「購入」のみですが、住み替えになると「売却」と「購入」両方をこなさなければいけません。
売却・購入をスムーズにおこない、住み替えを成功させるために重要なことは何でしょう？
それは「資金計画」です。
売却と購入を並行して進めなくてはならないため、初めて住まいを購入するときよりも資金繰りが重要になるのです。
そこで、住み替えを成功させるための資金計画のポイントをご紹介します。
住み替えの資金計画を立てるときの注意点は？
今住んでいる家を売却して新しく家を購入することが住み替えですが、売却と購入のどちらを先に考えるべきでしょうか？
売却して購入しますか？それとも、購入して売却しますか？そこをしっかり考えた後に資金計画を立てることになります。
売却してから購入するか、それとも購入してから売却するか、そこをしっかり考えた後に資金計画を立てることが重要です。
どっちのパターンで住み替えをする？それぞれの注意点
①購入して売却するパターンの資金計画の注意点
このパターンの一番のメリットは、「仮住まいが不要」ということです。
しかし、購入と売却にタイムラグが生じることから、お住まいの家の売却代金を新居の購入費用に充てることができない可能性があります。
そのことから、資金に十分な余裕があるうえで計画を立てる必要があります。
また、売却代金が確定していない段階で新居を購入することも考えられるので、当初想定していた資金計画で納まらなくなってしまう恐れもあります。
このパターンの注意点は、売却予定の家に残債がある場合には新居購入で二重ローンになってしまうことも考えられることです。
②売却して購入するパターンの資金計画の注意点
このパターンのメリットは、売却代金を新居の購入代金に充てることができるという点です。
そのため、資金計画は立てやすくなります。
しかし、売却と新居購入のタイミングが合わなかった場合には、一旦仮住まいへと引っ越し、新居購入後に再び引っ越しすることになります。
このパターンでの注意点は、仮住まいの費用や引っ越し費用を踏まえた資金計画を立てる必要があることです。
住み替えの資金計画に重要なポイント！
それでは、資金計画を立てるうえで重要になる3つのポイントをご説明します。
①今住んでいる家の売却見込額の設定
住み替えの計画には現実的な査定額が必要になるので、信頼できる不動産会社に訪問査定してもらうことをおすすめします。
なるべく高く売れることを望むものですが、高めに価格を見積もって資金計画を立ててしまうと購入予定価格との折り合いがうまくいかず、頓挫することにもなりかねないため、売却見込額は慎重に設定しましょう。
②住宅ローンの残債チェックと完済
住宅ローン残高の正確な金額を把握をすることも重要なポイントです。
今住んでいる家の住宅ローンの支払いが残っている状態で売却する場合は、必ずローン残債を完済して抵当権抹消の手続きをしなければなりません。
大まかに分けると「住宅ローン残債＋新居購入の頭金＋売却・購入諸費用」が必要になるので、それらの合計金額を売却金額よりも小さくすることが、住み替えを成功させるポイントです。
③自己資金額を把握する
当たり前かもしれませんが、買い換えの自己資金（預貯金額）はいくらまで用意できるのかを把握しましょう。
もしも、売却金額が予想より安くなってしまい、ローン完済の資金が不足してしまったときは、自己資金で不足分を補う必要があるからです。
売却時・購入時にかかる諸費用
今住んでいる家を購入する際にも、さまざまな費用が発生したことは覚えていますか？
もちろん売却するときにも、そして次に購入するときにもその諸費用がかかります。
①売却時にかかる諸費用
・仲介手数料（売却時に媒介契約を結んだ不動産会社に支払う）
・印紙税（売買契約書に必要金額分を貼付）
・不用品の処分費用（売却に際して発生した廃棄物品の処分費用）
・登録免許税（抵当権抹消登記費用） ※ローン残債がある場合
・譲渡所得への課税 ※売却益が出た場合
・繰上げ返済手数料など ※同上
②購入時にかかる諸費用
・仲介手数料（取引態様が媒介の場合に不動産会社に支払う）
・印紙税（売買契約書に必要金額分を貼付）
・登録免許税（所有権移転登記・抵当権設定登記）
・不動産取得税
・住宅ローン諸費用など
このように、住み替えの資金計画は、これまでご紹介してきたさまざまな諸費用を想定したうえで、どの程度の資金が必要かを把握することから始まります。
新居の購入費用や諸費用、確保できる自己資金、また、売却にかかる諸費用と売却代金についても想定したうえで資金計画を立てることが重要です。
また、新たに購入する家の住宅ローンの返済期間や借り入れ金額については、今後のライフプランを見据え、返済に無理のない計画にしましょう。
いまさら聞けない？住宅ローンの基礎を再確認しよう
当然ですが、住宅ローンは借金です。
住宅の購入は高額になるので、金融機関からお金を借りて購入します。
そして、借りたお金は金利を付けて返していきます。
ここでは、住宅ローンにおける「金利」についてご説明します。
住宅ローンにおける「金利」とは？
金利は利子のことで、住宅ローンは銀行からの借入なので、利子をつけて返します。
この利子の割合が住宅ローン金利です。
たとえば、3,000万円を35年で返済する住宅ローンを組んだ場合の金利1％と金利0.5％の総返済額を見てみると、大きな違いが出てきます。
・金利1％の場合
毎月の返済額…85,000円
総返済額…3,557万円
・金利0.5％の場合
毎月の返済額…78,000円
総返済額…3,271万円
となり、差額は287万円になります。
このように、小さな金利差でも総返済額に大きな差が生じるのです。
ここで、金利のタイプをご紹介します。
3つの金利タイプ
①全期間固定金利型
借入れたときの金利が全返済期間を通じて変わらないタイプ
②固定金利期間選択型
「当初3年間○％」など、一定期間固定金利が適用されるタイプ
③変動金利型
金融情勢の変化に伴い、返済の途中でも定期的に金利が変動するタイプ
住宅ローンが借金のひとつである以上、その仕組みを十分ご理解の上、慎重な借り入れをおこないましょう。
住み替えに必要な住宅ローンの種類
住宅ローンを夫婦や親子で組む際には、連帯債務・ペアローン・連帯保証という種類の住宅ローンが利用できます。
それぞれの違いを理解したうえで、最適な方法を検討しましょう。
タイプ別住宅ローン
①ペアローン
ペアローンとは、同一物件に対して夫婦がそれぞれ住宅ローンを借り入れるローンのことです。
2本立てのローンでそれぞれが個別に債務を負うとともに、互いに連帯保証人になります。
②連帯債務型
連帯債務型は、夫婦のうち一人が住宅ローンの主債務者となって住宅ローンを借り入れますが、もう一人は連帯債務者として同じローンを借り入れます。
③連帯保証型
夫婦や親子のうち一人が債務者となり住宅ローンの返済義務を負い、もう一人がその連帯保証人となって債務者が住宅ローンを返済できなくなった際に代わりに返済義務を負います。
それぞれの家庭によってどのタイプが向いているか、向いていないのかは異なってきますので、しっかり話し合って決めていくと良いですね。
まとめ
住み替えをご検討された理由はライフスタイルの変化が大きいと思いますが、そこには将来に向けての夢も大きく関わっていると思います。
家族全員が笑顔溢れる住み替えになるよう、しっかりとした資金計画を立ててくださいね。
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Writer この記事を書いた人
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