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- つなぎ融資とは？利用方法と注意したい点
理想の住まいを購入する際に利用する住宅ローン。
まとまった自己資金がすぐに用意できなくても、融資で物件を購入できるのは魅力的ですよね。
しかし住宅ローンの融資実行は、家の引き渡しの際におこなわれます。
そのため、自己資金が足りず着工金や土地の購入費用に対応できないことも。
そこで、便利な資金繰りの1つが「つなぎ融資」です。
今回はつなぎ融資の注意すべき点や利用の流れをご紹介します。
ぜひ参考にしてください。
つなぎ融資とは
つなぎ融資とは、住宅ローンが実行される前に受ける融資のことです。
住宅ローンの契約自体は引き渡しをする前に済ませ、基本的に融資金は住宅が完成した後に支払われます。
そのため、建売住宅や分譲マンションなど、すでに完成している住宅を購入する場合に利用することが一般的です。
しかし、理想のデザインや間取りを決められる注文住宅の場合は、土地代や着工金など完成する前に支払う必要があります。
その場合自己資金の負担も増えるので、まとめて用意が難しい場合つなぎ融資が便利です。
住宅が完成していなくても必要な費用を賄える所が、大きなメリットですね。
＜必ず受けるべき？＞
つなぎ融資は便利な資金繰りの1つですが、 すべての方に必要というわけではありません。
あくまでローンなので、どのような場合に必要なのか、借りる前に把握しておきましょう。
＜1.土地の取得費用を支払う時＞
先に土地を購入し住宅を新築する際、最初に土地の代金を支払う必要があります。
土地の購入費用を自己資金で支払えない場合は、つなぎ融資を利用しましょう。
しかし、土地をすでに所有していたり自己資金で購入できたりする方は、つなぎ融資を利用する必要はありませんよ。
＜2.注文住宅＞
住宅購入にはすでに建設されている住宅を購入する場合と、一から建設する注文住宅を購入する場合があります。
つなぎ融資を利用するケースは、注文住宅の場合です。
理想の住宅を注文でき自由度が高い注文住宅は、引き渡し前の費用を数回に分けて払うので、自己資金を事前に用意する必要があります。
しかしもちろん、これらの費用を支払える場合は、つなぎ融資は必要ではありません。
＜3.住宅ローンが間に合わない時＞
住宅ローンを利用する場合でも、増額をするための再審査などが理由で融資実行まで時間がかかるケースもあります。
そのような融資が住宅の引き渡しにまでに間に合わない場合も、つなぎ融資を活用できます。
つなぎ融資の利用
では、つなぎ融資を始めるにはどうすればいいのでよいのでしょうか？
つなぎ融資の利用開始から返済までの流れをご紹介します。
＜1.必要性はあるか＞
初めに「つなぎ融資が本当に必要なのか」「負担が大きくなりすぎないか」ということを考えましょう。
そして、希望する土地の購入から住宅の引渡しまでに、具体的にどの時期にいくら必要なのか確認します。
もし支払い期限までに用意できないのであれば、つなぎ融資を利用するようにしましょう。
＜2.つなぎ融資の申し込み＞
住宅ローンと同時に申し込みをし、ローンの審査を受けます。
つなぎ融資の役割は、住宅ローンの融資金が支払われない期間を補てんすること。
そのため基本的に、申し込みと返済時は住宅ローンと一緒におこないます。
＜3・土地の売買契約と住宅建築の依頼をおこなう＞
この時点で第一回目の融資金を活用し、土地を購入します。
＜4.工事開始にかかる費用の支払い ＞
工事を開始するためには着工金が必要であり、その後中間金も支払う必要があります。
その際には、第二回、第三回とその都度実行される融資金を使用しましょう。
＜5.住宅ローンの融資開始＞
住宅完成後登記登録をおこない、その後住宅ローンの本審査を受けます。
つなぎ融資の金利を初めに支払い、住宅完成後に住宅ローンの融資額から元金を一括で返済します。
これまでつなぎ融資の利用の流れをご紹介しました。
しかしあくまで目安で、検討している金融機関によってそれぞれ違う場合もあるので確認しておくと安心です。
つなぎ融資を受ける前に
住宅購入において便利なつなぎ融資ですが、注意すべき点がいくつかあるのでお伝えします。
＜つなぎ融資の注意点＞
＜1.金利が高い＞
つなぎ融資は住宅ローンと比べ、金利が高いです。
金利が年3％を超えることもあり、住宅ローンより経済的な負担も大きくなります。
＜2.限度額と回数の制限＞
つなぎ融資は建築費用を分割で支払う場合に便利ですが、借入れできる回数や金額などは制限がある場合も。
つなぎ融資の利用を迷っている方は、事前に金融機関に確認しましょう。
＜3.追加費用の用意＞
印紙代や手数料などの追加の経費が発生します。
とくに、融資手続きのための手数料は金融機関によって異なるので注意です。
また、融資実行前団体信用生命保険への加入が条件になっている金融機関もあります。
これは、つなぎ融資契約者の不測の事態に備えるもので、住宅ローンの申し込み時に加入する団体信用生命保険とは違います。
＜4.扱っていない金融機関アリ＞
住宅ローンはほとんどの銀行がおこなっていますが、つなぎ融資を扱う金融機関は限られています。
そのためまずは検討している銀行で、つなぎ融資を申し込めるかどうか確かめましょう。
そして自分の資金計画に合っているか、融資の内容や条件から考えましましょう。
＜5.住宅ローン控除は適応されない＞
住宅ローンは条件を満たすことで、所得税などの控除が受けられます。
この住宅ローン控除を受けるためには、家が完成してから6カ月以内に住むことが条件です。
しかし、つなぎ融資は、そもそも家の完成前に受けるものなので、住宅ローン控除の対象外となります。
このように、住宅ローンは控除によるメリットを受けられますが、つなぎ融資にはありません。
＜代わりになるものは？＞
つなぎ融資は金利も高く住宅ローン控除も対象外なので、メリットばかりというわけではありません。
またお金を借りることには変わらないので、なるべく不要な融資は受けないことが賢明です。
そこで、つなぎ融資の代わりになる方法をご紹介します。
＜1.土地先行融資 ＞
土地先行融資とは土地購入の際に先に融資を受け、融資の残りは住宅の完成後に受けとります。
このような分割融資であれば、比較的低い金利で受けられます。
＜2.贈与を受ける＞
親や親族から資金を援助してもらえるのであれば、贈与を受けるのも一つの手段です。
住宅取得等資金の非課税の特例を活用すれば、最大3,000万円まで非課税で贈与を受けられます。
＜3.売り先行＞
住み替えで売却をお考えの場合は、売り先行を選びましょう。
住んでいる家を先に売ることで新築住宅の購入資金を捻出でき、そもそもつなぎ融資がいらなかったというような場合もあります。
売却と購入のタイミングが合えば仮住まいも必要なく、売却益を購入資金に充てられるので資金計画も立てやすいですよ。
まとめ
注文住宅の場合、新築物件なので引き渡しまで長い期間が必要になります。
つなぎ融資は、建築の初期段階から必要になる費用を払うために便利な資金繰りの一つです。
しかし、金利も高く負担が増えることもあるなど注意点をよく理解し、本当に必要なのかどうか状況を見極めることも重要ですね。
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Writer この記事を書いた人
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