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大家さん相談所トップ > 賃貸経営・不動産経営 > 借地上にある共有名義の建物の土地賃貸借契約の名義について

借地上にある共有名義の建物の土地賃貸借契約の名義について

質問者：
問題の連鎖。。。 (埼玉県さいたま市桜区)
投稿日：
2019/05/13
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3962
回答数
2

遺言書に基づき、夫婦それぞれ1/2の持ち分で共有名義になった建物です。本来であれば借地権も共有名義になる流れです。そこで、土地賃貸借契約の名義を、夫婦どちらかが委任する形で、単独名義にするのは、法律的な問題はあるのでしょうか？そして、その建物の一部を貸して約10年位(?)になる借主はこのまま使い続けたいそうで、購入も考えてもらえるようなのですが、地主による譲渡を許可しないという自由と、借主が守られる権利、間に立つ側としては、今後どう話を進めたらいいものなのでしょうか。

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グッドアンサーに選ばれた回答

グッドアンサーとは

回答者：
細川 一平 / シーオーエム(株)
不動産キャリア：
15年
地域：
愛知県
会社名：
シーオーエム株式会社（COM.GROUP）

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細川 一平 / シーオーエム(株)

名古屋市内で賃貸仲介店「チンタイドット」と管理会社「ＺＥＲＯ管理」を運営しております、シーオーエム株式会社の細川と申します。
今後のご参考にして頂けたらと思います。

まず
土地賃貸借契約の名義を、夫婦どちらかが委任する形で、単独名義にするのは、法律的な問題はあるのでしょうか？
に関しましては、法律的に全く問題ございません。

借地権の内容に関しましては、契約書の内容によって大きく変わって来ますので、確約的な事は言えませんが、一般的には双方の話し合いにおいて解決する事が多いです。
特に今回のケースですと、相続した借地権付きの物件を賃貸しているという事です。
まず、借地の契約書の中に用途が記載されているかのご確認をされるのが良いかと思います。
借りる人が住むためだけの借地権もございますので、その場合は契約に違反している事になってします。

そはいえ、現状それを解消するのは難しいと思いますので、継続して借りる旨の交渉を続けるのが良いのではないでしょうか。
もしかしたら、借地代の金額変更等、金銭的な部分だけでも話がまとまるかもしれません。

回答日：
2019/05/13
  • なるほど4
ご回答ありがとうございます
賃貸は被相続人が長年続けてきて、その間、借地権は1度更新しています。その延長での受け継ぎなので、土地賃貸契約上は問題ないかと思います。我が家で受け継いだ後、次に起こる相続を考えると、共有名義ではなく、単独名義にしておいた方が、後々楽なのかなと考えていまして、ただ、遺言書の内容からは共有という扱いなので、受け継いだ者同士が合意したからといって、遺贈を受けた方が委任をして単独名義が出来るのか？？という疑問でした。地主が遺言書の内容を理由にして、単独名義はダメと言う自由もあるのでしょうか？コメント日：2019/05/14 02:07:09   コメント者：問題の連鎖。。。
細川 一平 / シーオーエム(株)
ご返信頂きまして誠にありがとうございます。

基本的には単独名義は可能と考えます。

地主側からしてもその方がやり取りの手間や書類の作成の手間が減りますし、それを嫌がる理由は無いと思いますが「相続を受けたのが二人なのだから二人分の名義じゃないとダメ」といったような状況でしょうか？
借地の契約に関しては、権利は引き継がれますが、名義の変更等で新しく書類を取り交わす事が多いです。
その際、契約の形式上、貸主と借主それぞれの同意があって初めて契約が成立する事を前提としますので、自由があるといえば自由があるのかもしれません。

地主との交渉頑張って下さい、またご不明な事がございましたらお気軽にご相談下さいませ。コメント日：2019/05/15 09:30:10
ご回答ありがとうございます。
はい、おっしゃる通りの内容でダメと言われている上、相続人全員の同意が無ければ、許可をしないと言われている状態です。相続人全員の同意が集める事が出来ない事を承知で言っていますから、借地契約更新の話し合いをから逃げる口実なんだと思っています。維持費がかからないのであればこのまま放置しておきたいですが、当然そういうわけにはいきませんので、権利の濫用での主張と対抗できる手段を考えなければならない状態です。法律で通らない部分であっても、双方が納得すれば進められる慣習もあると思いますし、契約に携わる方の意見は参考になります。どうもありがとうございました！！！コメント日：2019/05/18 20:52:27   コメント者：問題の連鎖。。。
回答者：
株式会社 アセットコンサルティングネットワーク
地域：
東京都
会社名：
株式会社 アセットコンサルティングネットワーク

株式会社 アセットコンサルティングネットワーク

一度、借地権及び建物の名義が確定した場合、名義人Ａから名義人Ｂに移転する原因には、①錯誤による真正な登記名義回復、又は②売買による移転、③贈与による移転、という３つになります。

②と③については、売買の場合は譲渡所得税、贈与の場合は贈与税の負担が生じます。どちらの場合にも地主の承諾が必要です。

①の場合には、遺言内容とは異なる遺産分割も可能では有りますが、その場合は相続権利者以外は取得できません。また、真正な登記名義回復で登記自体は可能だとしても、税務的な確認を行っていたほうが良いでしょう。

回答日：
2019/05/13
  • なるほど2
ご回答ありがとうございます。遺言書により、相続人の1人とその配偶者が受遺者なのですが、両者合意のもと、配偶者が委任をし、相続を原因とした者の単独名義にするという方法は有効なのでしょうか？名義書き換え承諾料が取れない地主は認めないと言いそうですが、今回の相続手続きの経験により、将来の相続手続きを出来る限りシンプルしたいというのが本音です。。。
ご回答からすると、建物、借地権共に、共有名義にしなければならないという前提は、やはりあるのでしょうか？コメント日：2019/05/14 02:51:43   コメント者：問題の連鎖。。。
株式会社 アセットコンサルティングネットワーク
亡くなった方からＡとＢが取得をし、その後にＡ→Ｂに移転する事になります。名義自体は移転できますが、移転の原因は贈与、又は売買となりますので、地主の譲渡承諾が必要となります。
さらに贈与の場合は受けた側の贈与税、売買の場合には渡した側の譲渡所得税の負担が生じます。
委任というのは「管理等を頼む」という行為なので名義が移転するものでは有りません。
家族信託等を使って名義を移転する方法は有り得るでしょうが、地主側からはもっと反発が来るでしょう。

結論的には、建物および借地は共有で取得（相続・遺贈）して一度確定しており、それを単有にするには他の法的原因（贈与・売買）が必要となります。
どの法的原因かによって、地主の承諾という手続き面と、税務面を検討する必要が有ります。

ご参考までに、借地上の建物は自己居住で使っても、賃貸アパートで使っても、店舗で使っても、借地権の存続に影響は有りません（地代額の水準や各種承諾料への影響は有り得ます）。コメント日：2019/05/14 09:31:20
一度確定しているわけですね。理解できました！
再びのご回答どうもありがとうございました！！コメント日：2019/05/14 19:06:15   コメント者：問題の連鎖。。。
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