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大家さん相談所トップ > 不動産投資 > マンションオーナーを開始する際の注意点
先日、会社にマンションオーナーの営業電話があり、興味があって話を聞きつつ少しずつマンション購入に向けて前進しているのですが、本当に信用して大丈夫なのか、落とし穴や検討が不足しているのではないか不安に感じています。
私はマンション経営等が素人なので安心して大丈夫なのか専門家の視点で客観的に意見を頂きたいです。
(上手い口車に乗っているだけで失敗する可能性が高いのではないか。本当に手を出して大丈夫なのかお聞きしたいです。)
ちなみに検討中の購入物件や運営内容の提示なども可能です。
グッドアンサーとは
南浦和駅徒歩3分、さくらパートナーズの宅建士、特定行政書士の宮口と申します。
投資物件の売買・賃貸客付管理・修繕、分譲マンション管理業等を運営しております。
マンションオーナーということは、新築区分マンションの売り込み営業でしょうか。
都心や大宮以南の駅近物件ですと賃貸需要が厚く、3000万円以下の物件であれば、新築でも大きな損害を被ることはないのではないでしょうか。
新築投資物件ですと、融資期間や融資金額により家賃と返済金額の差が少額になることも多いようですので注意が必要です。
区分マンションでしたら、築浅（概ね築20年未満）物件で始めると家賃と返済金額の差が有り預貯金することで次の物件の購入準備ができます。
駅地下の安価な築古区分マンションで大きな利回りを狙ってもよいと思います。
ただ、この場合、管理状態には注意が必要です。
組合で紛争が生じていたり、実質的な組合が存在せず、定期修繕がなされていない物件もさいたま市にあります。
そのような物件は、見た目はそこそこ綺麗で、立地も良い、といえども有事の場合の金銭負担の規約がないため、運任せなところがあります。
漏水、雨漏り、騒音等の問題が生じたときに、管理が機能不全に陥っているマンションについての相談を承ることが少なくありません。
ご検討されている物件資料をお送りいただき、お話をさせていただければ幸いです。
sakurapartners2014@yahoo.co.jp
地元の投資専門業者として、ぜひとも弊社の特色を知っていただきたいと願っております。
なるほど1
基本的に相手から営業してくる投資物件に利回りがいい物件、最終的に売却するときに利益が出る物件は少ないのが実情です。
おそらく生命保険・年金代わりにはなりませんし、税金、管理費、修繕積立金を加味して毎月の（実質）キャッシュフローがある程度見込めないと難しいと思われます。
楽待さんや健美家さんなどを読んで投資向け物件の情報収集をすることをおすすめいたします。
お礼コメントなるほど1
名古屋市内で賃貸仲介店「チンタイドット」と管理会社「ＺＥＲＯ管理」を運営しております、シーオーエム（株）の細川と申します。
今後のご参考にして頂けたらと思います。
不動産投資については「利回り」や「キャッシュフロー」などの計算が必要になってきます。
恐らくではありますが、営業の電話がかかってきたという事は「新築の区分マンション」の営業かと思います。
現状で経験のない中でのスタートには良いかもしれませんが、再販時の差額計算をしっかりとしておいた方が良いです。
価値が下がらない計算をする投資家や不動産屋もいますが、よっぽどの立地や条件でない限り建物の価値は下がります。
それを前提に「投資」としてされるのであれば良いのではないでしょうか。
お礼コメントなるほど1
落とし穴はありません。電話営業という事は区分マンションですね。都内で新築３０００万円から４０００万円ですね。
都心5区（千代田区・港区・渋谷区・中央区・新宿区）大損はしませんが、キャピタルゲインは無理です。
利益が２０％～２５％載っていますので。
購入から15年～20年後でしたら残債が減っていますので、差益は見込めます。
但し、東京都心で金利２％以下が前提です。
儲けたいなら地方のＲＣ1棟を購入した方は儲かります。
初期費用は必要ですが。
ＯＭパートナーズ、三木
お礼コメントなるほど1
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