まず、一般的な貸手側（銀行）の見解から解説します。

１．耐用年数
木造アパートであれば耐用年数は30年なので、30年－経過年数

※築10年であれば、融資返済期間20年

２．物件評価
土地・建物の評価×80%が上限目安

評価5,000万であれば4,000万円までが融資上限

※比率が低いほど審査は通過し易い

３．返済比率
給与×35%＋査定賃料×70%＝返済可能額

例：年収500万×35%＝175万（年）　14.58万（月）
　　家賃5万×6室＝30万×12か月＝360万（年賃料）

　360万×70%＝252万円（年）　21万（月）

　総返済可能額：427万（年）　35.58万（月）

※他に借り入れがあれば、上記計算から減算

４．査定金利

査定金利は、実効金利と違い将来変動する金利リスクを予め加味して査定します。
目安は3.85％～4%の年利で見込んでおけば良いでしょう。

【シミュレーション】

4,000万融資　20年（240回）　査定金利：3.85%　返済：239,242円

35.58万円＞239,242円＝融資可能ということになります。


投資用ローンについての解説
http://ameblo.jp/ie-tama/entry-12165298429.html

ローンシミュレーター
http://www.eloan.co.jp/sim/homePayment.php

【ポイント】

ポイントはいくつかありますが、

①購入物件の築年数
古すぎる物件は融資不適格で担保評価れない場合があります。
貸手が融資リスクを軽減するために、自己資金を多くするならOKという場合もあります。

②他の借り入れが無いか
返済可能額は、住宅ローンや車のローンと合算されるので、上記シミュレーションでは可能ですが、そこから減算されます。

【総合的にみて】

都市銀行などの基準では、審査を通過するのは厳しいかもしれません。

自己資金が少ないと思われますので、他に不動産などお持ちであれば共同担保として提供できるのであれば審査通過できる可能性があります。


築後年数が古い場合は、三井住友トラストの不動産担保アパートローンなら貸してくれるかもしれません。

金利は総合判断なので実際に問い合わせてください。
年利3.8％くらいの目安かと思います。

回答日：

2016/07/23