契約内容の詳細がわかりませんので、１ヶ月分が更新料なのか、手数料を含めたものなのかによって異なりますが、更新料は貸主が受領し、更新手数料は不動産会社が受領します。
更新料ゼロは更新料を取らない、または、自動更新（更新業務を行わない）の場合かと思います。

回答日：

2016/05/02

私も大家をしており、更新・解約は別の不動産会社に依頼しています。

手数料（業者取り分）は、宅地建物取引業法の範囲内で、話し合って決めるのが基本ルールです。
定額制と定率制があるので、業務内容などをよく聞いてみてください。

私は、更新料1か月分に対し、50%を不動産会社に支払っています。
※賃料は4.5万円～5.5万円程度

更新手続きに対する報酬としては高いのかもしれないですが、賃貸期間中に何かあれば対応もしてもらっているので、それを考えると高くはないと思っています。

本来はその業務を受託する際に報酬について説明しなくてはいけないので、ご納得いかない内容であれば他の不動産業者にも聞いてみるのも良いかもしれません。

更新料ゼロは多くなってきました。
中身は様々なケースがあり、ご相談者の推測通り、
①更新手数料はオーナーが負担し、管理会社に支払っている。
②更新手続きをオーナー(又はオーナー法人）が自ら行っている。
上記二つが主なケースです。

因みに、もし更新手続きをしないで放置すると、法定更新といって面倒なことになるのでやめたほうがよいです。

更新料がゼロであれば、借り手にとっては魅力があるので、空室対策のためになされています。①の場合、負担はオーナーにかかるので手数料は少ないほうが良いですよね。
その為、事前に話し合いや交渉が行われるという流れになります。

回答日：

2016/05/07