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• 名義変更費用

  家迷子 (千葉県市川市)  /  カテゴリ：賃貸  /  2023/07/04

  法人契約から個人契約に、更新に向けてやろうと
  思ったところ、高額な費用を見積もりされています。
  更新料の名目で請求できないからと、礼金を
  プラスされたり、保証会社の審査があるから、
  その費用、前家賃などなど、新規に法人で契約した
  時より、高くなっており、不動産屋さんに対して
  不信感です。そんなにかかるものなんですか

  

  なご家おもてなし不動産の金井と申します。
  内容拝見致しました。
  
  通常は【賃借権の譲渡】を認めていない為、名義変更＝新規の賃貸借契約とお考え頂ければと思います。
  その為、新たに保証会社や火災保険等へ加入する必要が御座います。
  
  唯一、退去精算の原状回復については明渡しがあったものとみなされ敷金返金やクリーニング費用の請求等は
  致しませんがそれ以外は通常契約時と何ら変わりは御座いません。
  （更新料が取れないからと礼金請求は如何なものかと思いますが、、、）
  
  先ほど申し上げた通り【新規の賃貸借契約】とご理解頂ける様でしたら敷金や礼金等、地域の慣習は分かりかねますが、
  転居して頂いた方がコストダウンに繋がるかもしれません。
  
  

  回答者：金井　 崇   2023/07/08

  0

• 実際の階数と広さや間取りが違った

  かとう (東京都大田区)  /  カテゴリ：その他のカテゴリ  /  2023/07/03

  契約前提の申込でないと内見も受付ないという物件に申込をしてしまい、先日内見に行ったところ実際と違う事が多くキャンセルをしたいのですが了承してもらえず困っております。せめて家賃交渉はできますでしょうか。
  
  【階数について】
  「2階以上エレベーターあり」という記載がありましたが、
  実際には地上階の部屋でした。（エレベーターも使わない部屋）
  エントランスを入ったすぐ目の前の部屋で、
  理由を聞いたところ、
  「斜面に建っているから、地下に1階が存在するため地上が2階になる」と説明されました。
  1階にはエントランス等外に出入りできる場所はありませんが、外観を斜面側からみると、たしかに地下ではなく1階には見えます。
  不動産屋には、1階以上が絶対条件と伝えておりました。
  
  【間取りについて】
  キッチンの冷蔵庫置場左右に見取図には書かれていない壁があり、サイズを測った所、元々使っていた冷蔵庫が置けない事が反面しました。
  「現状優先」といわれ、見取図が必ずしも正確ではないという説明を受けましたが、見取図でしか契約をしないと内見をさせてもらえない物件にも関わらず、見取図が不正確なのは納得ができませんでした。
  冷蔵庫は大型の約20万の物でしたので、
  わざわざ小さいものに買い替えたり等一番納得がいきません。
  また別の部屋では、見取図に書かれていたスペースなどが実際にはない部屋もありました。
  
  【部屋の広さについて】
  こちらも、各部屋の見取図にかかれていた「約〇〇畳」という広さよりも1畳ずつ位狭かったです。
  
  
  まだ契約書は貰っておらず、サインもしていないのですが、
  契約金や申込金の支払いは、内見前に完了しており、
  事前情報と違いすぎる事にキャンセルを申し出ましたが、
  「キャンセルはできない、違約金がかかる」と言われました。
  キャンセルができないのであれば、せめて家賃交渉ができないかと思い相談させていただきました。

  

  なご家おもてなし不動産の金井と申します。
  内容拝見致しました。
  
  先ず結論から申し上げますと、この時点での契約解除（キャンセル）は可能です。
  
  ＞契約書は貰っておらず・・・
  宅建業法上の契約締結に至っておりません。
  ＞契約金や申込金の支払いは、内見前に完了・・・
  おそらくこの時点で重要事項説明の交付もなされていないと思われますので、宅建業法違反に該当致します。
  ＞キャンセルはできない、違約金がかかる・・・
  違約金を支払えばキャンセル可能と解釈して頂ければ良いかと思います。
  
  仮に重要事項説明書、賃貸借契約書が交付済みであった場合であっても、宅建業法上の【契約の締結～物件引渡し前】の状態に位置しますので手付放棄（通例は家賃の1ヶ月分）によって契約の解除（キャンセル）が出来ます。
  
  宅建業法違反に抵触している可能性が御座いますのでその旨不動産会社へお伝え頂き、キャンセル手続きして頂ければ良いかと思います。それでもキャンセル出来ないと言われる様でしたら【宅建協会へ相談させて頂きます】とお伝え下さい。
  
  以下は今後のお部屋探しの際に参考にして頂ければ幸いです。
  
  ＞階数について
  お部屋の内覧は出来なかったとしても、事前に物件現地の確認や外観画像やストリートビュー等で斜面にある物件という事が認識出来た可能性が御座いますのでこちらに関しては双方の過失が認められるかと思います。
  余談ですが、建築基準法としては地下1階、地上●階建ての建物になっているかもしれませんので、居室が2階であっても建物構造上は1階に該当しているかもしれません。
  ＞不動産屋には、1階以上が絶対条件と伝えておりました
  事前の意思表示として非常に良いのですが、今後は書面やメール等記録して残るものが良いです。今回のケースの様に不動産トラブルとなった際に記録として残っている場合、事前の意思表示が明確になります。
  ＞間取りについて
  今回の件について唯一不動産会社の言い分が正しい点になります。（現況優先）
  ＞部屋の広さについて
  通常は建築図面を基に表示を行っておりますので、間取り図面に６帖＝約9.912㎡と表示されている場合の実測値としては、
  5.26帖＝8.691㎡程度となります。
  
  9.912㎡＝3.304ｍ×3.0ｍの部屋とした場合、実測3.104ｍ×2.8ｍ＝8.691㎡になります。
  3.304ｍ，3.0ｍはそれぞれ壁芯（壁中心からの距離）になりますので、1つの壁に対して
  10㎝マイナスした長さが目安になります。
  

  回答者：金井　 崇   2023/07/08

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• 浴室乾燥機故障

  R (福岡県福岡市博多区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2023/07/06

  浴室乾燥機(24時間換気システム)が故障し、管理会社に連絡、業者が見に来てから3ヶ月が経過。未だに修理に至っておりません。その間、こちらは、修理する気配が伺えないので、管理会社に数回連絡済み。(業者が見に来てから2週間後、それから3週間後、そのまた1ヶ月後に連絡)いずれも「オーナーの承認待ち」という回答。最後の連絡したときは「修理に高額かかるので、、」とまで言われました。24時間換気システムで停止しているのは室内環境の悪化につながるし、湿気やカビも気になるので早めに修理してほしいです。このまま流されてしまいそうな気もします。なんとか修理を早めてもらう方法はあるのでしょうか。ちなみに、退去の予定はありません。

  

  なご家おもてなし不動産の金井と申します。
  内容拝見致しました。
  
  現在の24時間換気システムは2003年以降の建物については建築基準法によって設置が義務付けられております。一方で2020年の改正民法後に定められた一部滅失による賃料減額ガイドラインに24時間換気システム（浴室乾燥機）の不具合は含めれておりません。
  
  設置を義務化している設備項目ではありますが、インフラ及びエアコン、テレビなど他の設備と比較した場合の優先度が低いという位置付けになります。ガイドラインはあくまでも目安（必ず使用しなければいけない法的根拠なし）ですが、一部滅失による【賃料減額請求権】の行使を促してみては如何でしょうか？
  と言っても実際に請求権の行使となりますと裁判所の手続き等、諸々事が大きくなってしまうのであくまでも管理会社（オーナー）への牽制程度ですが、実際に2～3000円×3ヶ月程度の減額交渉はして頂いても良いかと思います。
  
  R様が仰る様に時間が経てば経つほど曖昧に対応されてしまう可能性が御座いますので、お手間では御座いますが1週間に２，３回は管理会社へ催促して頂く事が最善かと存じます。
  
  無事に解決できることお祈り申し上げます。

  回答者：金井　 崇   2023/07/08

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• 解約通知書期限は厳守必要なのか？

  頭痛たろう (東京都小金井市)  /  カテゴリ：賃貸  /  2023/04/08

  家主側都合により更新を三か月以上残して解約に至りました、しかし契約時の不動産
  業者解約書面は退去日の一か月前に正式解約とする記載あり電話対応してもらえま
  せん。（前回利用時の店長はこうした事が無かった）。
  物件探しと転居へ支障でていますが、すぐに希望日時に物件見つかれば月末引っ越し
  希望ですが可能でしょうか教えて下さい。

  

  なご家おもてなし不動産の金井と申します。
  
  内容拝見致しました。
  
  家主（貸主）都合でしょうか？
  家主都合の解約は家主より6ヶ月以上前に通知がなされていると思います。
  
  借主都合による解約（解約1ヶ月前・解約時日割りありの条件）であれば
  解約通知日から1ヶ月分の家賃相当額を支払うことで即時解除となります。
  
  解約に関して特段の定めがない場合は月末での転居も可能です。
  

  回答者：金井　 崇   2023/04/15

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• 特約の内容は普通でしょうか？

  ぶ (東京都江東区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2023/04/07

  ・賃借人は、現状回復工事のうちハウスクリーニング、エアコンクリーニング、畳表替えの各費用を負担する
  ・クリーニングで除去できないたばこによるヤニ汚れ、手垢、止め具跡等は、賃借人の負担にてクロスの交換とする
  ・上記を含む原状回復工事は貸主の指定する専門業者にて行う
  以上が特約の内容です。負担が大きい気がして不安ですがこの内容は一般的でしょうか？

  

  なご家おもてなし不動産不動産の金井と申します。
  
  内容拝見致しました。
  国交省の定める賃貸住宅標準契約書の別表第5に基づくと何れも貸主負担と記載がありますが、
  【例外としての特約】で双方合意の上では有効な特約事項となります。
  
  詳しくは国土交通の賃貸住宅標準契約書を参照下さいます様お願い致します。

  回答者：金井　 崇   2023/04/15

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• 月の半ばで賃貸契約解約はできない？

  いえらぶ次郎 (愛知県名古屋市東区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2022/10/13

  賃貸アパートに数年前の10/31から契約し、家賃保証保険の更新料がかからないタイミングの10/30での解約通知書を管理会社に送付したところ、何故か10/31解約でしか受付られないと言われ、1日だけの家賃保証で1年分の保険料を請求されました。
  
  管理会社いわく日割りができない物件だからということですが、日割りができない物件だった場合、月の半ばで解約はできないのでしょうか？
  
  (日割りができないことは契約書に書いてあったので納得していますが、解約日とは別の話ではないかという質問です。)

  

  なご家おもてなし不動産の金井と申します。
  内容拝見致しました。
  
  賃貸借契約書の【乙からの解約・解除】について、
  乙からの解約は1ヶ月以上前に書面にて甲へ通知・・・といった具合ですが、
  通常は条文下りに、予告期間の賃料を支払うことにより即日解除出来るものとする。
  といった記載はあるかと思います。
  
  以下は上記文言記載があると仮定しての内容になります。
  
  10月30日に物件明渡しおよび上記予告期間に代わる賃料支払いが完了した時点を以って
  賃貸借契約は即時解除となります。また保証会社との保証委託契約には付従性という性質が
  御座いますので、主契約である賃貸借契約が解約・解除となった時点で保証契約も解約・解除となります。
  
  賃貸借契約書の内容ご確認の上、再度管理会社へご相談頂ければと思います。
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  回答者：金井　 崇   2022/10/15

  2

  なご家おもてなし不動産 金井さま。ご回答、アドバイス頂き誠にありがとうございます。 まさに賃貸借契約書には金井さまがおっしゃられている文言が記載されていました。9月27日に最後の10月分の賃料も支払いが完了しておりますので、10月30日の退去をもって即座に契約解除させてほしい旨を改めて管理会社にお願いしてみます。 契約解除日がいつであれ日割計算はしないという別の文言があったのですが、管理会社はそれが月末が契約解除日になる理由と言ってなかなか引き下がらない感じでした。最後の賃料も払っているため、賃貸借保証によって保証される賃金未払いというのもありえないのにも関わらず1年分の更新料を請求されるのは納得がいかないため、泣き寝入りせず交渉しようと思います。

  コメント：いえらぶ次郎 (愛知県名古屋市東区)  /  2022/10/16 15:19:59

• 退去の時のクロスの傷

  taku (埼玉県)  /  カテゴリ：賃貸  /  2022/04/27

  退去費用でクロスの傷を故意や過失で費用請求された場合、張り替えた面の費用は100%借主負担ですか？
  気づかずつけた傷を張り替えることになっても、払うことは覚悟してますが一部の傷に対して、張り替える面が広く、その時は経年劣化とか負担割合が変わらないのですか？

  

  なご家おもてなし不動産の金井と申します。
  内容拝見致しました。
  
  ガイドラインに基づいた退去立会いとなる場合、クロスの張替えについては㎡単位が望ましいですが、１面単位までは容認されております。負担割合については居住年数が顧慮されます。
  
  クロスの修繕負担は
  
  （６年－居住年数）÷耐用年数（６年）×修繕費用
  
  ６年で残存価値１円の考え方については、新品クロスから６年ではなく、
  入居時を起算として６年となります。

  回答者：金井　 崇   2022/04/29

  3

• 年明けから管理会社が変わり、都市ガスからプロパンに変わる

  ふみしょう (埼玉県所沢市)  /  カテゴリ：その他のカテゴリ  /  2021/12/18

  突然現在電気とセットで利用しているガス会社から連絡があり、
  「年明けから他のプロパンガスになるので電気だけの契約になります。セット割が無くなるので高くなるので他の安いところに変更することをお勧めします。」
  と言われました。
  全く聞いてない話で現在の管理会社に連絡したところ管理会社も知らない話でした。
  大家さんが勝手に決めたようです。
  他の住民に聞いたところ同じ連絡があり戸惑ってました。
  都市ガスからプロパンガスに変わるということはまずはガスコンロも使えなくなります。
  更にガス料金も上がります。
  元々入居契約したのは都市ガスだったからというのも理由の1つです。
  更に年明けから管理会社も変わるようです。
  自分が入居して4年経ちましたが、管理会社が変わるのも２度目です。
  そんなにコロコロ変わるものなんでしょうか？
  そしてこういう場合に入居者は言われるがままにするしかないのでしょうか？
  
  ご回答よろしくおねがいします。

  

  なご家おもてなし不動産株式会社の金井と申します。
  内容拝見致しました。
  
  管理会社の変更については、分譲マンションの場合は区分所有法により管理規約に定められた区分所有者一定数の同意が必要になりますが、一般的な賃貸物件の場合、事前に入居者承諾を得る必要がありませんので、変更に際しては何ら不思議なことでは御座いません。
  建物全般における設備についても同様の理由で所有者の一存で変更が可能です。
  （大家が勝手に決められます。）
  
  【管理会社や設備面の変更】は予測可能な出来事（隣人転居や周辺環境が変わった事と同じ扱い）であり、特段の事情がない限りは賠償等は難しいのが現状です。
  また契約時の【都市ガス】だった・・・というのは契約締結前にその意思表示がない限りは目的の達成が不能または不可能の立証がなされない為、現段階では意味を持ちません。
  
  管理会社の変更については、お住いの物件や管理委託契約の内容を把握しておりませんので、一概には申し上げられませんが、不動産投資ファンドの物件等は管理会社だけではなく物件名称も頻繫に変更される事も御座います。

  回答者：金井　 崇   2021/12/20

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• 家賃の減額交渉について

  はやぶさ (東京都西東京市)  /  カテゴリ：その他のカテゴリ  /  2021/11/22

  2階住人の漏水で修繕の為、部屋を出ないといけなくなりました。現在はウィークリーです。事故から3週間経ってもまだ工事がスタートしていません。管理会社も少し頼りなく、全額相手の保険で修繕しようとしたらしいのですが、全額は補償しないらしく不足分はオーナー側に払ってもらうと言われましたが、そこでもまたもめるかもしれないです。
  ウィークリーは相手の保険で支払われましたが、住んでもいなく日がたっていくだけで何も前にも進んでいないのに、家賃を満額払わないといけないのでしょうか

  

  なご家おもてなし不動産の金井と申します。
  内容拝見致しました。
  
  昨年度の民法改正により【賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される】と改訂されましたのでこの解釈に基づけば一部滅失による賃料の減額請求は可能かと思います。
  
  但し、別の住居が用意されていることで、使用収益出来ていないことの対価が既に提供されているとの見方も出来ますので、一部滅失が認められる範囲としては、
  ２つの住居の差額（例えば㎡数の差や建物グレードダウンにより使用出来ない設備がある等）については可能性があるかと思います。
  
  また家賃支払いについては、減額請求が認められるまでは相手方（賃貸人）の認める金額（家賃）を支払う必要が御座いますのでご注意ください。
  

  回答者：金井　 崇   2021/11/23

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• 頻繁に泊りにくる居住者の家族による騒音に困っています。

  ストレスMAX (埼玉県草加市)  /  カテゴリ：賃貸  /  2021/11/18

  賃貸アパート（軽量鉄骨）の2Fに夫婦２人で入居しています。
  1年半前に1Fの部屋に女性が入居され、それから騒音に悩まされています。
  ・毎週末、近所に住む娘が孫を連れて2泊3日又は3泊4日泊りに来る。（最近は平日も1泊する）
  ・子供の走り回る音、飛び降りるような音、おもちゃを落とす音、扉や窓を思い切り閉める音が酷い。（55～65dBあり）
  ・10時過ぎまで走り回るのはざらで、11時過ぎることもある。
  ・外で大声を出す（70dB位あり）。室内でも奇声をあげることもある。
  ・不動産会社に連絡し、4～5回注意してもらったが、その場限りですぐに元に戻る。
  
  また来るんじゃないか、騒ぐんじゃないかと常日頃考えるようになり、月～金で働き土日はストレスを感じずゆっくり休みたいのにそれも叶わず、ストレスの限界を感じています。
  
  ＜質問＞
  １．契約書には「契約書に記載された賃借人とその同居人員の居住以外の目的に使用してはならない」とありますが、月の半分も家族が泊りに来るのは契約違反にはあたらないのでしょうか？
  
  ２．居住者以外が来ることで騒音が発生しているので、来なくなることが１番の希望ですが、来させなくする何らかの方法はございませんか？
  
  ３．居住者以外が発する騒音で退去する場合、引越費用や諸経費を不動産会社や1F居住者へ負担してもらう方法はありますか？
  
  アドバイスいただけますと大変助かります。
  宜しくお願いします。

  

  なご家おもてなし不動産の金井と申します。
  内容拝見致しました。
  
  70デシベルとなると環境庁の定める【騒音】で該当地域や時間帯を問わずに
  騒音として認められる基準となりますので相当な状況でお過ごしかと思われます。
  
  １の回答
  同居と泊まりの違い（所謂半同居））について、明確な定義は御座いませんが一般的な解釈としては週３回以上の宿泊及び宿泊人の私物が室内に常備されているかの２点で解釈する事が多いようです。但し契約解除となると賃貸人からの催告、期間内に改善がなく信頼関係の破壊が認めるに至った時となり即時解除とはなりません。
  ２の回答
  こちらは他人の権利を害する可能性も御座います。お願いすること以外の具体策はないかと思います。
  ３の回答
  構造上の欠陥があれば話は別ですが、賃貸人や管理会社（不動産会社）が費用を負担することは御座いません。基本的に入居者トラブルについては当事者間での解決となります。
  賃貸借契約では賃借人の関係者による損害賠償については、賃借人に帰属する旨の記載が契約書に御座いますが、賃貸人賃借人間についての明記となります。本件については孫の親権者である娘が責任追及される立場となりますが、賃借人にも共同不法行為が認められる可能性も御座います。
  何れにしても費用負担となると訴訟以外は御座いませんので詳しくは弁護士にご相談頂ければと思います。
  
  

  回答者：金井　 崇   2021/11/18

  1

• 退去時のドア塗装費請求と間違えて引き落とされた家賃について

  たろう (千葉県野田市)  /  カテゴリ：その他のカテゴリ  /  2021/11/15

  10月までシェアアパートに住んでいたものです。
  二年ほど前に越してきてから管理会社が二度変わり、その都度再契約を行ってきました。
  
  そこで質問なのですが、自分が入居する前からあったドアの外側にシールを貼った後があるのですが、入居時管理していた会社から特に何も言われなかったのに、退去時に現在の管理会社からそちらを修繕するためのドア塗装費として36000円請求されています。
  なので前の管理会社から情報は引き継いでいると思い、そちらを確認してくださいと言ったところ、一部屋すべての写真を撮っているわけではないので、確認が難しいと言われました。
  
  この場合、確認できるものがないと入居前からあったものなのか、入居後にできたものなのか証明しようがないと思うのですが、支払義務はあるのでしょうか？
  
  また、家賃は前月前払いとなっていたので9月以降引き落としされなかったはずなのに(退去前に何度も確認しました)10月に引き落としがされており、どういうことですか？と確認すると、管理会社か保証会社が誤って引き落とししてしまったと思うので確認のため一両日お待ちくださいと言われて、10日待っても連絡が来なかったのでこちらから連絡すると、会社のルールに沿ってお返しするので、10月の日割りの家賃を返す退去月の翌々月にまとめてお返ししますと言われました。
  
  10月の家賃日割り分はわかるのですが、管理会社がミスをしたのに管理会社のルールに沿ってすぐに返金されないのは許されるのでしょうか？

  

  なご家おもてなし不動産の金井と申します。
  内容拝見致しました。
  
  不法行為の立証責任は賃貸人に御座います。
  【確認が難しい】という時点で賃貸人の立証責任が果たされおりません。
  その為、損害賠償請求権の発生要件が満たされておりませんので少なくとも現時点においては支払う必要はないかと思います。
  
  ご返金については、不明出金とならないように社内手続きに時間を要する場合も
  御座いますので一定期間の猶予は致し方ない部分もあるかと思います。
  但し本件では家賃返還の際に上記の塗装費用の相殺を主張してくる可能性が御座いますのでご注意下さい。
  
  無事に解決できること心よりお祈り申し上げます。
  
  

  回答者：金井　 崇   2021/11/16

  2

  お忙し中アドバイス本当にありがとうございます。 不法行為の立証責任は賃貸人にあるということは初めて知りました。 次回連絡する際そちらを伝えて話し合いたいと思います。 返金については、契約書に管理会社側のミスで引き落としがあった際の事項が記載されていない旨を再度伝えると、今月中に入金してくれるとのことになりました。 金井様のいう通り、家賃返還の際に塗装費用の相殺を主張してきたので、色々調べると家賃以外の引き落としは管理会社はできないということがわかり、そちらを伝えて相殺することもなくなりました。 今回の件で物件を選ぶ際は管理会社もしっかり下調べしてから物件を選んでいきたいと思います。 無事解決できるよう頑張ります。 ありがとうございました。

  コメント：たろう (千葉県野田市)  /  2021/11/16 16:43:43

• 重要事項説明記載相違

  悩める飲食店 (兵庫県川西市)  /  カテゴリ：賃貸  /  2021/11/13

  重要事項説明受け、契約済ませ
  いざ入居、記載されていた設備がない
  契約解除できますか？
  
  理由
  
  記載設備がなければ、契約は間違いなくしていなかった為
  
  

  

  なご家おもてなし不動産の金井と申します。
  内容拝見致しました。
  
  以下の３点より解除は出来ないものと推察されます。
  
  ①契約締結前に【明示もしくは黙示の合意】がなされておりませんので契約解除事項とはなりません。黙示の合意は意思表示の立証が難しいため、実務レベルでの明示とは契約締結前に【●●がなければ契約の合意解除が可能】といった書面合意が必要になります。契約締結前に明示することで、契約締結後に目的が達成されていないことが立証されますので、必ず【明示】は契約締結前になされている必要が御座います。
  
  ②契約解除を主張するほどの重要な設備であれば、契約締結～物件引き渡しの間に
  現調していない点について、過失が認められる可能性があること。
  
  ③宅建業者が負うべき業法違反と契約解除は別問題であるという判例が既にあること
  
  原則として被害者である質問者様に対して、キツい表現となっていることお詫び申し上げます。
  今後の対応策をとして、無過失である賃貸人への契約解除を主張することは上記の理由より難しい点が多く御座いますので、重要事項説明の誤表示を主張し宅建業者への賠償請求を検討して頂くことが最善策と存じます。但し、判例では宅建業者の調査義務が設備まで及ばないといった判例御座いましたのでその辺りも顧慮した上でご対応下さいますようお願い致します。
  
  無事に解決できることお祈り申し上げます。
  
  

  回答者：金井　 崇   2021/11/14

  2

  ありがとうございます。

  コメント：悩める飲食店 (兵庫県川西市)  /  2021/11/14 15:42:04

• 重要事項説明なしの契約

  よしこ (兵庫県明石市)  /  カテゴリ：売買  /  2021/11/08

  土地の売買で、重要事項説明なしに契約書に署名、押印を済ませましたが、この売買を私(買い手)の都合で白紙にしたいと思います。契約書には買い手の都合で契約解除の場合は20%の解約金を売り主は買い手に請求出来ると明記されているのですが、重要事項説明なしの契約は有効でしょうか?

  

  なご家おもてなし不動産の金井と申します。
  内容拝見致しました。
  
  売買契約で重要事項説明書の説明（及び交付）がないケースとして
  ①仲介のない一般個人同士の直接取引
  宅建業法適用外の為、重要事項説明書の説明・交付は御座いません。
  ②宅建業者同士の取引③売主個人、買主宅建業者
  重要事項説明書の交付は必要ですが、説明は省略出来ます。
  
  今回の取引が上記以外のケースで仲介あり、売主無過失の場合は、売主保護の観点より契約解除については予定されている違約金20％を売主へ支払う必要が御座います。（売主に過失がある場合はその限りでは御座いません。）
  
  宅建業者が負うべき宅建業法違反と契約当事者間の契約の有効性は別問題となります。過去にも重要事項説明を行っていない事と契約締結の因果関係を否定した判例も御座いました。詳細は把握しかねますが【買主都合での契約解除】と言う事であれば上記の解釈となる可能性が高いと思われます。
  
  
  

  回答者：金井　 崇   2021/11/08

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• 退去申請のトラブル

  もんもん (東京都世田谷区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2021/10/31

  仲介業者を通して借りた物件に住んでいます。
  
  そろそろ退去する予定なので契約書をみると、退去は2ヶ月前申請となっていました。
  ただ自分自身2ヶ月前申請の物件が初めてだったので、確認のため仲介業者に連絡したところ、退去の1ヶ月前にこちらの番号に連絡してください。と言われたので1ヶ月前に指定された管理会社に連絡しました。
  
  そしたら、こちらの物件は2ヶ月前申請ですと言われました。
  
  仲介業者に確認しなければこんなことにはならなかったのですが。。
  
  この場合、泣き寝入りするしかないでしょうか？
  
  新たに住む物件も決まっていてキャンセルできません。
  
  この場合、仲介業者に重複分の1ヶ月分の家賃を払っていただいたり、または管理会社にこの件を説明して1ヶ月前退去可能にして下さった例などがあれば教えていただきたいです。

  

  なご家おもてなし不動産と申します。
  内容拝見致しました。
  
  賃貸借契約書には乙（借主）からの解約は２ヶ月以上前までにと記載があったように確認出来ますが、重要事項説明書の【契約解除に関する事項】についても同様に２ヶ月前以上の記載は御座いますか？
  賃貸借契約書と重要事項説明書の作成者（賃貸借契約書＝管理会社・重要事項説明書＝仲介業者）が異なる場合などは稀に内容が相違（欠如）している可能性が御座いますので、重要事項説明書の記載内容をご確認頂ければと思います。
  
  重要事項説明書にも同様の記載があった場合は、交渉は難儀となることが予想されます。（難儀というよりも本契約での交渉の余地はないかと思います。）
  貸主・管理会社は善意・無過失の為、第3者である仲介業者の行為に責を負うことはなく、当事者の仲介業者とは言った、言わないの水掛け論となるでしょう。
  結果として質問者様が無過失ではない（＝管理会社への確認を怠った）為、本契約においては書面通り２ヶ月前の機関の家賃相当額をお支払い頂く他ないかと思います。
  
  その他の交渉（手段）としては
  ①転居先の引渡し（家賃発生日）を遅くする
  ②転居先の仲介業者を変更する
  （解約1ヶ月前と謳った仲介業者へ変更することで、本来支払うべき仲介手数料の減額交渉は応じる可能性が御座います。）
  
  無事に解決すること心よりお祈り申し上げます。
  

  回答者：金井　 崇   2021/10/31

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• 駐車位置が変わった場合の手続き

  なお (東京都千代田区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2020/12/05

  業者なのですが、管理してる駐車場の場所を移動に伴い、賃料も変わりました。その場合、契約書はどうしたら良いのでしょうか？
  回収して訂正で良いのか、作り直すのか、覚書で対応するのか、どの方法が良いのでしょうか？
  
  また、巻き直す場合は特約に何か打った方が良いのでしょうか？

  

  なご家おもてなし不動産の金井と申します。
  内容拝見致しました。
  
  駐車場契約は宅建業法の規定外の為、書面締結の必要はなく諾成契約となりますので、
  訂正・再作成・覚書の何れの対応であっても問題は御座いません。
  
  但し、変更に伴う賃料の変動、今後の消費税改定等があった場合に備えて
  覚書き程度の書類作成は行って頂いた方が宜しいかと思います。

  回答者：金井　 崇   2020/12/06

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  回答ありがとうございます。覚書で対応したいと思います。 すると住居の場合は必ず巻き直しだ方が良いのでしょうか？

  コメント：なお (東京都千代田区)  /  2020/12/06 18:41:02

• 賃貸物件の所有者と管理会社変更について

  きょん (北海道旭川市)  /  カテゴリ：賃貸  /  2020/06/25

  今日突然、管理会社変更に伴う契約変更の書面が届きました。内容は一方的なもので入居内容書と火災保険手続き確認書です。それまでは保証会社をとの契約だったので連帯保証人はいなかったのですが今回は連帯保証人の欄もあります。そして金額に対しての記載は全く無く管理開始が今日からで家賃の支払い開始日も今月末からしかも今度は振込になっています
  今まではクレジット会社からの振替だったので手数料もかかっていませんでしたしかもポイントが使えたので毎月500円程度のポイントが利用できました
  そして安心サービス料として毎月今までは1080円必要だったのですがその記載の書面は何もなくこれからもそのサービスが使えるのかさえわかりません
  それなのに振込口座の指定だけしてくるというのは納得がいきません
  FAX で説明にくるように求めてはいますがこの契約を受け入れるしかないのでしょうか？
  連帯保証人をつけても保証料は払わなければいけないものなのでしょうか？
  この一方的な契約に合意に至らずもし退去する場合は費用の請求をしても良いものでしょうか？
  この契約の合法性が分かりませんアドバイスお願い致します
  

  

  なご家おもてなし不動産株式会社の金井と申します。
  内容拝見致しました。
  
  管理会社の変更については、分譲マンションの場合は区分所有法により管理規約に定められた区分所有者一定数の同意が必要になりますが、一般的な賃貸物件の場合、事前に入居者承諾を得る必要がありませんので、変更に際しての後日通知は何ら不思議なことでは御座いません。
  管理会社の変更における提供サービスの変更（終了）については、その旨、契約書面や約款に記載があるかと思います。またサービス終了により全ての入居者に対して著しく不利益が生じるとは言い難く、違法性も御座いません。
  （例えば・・クレジット以外での家賃支払いの入居者は影響がなかったり、安心サポートを利用したことのない入居者にとっては月額費用1080円よりも火災保険年払いの方が値下げのメリットがある等　）
  
  【管理会社の変更】は予測可能な出来事（隣人転居や周辺環境が変わった事と同じ扱い）の為、費用請求の根拠にはなり得ませんのでご理解の程宜しくお願い致します。
  
  
  
  
  
  
  

  回答者：金井　 崇   2020/06/29

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• 入居前のキャンセル

  たなか (福岡県久留米市)  /  カテゴリ：賃貸  /  2020/06/21

  一人暮らしです。重要事項説明を受け契約書にサインし、初期費用の振込まで完了して後は入居日に鍵を受け取るだけです。しかし、喪中ということで親戚から引っ越しを反対されてしまいました。重要事項説明書と契約書の控えはまだいただいていまけん。この場合キャンセルすると初期費用は全て戻ってこないのでしょうか？

  

  なご家おもてなし不動産の金井と申します。
  内容拝見致しました。
  
  現時点では民法上の解釈として契約締結、宅建業法上の解釈を加味すると契約未締結
  となります。
  
  契約未締結の事由としては、
  ①重要事項説明書の説明は終わっているが、書類未交付であること
  ②引渡し前であること
  の2点です。
  重要事項説明書は契約締結までに説明及び交付までが義務付けられておりますので、説明のみでは足らず、借主に書面交付しなければなりません。また契約の効力が発生するには建物の引渡し（＝カギ渡し）若しくは約定日の到来（＝契約開始日）の条件が必要になります。
  但し、賃貸借契約書の書面締結は完了しております。
  ※　借主保護の観点から書面締結がないことを理由に貸主からの契約解除（＝不法行為）を禁じる為、貸主の署名・捺印がない賃貸借契約書であっても書面締結が認められる為
  
  結論としては、書面締結後～引渡し間の借主からの解除（キャンセル）となります。
  
  2020年4月の民法改正により従来の契約条文から内容の変更を余儀なくされております。その際、一般的には賃貸住宅標準契約書を基に条文修正を行うかと思いますので賃貸借期間開始前の解約についての記載内容に沿った解除（通常は賃料1ヵ月分支払い）での対応で問題ないかと存じます。
  

  回答者：金井　 崇   2020/06/21

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• 賃貸アパートに2人で入居したが、[単身者専用]とのことで更新

  いえごまり (東京都荒川区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2020/06/13

  7年前に賃貸アパートを借り、更新継続をし暮らしています。
  1年半ほど前に結婚し、2人でそのまま同じアパートに同居したいのでオーナーにその旨を伝えました。
  
  ところが先日いきなり、オーナーより、三ヶ月後の契約更新タイミングで更新終了にすると言われました。
  
  理由としては、単身用アパートなので、同居は無理とのことでした。
  
  契約書には、単身者専用といった明記はありませんし入居時にその旨の説明もありません。
  実際、家族(親子3人)で住んでいる部屋もあります。
  オーナーからは、そこは例外的で新しい入居者は単身以外断っている、とのことでしたが。
  
  アパートは鉄筋コンクリート造り、部屋は25平米です。
  家賃の滞納、迷惑行為などはしていません。
  
  契約書には、入居人数に関する記述は以下しかありません。
  [書面による承諾を得ることなく同居人の数を増員し、あるいは、同居人を変更してはならない]
  
  このように、契約書に[単身者専用]の記述がない場合も[同居]は退去要請できる、法的な効力はあるのでしょうか。
  オーナーの自己都合に思われるため、引っ越し費用は負担して欲しいと考えています。

  

  なご家おもてなし不動産の金井と申します。
  内容拝見致しました。
  
  契約書内容を把握しておりませんので想定される範囲での回答となります事、ご了承下さい。以下は普通賃貸借契約（定期借家契約ではない）の場合となります。
  
  先ず貸主からの解約及び更新拒絶の通知期間が６ヶ月前に設定されているかと思います。この場合、３ヶ月後の契約期間満了に対して貸主からの通知期間が満たない為、貸主から契約期間満了による契約解除を主張することは出来ず、貸主から通知のあった日から（契約更新日を跨ぎ）６ヶ月後に契約終了となります。
  ※契約更新日の翌日時点で更新書面などの合意がない場合でも法廷更新がなされているのでご安心下さい。
  
  上記した貸主からの契約解除については解約通知のみでは足らず【正当事由】が必要となっております。実務上は正当事由を立証（＝裁判所の判決）しなければならない為、契約期間満了での契約解除は起こり得ない状況になるかと思います。
  また今回の正当事由としては、同居したことにより貸主・借主の信頼関係が著しく損なわれたか否かが判断基準になりますが、同居した際に貸主の書面承諾は得ておりますか？？
  仮に書面承諾がなかった場合であっても、
  ①貸主が１年以上にわたり容認（黙認）している事
  ②ご家族で住んでいる借主が他に存在していることを貸主が認知している事
  ③賃料滞納等のそれ以外の要因がない事
  の３点から著しく信頼関係が損なわれたとの判断は出来ないと推察されますので、少なくとも現時点では法的手段であっても強制退去が執行されることはないかと思います。
  但し、今後も居住を続けた際に、貸主から同居を解消する依頼が幾度もあったにも拘わらず（書面承諾なく）引き続き同居を続けていた場合は状況が変わりますのでご注意下さい。
  
  以上となりますが、今後、貸主から同居を続けるなら家賃を値上げするといった嫌がらせ（即刻応じる必要は御座いませんが・・）等が起こり得るかもしれませんので近い将来の転居をご検討頂ければと思います。
  
  円満な解決を心よりお祈り申し上げます。
  
  
  
  
  
  
  
  

  回答者：金井　 崇   2020/06/13

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• 駐車場の契約書

  ハラハラ (愛知県名古屋市中村区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2020/06/11

  電話連絡のみで駐車場を借りるのですが仲介業者から送付された契約書には貸主の名前・住所・押印などがありません。
  仲介業者に尋ねると宅建業法上駐車場を借りる場合は問題ないと説明を受けました。
  問題はないのでしょうか。
  

  

  なご家おもてなし不動産の金井と申します。
  内容拝見致しました。
  
  結論から申し上げますと問題御座いません。
  
  駐車場契約には宅建業法ではなく民法が適用されます。
  （宅建業法上の問題として取り扱えない。）
  諾成契約（口頭での契約成立となる）の為、
  貸主の署名・押印以前に書面締結の必要（義務）が御座いませんので
  ご安心頂ければと思います。
  
  
  

  回答者：金井　 崇   2020/06/13

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• 床にカビが生えてしまいました

  ぴよちゃん (東京都杉並区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2020/05/26

  築28年のアパートに約8年住んでいます。床にカーペットを敷き、その上に布団を敷いていたら床にカビが生えてしまいました。もうすぐ退去する予定なのですが、修繕費を請求されないか不安です。

  

  なご家おもてなし不動産の金井と申します。
  内容拝見致しました。
  
  カビの程度が分かり兼ねますが、通常使用以外におけるフローリングの腐食や変色については借主の過失【善管注意義務違反】として扱われます。
  
  退去時の確認作業は車の中古車査定等と同じく、他人の目で見て判断するものになります。荷物の搬出後、退去立会いまでに室内をある程度清掃しておくと心象が良くなりますので、必ず清掃は行って頂きたいと思います。

  回答者：金井　 崇   2020/05/27

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