ローラ様

ご質問内容確認させて頂きました。
正直不動産 株式会社樹の髙橋でございます。

質問内容の中から状況を察するに、売却や区への寄付等に向けてのハードルはかなり高いように思います。
しかし、実際に現地を調べてみないとわからない部分の多いのが事実です。
私共は、さいたま市を中心に都内含めて空家の管理や売買を行っている会社になります。
空家として放置されている不動産は、ローラ様と同様ケースが多く見受けられます。
そういった問題を多く取り扱ってきた弊社に一度相談してみてはいかがでしょうか。
不動産の売却や活用は、解体して更地にするだけではございません。
是非とも一度詳しい状況をお伺いしたいと思っておりますが、いかがでしょうか。
ご検討いただけるのであれば、下記からご相談を承ることが可能です。

https://www.kabushikigaisyaitsuki.com/contact/

相談は何度でも無料で行えますし、遠方でもＷＥＢ会議等で問題ございません。
まずは、ご相談頂きご不明点やご懸念点などの解消のお手伝いをさせてください。
お問合わせ頂く際には、「いえらぶ不動産相談からです」と一言頂ければスムーズかと思います。
よろしければ、ご相談お待ちしております。

正直不動産 株式会社樹　髙橋

回答者：-   2024/11/10

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株式会社樹 正直不動産の髙橋と申します。
相談内容確認させて頂きました。
相談内容から把握できる内容の範囲でお答えさせて頂きます。

①1,敷金（1ヶ月分）2,家賃（1ヶ月分）3,仲介手数料（1ヶ月分弱）4,指定の保険料（7万円ほど）については名義変更料として半月分か1か月分が相場とのお話がありますが、今回のケースでは違ってくると思います。
血縁関係や夫婦の場合などはご指摘のケースがあると思いますが、今回は法人から個人への切り替えの為、まったく別の新たな契約と考えるのが一般的です。
以下に細かく解答させて頂きます。
１，敷金について
　　敷金は契約者本人がオーナーへ預けるものですので、今の契約の敷金はなにもなければ会社へ返金されるお金です。
　　あらたに契約者となる相談者様が預ける必要がございます。
２，賃料(1か月分)
　　こちらは切り替えの時期によりますが、基本的には賃料は前払いが多いので必要です。
３，仲介手数料(1ヶ月分弱)
　　こちらは相談している不動産会社によって対応が異なってきます。請求することが宅建業法違反につながるものではないので、交渉する余地はありますが、求められれば払わないとならないと思います。
４，指定の保険料（7万円ほど）
　　こちらは保険料でななく保証料ではないでしょうか。新たに契約する場合に保証人の代わりに家賃保証会社を利用してほしいオーナーは多いのでそちらの金額かと思われます。一般的な相場としては、賃料の30～50％が多いです。借家人賠償(火災保険)が付随する保証契約になっている場合は総額が50％を超えることもあります。オーナー指定の保証会社であることが多いです。
保証会社を指定する理由としては、保証会社により審査の基準が異なるからです。入居者の質を担保する為に、審査の厳しい保証会社を希望のオーナーもいるためです。

敷金と前賃料に関しては、お勤めの会社の社宅規定によりますが、会社に補助もしくは負担してもらえるか相談してみてはいかがでしょうか。仲介手数料については、依頼をしている不動産会社へ減額の交渉といこうことになります。
保証会社については、賃料等の情報がないので今の情報だけでは判断が難しいですが一般的なように感じます。
そのほかご質問等がございましたら、「株式会社樹 正直不動産」と検索頂きお問合せフォームからご連絡頂ければ幸いです。

回答者：-   2024/07/12

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株式会社樹 正直不動産の髙橋と申します。
相談内容を確認させて頂きました。
あくまで私共の見解となりますが、ご回答させて頂きます。
相談内容から読み取れる部分からにはなりますが、結論から申し上げると、契約書に記載されているなら更新料もしくは期間分の賃料相当額を払って解約することになると思われます。
中途解約の「期間分の賃料相当分」の文言の「期間分」についてですが契約書を拝見してないのでなんともいえないですが、おそらく解約通告期間の2か月がその「期間分」という解釈になり、2か月分を賃料とは別で支払えばいつでも解約できるということになります。「期間分」を別途30日で良いと契約している可能性もありますので、契約書を確認してみてください。
2か月前に解約申入れ日のが更新日を5日過ぎてしまった場合は、たとえ5日間しか契約しないとしても、更新料を支払わなければならないと考えられます。
ただし、これは管理会社とオーナーの考え方次第であり、5日ぐらいならと顧慮してくれる場合もあるので、再度交渉してみるしかないように思います。
契約書を拝見していないので、ここで記したことがあっているとは限りませんのでご了承ください。
詳しい相談をご希望の場合は、弊社HPの問い合わせフォームからご連絡ください。

回答者：-   2024/07/12

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兼藤様

相談を拝見させて頂きました。
様々な考え方や意見があると思いますが、私の見解を書かせて頂きます。
契約内容の詳細まではわかりませんが、単刀直入に申し上げて、この購入は絶対に見送るべきです。
スキームとしては、グレーではなく私の認識では黒です。
理由としては、下記に記させて頂きます。
金融機関側からの視点で考えて頂ければわかりやすいと思いますが、①から④の流れで金融機関から住宅ローンの融資を引き出した場合、兼藤様とコンサル会社が結託して虚偽の申告をし、金融機関から融資を引き出したとみられる可能性が高いと思われます。
もちろん、本当に転勤になった場合などは仕方がないですが、金融機関から「転勤の証明書類を提出してください」などの要請があった際に嘘をついている場合では対応できないので、虚偽申請がばれて全額返済を求められても文句が言えません。
嘘がばれなければ問題ないとの考えは、かなり危険です。

そもそも、コンサル会社は半年分の賃料を兼藤様に支払っても利益が出るから、半年分の賃料を払うわけです。
その利益はどこから出ているのか。おそらく物件価格等に上乗せされていると考えられます。
安全に儲かるスキームなら、なぜコンサル会社は儲かるスキームを自社で行わないのでしょうか。

質問事項の２ですが、このスキームが仮にばれずに上手くいった場合でも、自宅を購入したいと思った時に残っているローンの残債は借入額に影響をします。状況によっては完済条件といって今ある借入を返さなければ借入できない場合もあります。

結論としては、今回は購入は見送るべきと考えます。
世間では不動産投資はリターンは大きくないけど固いとの見方もありますが、住宅ローンを使って虚偽の申請をしてまで行うのはリスクがかなり高いです。
他にもリスクはありますが、かなりの長文となってしまうのでここでは割愛させて頂きます。
長文でわかりにくい部分も多いかと思いますので、動画サイトなどで「不動産投資　住宅ローン」等で検索すれば動画でわかりすく解説してくれていますので、ご参考になさってみてください。

少しでも、兼藤様のお力になれたのならば幸いでございます。
本件に限らず、不動産購入についてご質問等ございましら、いつでもお気軽にご連絡ください。

回答者：-   2023/09/04

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けいこ様

正直不動産 株式会社樹の高橋と申します。
ご質問内容確認させて頂きました。

不動産業者様の紹介になると難しいですが、ご回答させて頂きます。
別荘の売却か賃貸をお考えとのことですが、別荘の取り扱いには一般の不動産と違い様々な経験や知識が要求されます。
管理組合のある別荘地にある物件なのか、個人で管理の物件なのかでも大きく違ってきます。
また、マンションタイプも同様です。温泉の引き込みの有無なども重要です。
さらに、リゾート会員権タイプのものになってくると、不動産会社では取り扱えない場合もあり注意が必要です。

管理組合がある場合は、一度そちらに相談してみるのも結構かと思います。
ご自身で建築して管理をし、思い入れもある場合には地元(草津)の不動産会社様に相談してみるもの良いでしょう。
あとは、弊社のように空地空家問題に取り組んでいる不動産会社に相談してみるもの悪くないかと思います。
空地空家は、一般不動産とは違い様々な問題を抱えていることが多いです。一つ一つ問題を解決しいく過程で挫折して相談者様も少なくありません。
そして、けいこ様の置かれている状況や、何を目的として不動産取引をするかによっても変わってきます。
「売却や賃貸に出して利益を出したい」「相続したが、使用しなから困っている」「今は使わないが、今後使うのでそのまま残していきたい」「どの結果になっても良いが、時間はかけたくない」など。
売買・賃貸に関わらず相談をして初めてスタートラインに立てるのが不動産取引と考えております。

最後に営業になってしまい恐縮ですが、情報交換のつもりで弊社に一度ご相談を頂ければ幸いです。
その結果、ご紹介できる不動産会社様やお客様もある可能性もございます。
是非、ご検討くださいませ。
よろしくお願い致します。

回答者：-   2023/05/22

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正直不動産 株式会社樹の高橋と申します。
ご質問内容確認させて頂きました。

物件の詳細などがわかりませんので、あくまで参考程度に参考になさっていただければ幸いです。
相談内容から推測するに、結論から申し上げると、空いているスペース(現状の庭)の部分に新たに建物を建てるのは難しいかと思います。
一般的に不動産会社が再建築不可の物件と説明する場合、建築基準法の要件を満たしていないために、建築制限がかかっていることがほとんどです。
多くの場合は「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければなない」条件が満たされていないことが多いです。
4ｍ以上の道路とは、セットバック等をして将来的に4ｍ以上になる道路も含まれます。
別の理由も考えられますが、再建築不可の土地では一番多い理由がこれになります。

なぜ再建築不可なのか、再度不動産会社様に聞いてみることをオススメいたします。
ご参考になれば、幸いでございます。

回答者：-   2022/04/24

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