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• 嫌悪施設とは何ですか

  ゴールドシップ (埼玉県川口市)  /  カテゴリ：売買  /  2015/12/23

  今検討している家の近くにお墓があり、嫌悪施設というそうですが、他にどのようなものがあり、どのような点に気をつければいいでしょうか？

  

  回答致します。以下、ホームズ様ホームページの説明が分かりやすかったので、引用にて失礼致します。http://www.homes.co.jp/words/k4/525001439/
  「嫌悪施設とは、その存在が周囲の人から嫌われる施設をいいます。
  具体的には、
  1.風俗店など住宅地としての品格を下げるような施設
  2.騒音、大気汚染、土壌汚染、悪臭、地盤沈下などを引き起こす公害発生施設
  3.不快感・嫌悪感を与える施設（原子力関連施設、廃棄物処理場、下水処理場、火葬場、軍事基地、刑務所、ガスタンク、火薬類貯蔵施設など）
  をいいます。どの施設が対象となるかは主観的判断やイメージ、時代性もあって、一様ではありません。」引用ここまで
  
  救急車の出入りが多い大型病院の近くや、片側２車線以上の大通り沿い、線路近くの物件なども「嫌悪施設がある物件」と言えなくはないと思います。
  気を付ける点・・・というのは物件により様々ですが、現地を見て、特に騒音、大気汚染、悪臭に気を付けてご検討頂ければ、そのリスクを回避できると思います。
  良いお部屋が見つかるといいですね！

  回答者：-   2015/12/23

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• 敷金を誰に請求したらいいのでしょうか？

  まいまい (宮城県気仙沼市)  /  カテゴリ：賃貸  /  2015/12/19

  先日アパートの大家さんが替わりました。あと半年くらいで引っ越す予定なのですが、敷金は誰に請求すればよいのでしょうか？

  

  大家さんが替わった原因が通常の売買（任意売買）による方法であれば、新しい大家さんに請求するのが通常です。
  万が一「競売」による方法で大家さんが替わっていた場合は、前の大家さんに請求する事になります。しかし、お住まいの建物が競売にかかっていた場合ですと、前の大家さんは既に破産している可能性が高く、敷金を取り戻すのは極めて困難です。
  通常の売買か競売か、大家さんが替わった旨を通知した方（業者）に確認してみるのが一番良いかと思います。

  回答者：-   2015/12/20

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• 借家契約解除の正当時由

  〇〇婚 (大阪府枚方市)  /  カテゴリ：賃貸  /  2015/12/18

  借家住まいで、約５年住んでいます。今度家主の息子が結婚して住ませたいということで、契約の解除を迫られています。ですが、最近この息子が近所に家を買ったようです。このような場合でも契約解除で出て行かなければならないのでしょうか？

  

  お住まいの借家が期間の定めのない普通借家契約と仮定して回答致します。
  「家主の息子が住みたい」という事情は、それだけでは契約解除の正当事由になりません。
  相応の立ち退き料（引越し費用の負担など）で、質問者様の経済的損失への補てんが必要になる事案かと思います。
  

  回答者：-   2015/12/20

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• 仲介手数料が高すぎるのではないか？

  maria (福岡県福岡市博多区)  /  カテゴリ：その他のカテゴリ  /  2015/10/31

  先日７５０万円である不動産会社に仲介いただき売却することができました。その後仲介手数料や広告宣伝費とともに35万円請求されたのですが、これって請求しすぎでないですか？

  

  仲介手数料の上限が法令で決まっています。
  取引額が400万円を超える場合で課税業者の場合
  取引額×3.24％＋64,800円　が仲介手数料の上限です。
  
  今回のmariaさんの取引の場合307,800円が仲介手数料の上限になります。
  
  広告費に関してですが、不動産業者へ何か「特別な広告に関するご依頼」をされていなければ、支払う必要はありません。
  この特別な広告費とは判例（東京高判昭和57年9月28日）によると
  「一般に宅建業者が土地建物の売買の媒介にあたって通常必要とされる程度の広告宣伝費用は、営業経費として報酬の範囲に含まれているものと解されるから（中略）大手新聞への広告掲載料等報酬の範囲内で賄うことが相当でない多額の費用を要する特別の広告の料金を意味するものと解すべき」
  とあります。
  そう簡単に請求できる類のお金ではない、という事ですね。
  
  まずはその業者さんに、仲介手数料だけにしてもらうよう相談されてみてはいかがでしょうか？

  回答者：-   2015/10/31

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• 戸建ての売買について

  タロウ (東京都立川市)  /  カテゴリ：売買  /  2015/10/21

  郊外の戸建ての購入を考えております。
  いくつか案内していただいて気に入った物件があったのですが、旧赤道との兼ね合いで号筆ができない旨の説明を受けました。
  自分でも検索してみたのですが、字や地目など見慣れない言葉が多く理解できませんでした。
  デメリットはないと営業の方はおっしゃっていましたが、実際はどうなのでしょうか？

  

  賃貸ひろばの安藤と申します。
  
  ご質問の件、敷地と建物と赤道の関係などを見てみない事にはなんとも言えませんが、デメリットが無いというのは少し違うと思います。
  赤道は簡単に言えば国の所有する公衆用道路です。その戸建てを購入されたとしても、赤道の部分はタロウ様の所有にはならないという事です。
  
  例えば赤線の上に建物が建っているような場合だと、通常であれば再建築の際は赤道を避けて建築しなければならない事になります。
  
  合筆するには、国有地の払い下げを行わなければなりません。この手続きはかなり煩雑で、国から買い受ける為の費用もかかります。

  回答者：-   2015/10/24

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• 駐車場の測量

  おおねこ家族 (神奈川県相模原市緑区)  /  カテゴリ：その他のカテゴリ  /  2015/10/22

  長らく駐車場として貸してる土地を事業化の為、
  今年いっぱいで返却して頂けるよ解約通知書を
  駐車場の管理会社より内容署名付きで３月に届けました。
  今もって、転出先が決まらず事業化が遅れています。
  せめて事業化にともない土地の測量をさせてもらうよう話を
  していますが、拒否されています。
  拒否する権利はあるのでしょうか？
  お忙しいなか誠に申し訳ありませんが、
  ご回答を頂けますよう宜しくお願い致します。

  

  賃貸ひろばの安藤と申します。
  
  ご質問の件、まず測量ですがこれは家屋調査士に依頼しての境界の明示と確定測量図の作成という事でよろしいでしょうか。
  所有者の意向で測量を行うのですから賃借人が正当な理由なくこれを拒否する権利などありませんし、普通であれば拒否する理由もありません。
  
  補足で契約解約の件ですが、これは契約書によります。
  詳しくは省略しますが、駐車場の賃貸借には借地借家法の適用がありません。よって貸主からの解約申し入れに関して期間の定めがあればそれに従います。そのような定めが無い場合や契約書自体が無い場合は、原則として解約の申し入れから1年後に契約終了となります。

  回答者：-   2015/10/22

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• 契約書の約款

  アルバイト太郎  /  カテゴリ：賃貸  /  2015/07/14

  契約書の約款（テンプレ）にオウム真理教等と記述があります。
  今は団体が違うので不適切だと思うのですが。
  

  

  賃貸ひろばの安藤と申します。
  仰る通り、不適切ですね。もし宜しければ、管理会社や仲介した不動産屋さんに教えてあげて下さい。契約書の約款は法改正や事件などが無いと変えないケースが多いので、気付かずに使用している可能性があります。

  回答者：-   2015/07/14

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• 地鎮祭でトラブル

  たろう  /  カテゴリ：売買  /  2015/07/12

  借地権の土地にて注文住宅を建てようとしていた者です。借地権に住宅ローンが組めないとのことで、注文住宅を売主側が立て替えて建築、その物件を建売と言う形で購入を進めておりました。住宅メーカーとの打ち合わせなどは私の方で重ね、契約の度に売主に入ってもらってました。
  ほぼ打ち合わせも終わり、いざ地鎮祭、着工というタイミングで問題が発生しました。時折隣地にも聞こえる程の夫婦喧嘩をするという程度に重要説明を受けていた隣の家の夫婦が怒鳴り込んで来て、地鎮祭どころではない警察を呼ぶことにまでなってしまいました。完全に精神異常者と見て取れました。その後の売主との話し合いで、心理的瑕疵の説明不足で責任は売主側にあると認められたのですが、今後の進め方が腑に落ちません。売主から提示された選択肢は二つ。手付金も返金して白紙解約か¥700万借地権価格を下げるので改めて瑕疵担保責任の契約し直し、このまま着工するか。
  私としては子供もいてそのままそこに住みたいとは到底思えないのですが、あと数ヶ月でそこに住むつもりでおり、子供の学校のこともありその近くに引っ越して仮住まいしております。打ち合わせに数ヶ月にわたり数十回重ねてきたのもあり白紙解約というのも納得がいきません。値引きの¥700万をその不履行の賠償として貰いたいと思うのです。契約違反による賠償が20%と契約書にはあり、価格もそれ位で妥当だと思うのですが、売主側はそれは履行違反ではなく解約になるとのことで賠償には難色を示しております。そのことで相談させていただきました。賠償金は取れるでしょうか？よろしくお願いいたします。

  

  初めまして、賃貸ひろばの安藤です。
  ご質問お答えさせて頂きますが、非常に難しい問題ですので、あくまで参考程度にお読み頂ければ幸いです。
  
  平成20年5月29日に東京高裁でたような事例の判例がありましたので、引用しつつお答えします。
  
  この事件は、宅地の買主が、住宅を建築しようとしたところ、暴力団関係者の可能性のある隣人から脅迫的な言辞をもって設計変更を求められた事に始まりました。
  買主は、そのような住人が隣家に居住していることは隠れた瑕疵に当たるとして、売主に対し、契約解除と損害賠償を求めた事案です。
  裁判所は「契約の目的を達することができないとはいえない」として、解除は認められませんが、隠れた瑕疵に当たることを認め、損害賠償の請求を一部認容しました。
  
  判決をまとめると、まずこの事件は「売買不動産における建築に関し、隣人から脅迫的に不当要求を受けたこと」について、一般人に共通の重大な心理的欠陥がある場合として、いわゆる【心理的瑕疵】を民法570条の瑕疵と認めました。
  しかし近隣住民の素性、言動について、売主に調査義務はなく、基本的に買主が近隣の状況を含めて不動産の性状、品質を調査すべきものとしています。
  
  このような判例から今回のたろうさまの件、契約書の約定にある「契約違反による解除とその違約金、売買代金の20％」を主張するのは苦しいかと思われます。
  
  ただこれはあくまで、判例を参考にした私の個人的な見解です。
  詳細で正確な回答は弁護士などの専門家にご相談ください。
  
  ご参考になれば幸いです。

  回答者：-   2015/07/13

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• 一戸建てだけど駐車場がない

  みりん  /  カテゴリ：売買  /  2015/06/20

  家族が増えたのをきっかけに一戸建てを購入しました。
  
  ですがその物件は駐車場と呼ばれるスペースがないので、車を所有したくても停める場所がありません。出来れば家の近くに車を置いておきたいので、歩道にあたってしまいますが路駐したいと考えています。
  
  道路を買うといいますか、自宅前の一部の道路を所有するといったことは可能ですか？

  

  賃貸ひろばの安藤と申します。
  ご質問の件お答えいたします。
  まず「道路の所有」ですが、私道であれば道路を購入することは可能です。最近購入されたとの事ですから、接道が私道であればみりんさんは既に一部、もしくは持ち分をお持ちかもしれません。調べてみてください。
  
  お車の件ですが、残念ながら位置指定道路や開発道路、二項道路など建築基準法上で道路の認定を受けた私道にはみ出して駐車する事はできません。その私道を所有されていても駐車はできないのです。
  歩道があるとの事ですので、ご質問のケースは恐らく認定された道路だと思います。。。
  
  

  回答者：-   2015/06/22

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• 退去金に関して

  てりぃ  /  カテゴリ：賃貸  /  2015/06/08

  賃貸に住んでいます。
  5月18日に管理会社を通して「大家から建物老朽化に付き、退去願えないかと言われています」と連絡がきました。こちらも前向きな返答をしたところ、5月28日に「引っ越し先にかかる費用（契約金・引越業者代）は、全額負担されるとの事です」と連絡がきました。
  そこでこちらも物件探しに動き、仮押さえををした旨を告げたところ、突如「条件が最終決定されていないキャッチボールの段階で勝手に部屋探しに動いて決めてきたのだから、敷金全額返却と引越業者代金以外は、1円も払わない。それが嫌なら、継続して居住しろ」と、管理会社を通して回答がきました。それ以来、管理会社からの連絡も途絶えています。
  
  5月28日にメールで「引っ越し先にかかる契約金・引っ越し代金は、全額支払う」と貰っているのですが、これでは最終決定をしたという証拠にならないのでしょうか。
  
  現在仮押さえしている物件も、6月15日から日割家賃が発生します。断るなら今週中に断らなければならず、大変追いつめられております。ご回答を、お願いします。

  

  初めまして、賃貸ひろばの安藤と申します。
  心中お察しいたします。
  
  あまり参考になるか分かりませんが、お答え致します。
  
  管理会社より5月28日に「引っ越し先にかかる契約金・引っ越し代金は、全額支払う」との内容のメールが来ているとの事ですので、まずはそれを強く主張されてみてはいかがでしょうか。電話ではなくメールで記録が残っているとの事ですので、言った言わないの水掛け論にはならないでしょう。
  
  貸主側の提案で退去の話があり、契約金・引越業者代負担があるとはっきり言われたからこそ、こうして部屋探しをした。「最終決定されていないキャッチボールの段階」などというのはそちらの勝手な判断でしょう。途中で話を変えるのはやめて欲しい。
  
  このような形で主張して宜しいかと思います。
  
  それでも引越しにかかる契約金は払えないと言われてしまった場合ですが、これは引越しを諦めるのが賢明かと思います。納得ができないお気持ちは分かりますが、書面で合意が無い段階ではどうしてもてりぃ様が不利になります。
  もちろん、てりぃ様が「敷金全額返却と引越業者代金以外は、1円も払わない。」という条件でもお引越しを希望される場合は別ですが・・・
  
  ご参考になれば幸いです。
  
  賃貸ひろば　安藤
  
  

  回答者：-   2015/06/09

  7

  ご回答いただきまして、ありがとうございます。 メールでやり取りしていても、書面でお互いが判を押し合った合意書がなければ意味がないのですね…。私は、メールでも効力があるのかと思っていました。「次にかかる費用（契約金・引越業者代）は、全額お支払いします」ときたメールの返信に「引越に関する費用全額、大家負担という事で了承しました」と書いたので。 ところで、昨日管理会社から、大変失礼なメールがきました。「オーナー様のご厚意で『そこまで言うなら、5万円上乗せしてやってもいい』と仰ってくださいましたよ。もうこれでいいじゃないですか」ですって。 1桁違いますよと返して、居座る決心をしました。なので、仮押さえは先ほどキャンセルしました。 ところで、昨日9日に管理会社から「住み続けるなら、新契約書を交わしてください。交さないなら、あなたの居住権は認められません」と通達がありました。本当にそうなのですか？こんな胡散臭い管理会社と契約書を交わすなど、怖すぎてできません。2年後に「更新拒否」を理由に0円で追い出されるのではないかと、不安です。

  コメント：てりぃ   /  2015/06/10 10:32:31

  賃貸ひろばの安藤です。 てりぃ様からのご返信を読みまして、大変驚きました。 回答させて頂きます。 ・費用負担に関して、メールでの合意について メールでも効力がある、とおっしゃるのは民事裁判で証拠となるか？という事でしょうか。 その意味であれば、証拠にはなります。しかし、訴えの内容にもよりますが、管理会社からのそのメールのみで貸主に費用負担を命ずるような判決を取るのは苦しいのではないかと思いました。 詳しくは、弁護士などの専門家にお尋ねください。 ・新契約書と居住権の件 この発言は信じられません。管理会社は本当に不動産業者でしょうか？ 契約書を交わし直す必要はありませんし、理由がありません。 恐らくですが、新契約書は期限付きのもの（定期借家契約）でしょう。定期借家契約は期間満了で賃貸借契約が終了し、更新ができない契約です。 更新時に追い出される心配もありません。建物の老朽化が著しい場合は契約が消滅する可能性もありますが、これは建物を見てみない事には判断できません。 そして居住権というのは俗語で、そもそもそのような権利は存在しません。てりぃ様には、賃借権に基づいてその物件に居住する権利があります。 今後も管理会社とはなるべくメールでやり取りするようにし、電話はできる限り録音される事をお勧め致します。 貸主及び管理会社の対応が変わらない場合は、然るべき機関（法テラスや、管理会社が不動産業者である場合は保証協会や県の宅建指導グループ）に相談されることを検討下さい。 賃貸ひろば　安藤

  2015/06/11 11:00:19

  大変参考になるご返答を、ありがとうございます。 一人で悶々と考えておりましたので不安だったのですが、丁寧な説明をうかがえて、安心しました。 では「新契約書は結ばない」と言ってみます。どうしても結べというならば、万が一私に不利な文言が含まれている場合は、調印しない。更には、宅建指導グループに相談すると言ってみます。 更新時に追い出される心配もないとのことなので、ホッとしています。築年数は確かに古いですが「条件が飲めないなら、継続して居住しろ」と当人達が言っているぐらいなので、まだまだ住めるという事だと思いますから。 今後も色々とこちらで質問・相談を書きこむことになると思いますので、その時も是非ご回答いただければと思います。 よろしくお願いします。

  コメント：てりぃ   /  2015/06/11 12:24:45

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