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• 入居者新規契約時の契約書類作成代金

  ヴァニラ (埼玉県熊谷市)  /  カテゴリ：賃貸  /  2021/10/13

  お世話になります。オーナーチェンジ物件を購入し、これまで前所有者が自主管理でやられていた管理を、新しい管理会社に変更しようと思っています。検討していたその管理会社から管理契約書が送られ内容に目を通したところ、”新規契約時には契約書作成代として総賃料の2.5か月分税別”を請求すると記載があります。恐らく新たに入居者を見つけた際の事だと認識しますが、この金額は高くはないのでしょうか？この管理会社の毎月の管理費用は賃料の2.5％です。毎月で見ればお安いのですが、先の2.5か月税別は、新規契約時の広告費を含まない金額です。これまで他にも戸建賃貸とアパートを所有し、他の管理会社にお願いしていた際には、その様な高額の契約書作成代を聞いたことがありませんでしたので、契約書作成代の相場やこれらについてアドバイスを頂けますと幸いです。宜しくお願い致します。

  

  こんにちは。
  
  管理費2.5%はかなり安いと思います。
  
  その安い管理費の代わりに、新規契約時に大きな費用を貸主が支払うという契約内容なんでしょう。
  
  ですので、安い管理費のトレードオフでどう思うか、です。
  
  管理費も安く、新規契約等の費用もない・・・・みたいな、そんな話はありません。
  何かが安いなら、その裏に利益となる要素が必ず盛り込まれています。
  そうでなければ赤字になってしまいますから。
  
  それらも含めて、管理会社を選択すれば良いのではないでしょうか。

  回答者：-   2021/10/16

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• 賃貸 申し込みできる可能性

  ささ (神奈川県鎌倉市)  /  カテゴリ：賃貸  /  2021/10/14

  引っ越しを検討していて、良い物件を見つけたので不動産会社へ問い合わせをしました。
  入居前の内見が必須の物件らしく、現在は入居者がいるため一番早くてもでも来週の木曜日に内見、その後申し込みとなると言われました。
  その為、来週木曜日の一番早い時間に内見希望と伝えましたが、午前中に他の方が内見することが決まっていて、私は午後(２番目)になりました。
  早いもの勝ちなので仕方ないことだとは思うのですが、この場合私が申し込みできる可能性はかなり低いですよね？
  申し込みが可能になる初日の一番早い時間(しかも平日)に行くということは、自分もそうなんですが、かなり本気だと思うんです。
  私は今、その物件まで片道数時間かかる他県に住んでいて平日なので仕事も休んで行くつもりでした。
  一応、午前中の人で決まったらすぐに連絡下さいと担当者の方には伝えていますが、現地に着いてからもう決まりましたとなったら結構ショックです。
  早めに諦めるべきか、少しの可能性にかけるべきか悩んでいます。アドバイスをお願いします。
  カテゴリ違いだったらすみません。

  

  こんにちは。
  
  予約２番目ということですが、１番目の予約の方が申し込まれないケース、結構ありますよ？
  ４番目、５番目まで決まらなかったこともあるくらいです。
  
  本気度は人それぞれです。
  
  予約を気軽に行うということは避けていただきたいとこちらもお願いしていますが、それでも気軽に予約してキャンセルして・・・という方もまだまだ多いです。
  （安易な予約は本当にやめていただきたいですね）
  
  ですので、２番目だからとあきらめてしまうのは、決めつけてしまうのは違うと思いますよ。

  回答者：-   2021/10/16

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• 就職前の移住について

  ももたろう (群馬県)  /  カテゴリ：賃貸  /  2021/10/04

  現在群馬県で働いていますが今月末で退職、借りている部屋の退去も決まっています。
  山梨県への移住を考えており、就職活動をしている最中なのですが、賃貸契約をすることはできますでしょうか？

  

  移住先、先方の不動産業者に相談してみてください。
  
  ケースバイケースで可能だと思います。
  
  退職前に借りておくパターンもあります。
  （あらかじめ、退職予定と伝えた上で）
  
  できるかどうかは保証会社等の審査次第ですから、まずは現地の不動産業者に相談しましょう。

  回答者：-   2021/10/04

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• 初期費用等の交渉について

  ふさんしす (東京都新宿区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2021/10/04

  賃貸の初期費用について、下記条件で交渉出来そうな点はありますでしょうか？
  
  ＜状況＞
  ・内見済み
  ・不動産会社は専任媒介 兼 管理会社
  
  ＜条件＞
  ・敷金２／礼１
  ・仲介手数料 1.5ヶ月分
  ・ハウスクリーニング特約・鍵交換別途
  
  ＜希望＞
  ・仲介手数料を0.5ヶ月に
  ・エアコンorウォシュレットの設置
  ・鍵交換費を貸主負担に
  ・駐車場付きだが車がないため管理費の交渉（月千円程度）
  
  そもそも専任・管理会社の場合、仲介手数料について交渉するべきではないでしょうか？その点も合わせて教えていただきたいです。
  
  大変気に入った物件で担当者様も親切なため、先方が提示された条件でも構わないという気持ちはあるのですが、出来る限り出費を抑えたいというのも本音です。
  
  管理会社として入居後もお世話になる以上は、長く良いお付き合いがしたいので、非常識だと思われない程度に上記希望のいずれかで交渉出来そうな点を教えていただきたいです。

  

  こんにちは。
  初期費用の交渉ですが、気になる点があります。
  ＊仲介手数料1.5ヶ月は法律違反です。
  ここは明らかに違反ですので、交渉とかそういうことではありません。
  「１ヶ月」に。
  
  その他は交渉として提案するのは良いと思いますが、全部は無茶ですね。
  どれか一つ、どれがいいかと考えるなら・・・・
  鍵交換でしょうか。
  また、先方からの回答で難しいとなったらそれを受け入れましょう。
  

  回答者：-   2021/10/04

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  こんにちは。 ＞＊仲介手数料1.5ヶ月は法律違反です。 計算したら1ヶ月分でした、訂正します。 ＞どれか一つに絞り、そこだけの交渉にするのがスマートです。非常識という部分をー 前提としてこれら全てを交渉したいというわけではなく、 列挙したいずれかに交渉が可能そうなものを教えていただきたく 質問した次第でした。鍵交換、参考にさせていただきます。 先方からの回答次第というのは心得ております。ご回答ありがとうございました。

  コメント：ふさんしす (東京都新宿区)  /  2021/10/04 11:32:17

• 賃貸借契約書偽造

  ハナコ (北海道帯広市)  /  カテゴリ：賃貸  /  2020/08/06

  アパートを不動産屋に仲介してもらい管理費を支払い管理してもらってます。
  
  先日、入居者さんと話すことがあり、家賃の話になり 金額が違い自宅の賃貸借誓約書を確認すると、入居者さんの言っていた金額より少なく、入居者さんの賃貸借誓約書を見せてもらうと、私の賃貸借契約書より金額が高くその差額は、不動産屋にピンハネされてるのでは？
  
  家賃は、各入居者さんが不動産屋に振り込み　不動産屋が、私の口座にまとめて振り込みます。
  
  元々アパートは、父の持ち物で、数年前に父が亡くなり、私が相続しました。
  
  アパートは、築20年　その方が入居して10年　不動産屋が、契約書偽造してまでピンハネする行為に憤りを覚え、不動産屋家族は、父の昔からの知り合いで、信頼してた父の気持ちを考えると悲しくなります。
  
  賃貸借誓約書偽造で訴えられますか？
  その差額を請求できますか？
  他に何かできる事はありますか？

  

  すぐに弁護士に訴えてください。
  
  さらに、都庁や県庁の住宅課に連絡し、業者の不正を申し出てください。
  
  確実に逮捕案件でしょう。
  業者は免許取り消し。
  経営者は逮捕。
  さまざまな罪になりますね。
  
  ワイドショーにも出る可能性があるほど、大きな話です。

  回答者：-   2021/02/15

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• 保証契約の更新について

  いえらぶ太郎 (北海道札幌市中央区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2020/12/19

  民法改正で4月以前から結んでいた賃貸借契約について、保証契約部分は改正前のものが適用されると聞きました。更新時に改正後の保証契約を結ぶよう、保証人から貸主に求めることはできますか。

  

  できないでしょう。
  
  それは無理というものです。
  法律を理解していただければと思います。

  回答者：-   2021/02/15

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• 賃金減額について

  ゆゆき (神奈川県川崎市高津区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2020/12/02

  給水管故障によりお風呂に入らない状態です。賃金の減額と銭湯代どっちも請求ってできますか？

  

  できると思います。
  ただし、常識の範囲内です。
  
  銭湯にしても、高額なところに行った費用というものは出ません。
  街の銭湯の費用が上限です。
  
  また、お風呂に入ることができなかった日数を賃料から減額することはできると思います。
  日割りで、計算することになるでしょう。
  ただし単純な日割りではなく、あくまでも「お風呂が使えなかったという割合」で計算となると思います。
  

  回答者：-   2021/02/15

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• 気づかないうちに特記事項が変えられていた

  ムーミン (千葉県柏市)  /  カテゴリ：賃貸  /  2020/10/14

  引越して重要事項説明書・契約書が郵送されてきた後に気づいたのですが、
  特記事項が重要事項説明書(1回目)のものと変わっていました。
  時系列で箇条書きします。
  
  ・A社にて重要事項説明書(1回目)と契約金明細書(1回目)を作成、説明される
  ・A社都合で契約金の入金待ち
  ⇒
  ・別のB社が大家と斡旋の優先契約有り、A社B社が揉める
  ・A社が仲介、B社が管理することになる
  ・揉めたせいでA社が入居予定日までに手配ができないので入居、退去日を1週間延ばす
  ⇒
  ・入居日を変えて契約金明細書(2回目)をメールで受け取る
  ・メールに『管理会社の書式になりますので明細もところどころ異なる箇所がございます』という文言あり
  ・2回目の明細金額で入金を実行
  ⇒
  ・A社にて必要書類の記入
  ・重要事項説明書(2回目)も記入するが説明は無し(但し、説明者の欄に店長の印有)
  ⇒
  ・引越後、B社から契約書、重要事項説明書(2回目)が送られてきて
  　特記事項が全体が変わっていることに気づく
  ・契約金明細書(2回目)も特記事項(フリーレント)が変えられていた
  
  重要事項説明書1回目
  ・入居日から月末まで日割で家賃を支払う
  ・翌月はフリーレントとする
  ・1年未満の解約時は1ヶ月分の家賃を支払う。
  重要事項説明書2回目
  ・入居日から月末までをフリーレントとする。
  
  A社担当に問い合わせたところ下記の回答
  ・管理会社の書式になったとお伝えしています
  （書式の変更と内容の変更は違うのでは？）
  ・フリーレントの日付が変わったと電話でお伝えしています
  (そのような話は聞いていないし再度一から説明する機会を設けるべきでは？)
  
  以上の流れですが、
  そもそも時系列的に言うと先に契約金明細書(2回目)が送られてきていて、
  入金した後に重要事項説明書(2回目)を見る機会があったので、
  契約金明細書(2回目)が送られてきた時点では重要事項説明書(1回目)に沿っていると思うのが普通ではないでしょうか？
  （変更に気づかなかったのは落ち度ですが）
  もう一度重要事項説明書を作り直す事も来店して初めて分かりました。
  向こうの言い分も今はメールくらいしか根拠にならないと思うのです。
  一応現在A社担当に言って、B社に足りないフリーレント期間の差分の日数分を適用してくれるよう依頼中ですが、今回のケースはどのような見解になりそうでしょうか？

  

  まず、１回目は「錯誤」ということになると思いますので、無効ですね。
  ですので、１回目は忘れましょう。
  
  ２回目の重要事項説明、契約内容の説明がなかったとのこと。
  でも、それにサインをしてしまったわけですよね？
  残念ながら、説明があろうがなかろうが契約そのものは有効です。
  しっかりと確認しなかった落ち度が極めて大きく、そこはご自身の責任ですよ。
  契約行為を甘く見てはいけません。
  
  ただし、業者の責任を問うことは可能です。
  取引士証を提示され、面前で重要事項説明を受けていないという点は、宅地建物取引業法違反となります。
  そこについて責任を求めることはできるでしょう。
  
  ですが！
  契約そのものは有効です。
  業者の責任は問えても、貸主と借主で締結した契約書の有効性に影響は全くありません。
  
  残念ですが、契約自体はどうにもなりませんから、賃貸借契約に従う内容になります。
  しっかり確認しなかった自分の落ち度として、次回以降気をつけてください。
  
  業者に問えるのは、重要事項説明をしなかった責任です。
  契約内容については問えません。
  その上で、ご自身の落ち度がありますから、業者の全責任ということにはなりません。
  あくまでも契約行為は、自己責任100%だということをお忘れなく。
  

  回答者：-   2021/02/15

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• 引渡し日についてのトラブル

  A (東京都目黒区)  /  カテゴリ：売買  /  2021/01/11

  中古マンション売買契約後の、引渡し日に関するトラブルです。仲介人の確認不足による不手際、あるいは売主の契約履行遅延を問えるのかご相談です。
  
  私は買主です。引渡し予定日の5日前に、売主が一方的に引渡し日の1ヶ月延期を通達してきました。売主の言い分は、「登記移転のための手続きを急に言われても、年末の忙しい時期にできない」とのことでした。
  そもそも引渡し予定日は、1ヶ月以上前の内覧時、契約時から何度も売主仲介人にお伝えしてあり、売主にも伝えるよう依頼しておりましたので、急とは言い難いです。
  
  売買契約書上の引渡し日は、ローンの手続きのために長めに設定しており、1ヶ月先の延期は期間内であるため、契約違反にはなりません。しかし、あまりに直前のことで、買主である私は現居住の解約、引越し予約などあらゆる手続きを終えておりました。そのため、キャンセル料や延長料など、買主のみに実害が生じる結果となりました。
  
  一方的な延期要求であり、売主と売主仲介人に説明を求めましたが、売主仲介人から拒否されました。
  
  買主→買主仲介人→売主仲介人は引渡し予定日を共有(口頭とmail)しておりましたが、売主の言い分が正しいとすると、売主仲介人が売主と共有していたか不確かです。売主仲介人の日程の確認不足が招いた結果である可能性は否めません。逆に、もし売主が日程に合意していたのに、直前で拒否したのであれば、契約履行遅延にあたるのではないかと考えます。
  しかし、確認しようにも、売主仲介人は裁判でもしない限り開示はしないスタンスです。
  裁判はしたくありませんが、仲介人の確認不足による不手際、あるいは売主の契約履行遅延は問えるのでしょうか。実害補償や迷惑料を求めることは可能なのでしょうか。
  
  宜しくお願いいたします。
  
  以下、補足説明です。
  ・契約後はローンの本審査の承認も得ており、引渡し予定日でのローン契約直前だった。つまり、買主の準備は順調であった
  ・売主仲介人は、「売主には引渡し予定日を以前より伝えていた」、「売主の延期希望の説得を試みたが応じてもらえなかった」、「売主都合であり売主仲介人に非はない」と主張
  ・売主が手続きを拒否したために、結果的に引渡しは延期せざるを得なくなり、買主のみが実害を被った

  

  １ヶ月ほど前の質問ですので、既に解決していることを願います。
  
  一般的には、このような場合は「双方が合意していれば問題はない」ということになります。
  ですが、そうでない場合は「売買契約書に従う」ことになるのです。
  
  売買契約書で引渡しについて明確に規定をしていたのなら、そこについて延期となった場合は損害賠償が発生します。
  今回は売主の債務不履行ですね。
  
  ただ、その責任は仲介業者には一切ありません。
  そこに責任を求めるのは完全に間違いですから気をつけてください。
  
  あくまでも売主の都合です。
  そこを間違えてしまいますと、話がおかしくなりますよ？
  仲介業者は味方につけませんと、今回のような場合は余計に悪化します。
  
  また、損害を被ったのであれば、その費用を明確にして相手に賠償を求めてください。
  一方的に引渡し予定日を延期されたことによる損害です。
  仮の住居確保費用やローン手続きの変更手数料などの費用が考えられます。
  
  その請求先も売主です。
  
  繰り返しますが、相手は仲介業者ではありませんから気をつけてくださいね。

  回答者：-   2021/02/15

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• 家賃の更新料について。

  ういてぃん (東京都大田区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2020/02/14

  2月上旬に貸主、管理会社変更のお知らせが届きました。
  3月1日から貸主、管理会社が変わるそうです。3月分以降の賃料等の取り扱いについては、新管理会社の口座に振り込んでくださいとの事でした。尚、本件以外は、貴殿との契約事項に変更はございませんと、書いてありました。家賃の振り込み先などの書類もあり捺印を押して返送しました。後日、新管理会社から更新のお知らせの書類が来ました。
  私は4月中旬に家賃更新なのですが、前の管理会社は入居した時から更新料が1万でした。私は今回も1万円だと思い、あまり気にしてませんでした。ですが、新管理会社から来た更新料は家賃1ヶ月分でした。
  この場合、新管理会社から来た更新料は有効なのでしょうか？
  ご助言よろしくお願いします。

  

  無効ですね。
  
  あくまでも、貸主と管理会社が変わっただけです。
  契約の内容は一切変更することができません。
  競売ではありませんから、今結んでいる賃貸借契約の変更はできないのです。
  
  ですから、現契約が1万円なら、当然ながら同じです。
  
  ただ「更新料：貸主に支払う費用」ですか？
  それとも「更新事務手数料：管理会社に払う費用」ですか？
  どちらでしょうか？
  
  その上で「契約書や重要事項に、その費用について明確に記載があるか否か」によっても答えが変わります。
  
  特に記載がなく、更新料ではなくて「更新事務手数料」であったのなら、管理会社が変わって費用が変更になっても問題はありません。

  回答者：-   2020/02/16

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• 退去のお知らせが遅れたからーカ月分の家賃請求した

  ロゼリ (兵庫県神戸市東灘区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2020/02/13

  契約書に退去届けの事を何も書いてない｡｡
  それでも、支払わないと行けないですか？

  

  契約書に「解約」もしくは「契約の解除」という項目がありませんか？
  退去をする際には、その内容に従った手続きが必要です。
  
  書面で、とあれば書面で。
  特に定められていなければ、口頭でも良いです。
  
  一般的には「契約書で解約予告１ヶ月（借主は、解約の通知をしてから１ヶ月後までの賃料負担がある・・・というような内容）」と定めているケースが多いでしょう。
  でも実は、この１ヶ月前というのは「借主に大幅に有利な取り決め」なんです。
  
  日本の法律、つまり民法では「借主は３ヶ月前の予告」と定められています。
  ですので、契約書で取り決めがされていなければ、予告してから３ヶ月分を支払わなくてはいけないのです。法的に。
  
  そこをよくご理解の上で、対応されるのがよろしいかと思います。

  回答者：-   2020/02/16

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• 管理会社のトラブル

  あみ (埼玉県鶴ヶ島市)  /  カテゴリ：賃貸  /  2020/02/12

  春から新生活をするにあたり、先行申込の方がいる物件を先行契約で申込をし、審査も通過して申込金も振り込んだのですが、それが管理会社の方が勝手に話を進めていたらしく、オーナーさんから先行契約の方がいるのにどういう事だ、と言われ結局先行契約の方がその物件に住む事になりました。私達的にはそこに住めると思っていたので新たに物件を探すこともしませんでしたし、急にそのようなことを言われても引っ越しや今後の予定も狂います。
  このような時、管理会社や不動産屋はどのような対応をしてくれるものなのでしょうか？
  また、私達はどこまで請求をしても良いのですか？

  

  悪質な不動産業者に当たってしまいましたね。
  
  先行申し込みの方がいらっしゃる状況で、それを飛ばして契約することなど・・・・常識としてできません。
  オーナーさんのお怒りも当然のことです。
  
  自分がそれをやられたらどうでしょう？
  自分が申し込んでいるのに、横から強引に契約されたら。
  
  つまり、それを仲介した不動産業者が「仲介手数料が欲しくて」勝手に行った行為です。
  悪質極まりないと考えます。
  
  その不動産業者に損害賠償の責任を求めてください。
  
  余談ですが、不動産業者の選択も重要ですよ。

  回答者：-   2020/02/16

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• 契約のキャンセルについて

  ゆゆ (神奈川県横浜市神奈川区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2020/02/10

  昨日賃貸あぱーとの契約書にサインをしてしまったのですが、もっといい条件の賃貸が募集されてあったことがわかり、そっちの物件にしたいと思ってしまいました。キャンセルすることは可能でしょうか？また、キャンセルするときにかかる費用はどのくらいのものになるでしょうか？

  

  契約を締結したのであれば、法的にも成立しています。
  残念ながら、今からキャンセルはできず「解約」という手続きになります。
  契約内容に従って解約の手続きを行ってください。
  解約予告の記載があると思いますので、その期間分の家賃は発生します。
  敷金精算も行われ、解約時にクリーニング費用などの負担が条件であればその負担も発生します。
  もちろん、仲介手数料や礼金の返金はありません。
  
  他に良い物件が出てきたから・・・というのは、残念ながら全く理由になりません。
  よく吟味してから契約をすべきであったと思います。

  回答者：-   2020/02/10

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• 20坪の土地の半分が都市計画道路

  30代 (東京都新宿区)  /  カテゴリ：売買  /  2018/12/25

  都内で購入検討の土地20坪の真ん中を横切るように都市計画道路（計画決定）があります。 家を建ててタイミング良く20~30年後に立ち退きで買い取ってくれるなら儲けものですが、計画道路部分だけ買い取って10坪の台形の土地が残るのがワーストシナリオです。 元々50坪が半分で25坪に建て直せるでしょうなら理解できますが、元が20坪でもやはり道路部分しか買い取らないことが多いと考えるべきでしょうか。

  

  基本的には、都市計画道路が決定としているのであれば、その予定道路上に建築許可は下りないと思われます。
  自治体によっても異なるのかもしれませんので、詳しくは役所の都市計画化か建築指導課あるいはそれに準ずる部署にご確認ください。
  

  回答者：-   2020/02/10

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