• 賃貸契約書不備、重要事項説明書

  佐久間朝美 (東京都江東区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2024/08/21

  賃貸契約(事業用)を先日した。返却された契約書類には使用目的が空白になっていた。民泊をしたいといい貸したが、不動産屋がこのようなミスをするか？
  又重要事項説明書もコビーもらっていない。
  
  

  

  ご回答させて頂きます。
  
  ご質問者様は今回の件で「貸主」の立場でしょうか。
  契約書のミスは人為的なものかと思われますので、媒介業者へ訂正依頼をお伝えするのが良いと思います。
  重要事項説明書は貸主側への説明や交付義務が法的に無いため、交付することは稀でございます。
  
  今回の件は、
  ・契約前に契約書ひな型を貸主と確認していなかった。
  ・契約後に貸主へ提出必須な書類の確認をしていなかった。
  以上を怠った事が原因かと思われますので、契約を担当した不動産会社と再度お話合いを推奨致します。
  
  ご参考にして頂ければ幸いです。

  回答者：小笠原 佳人   2024/08/22

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• 賃貸人がバーチャルオフィス

  A (兵庫県)  /  カテゴリ：賃貸  /  2024/08/22

  今の物件に入ってからトラブルが続き、管理会社がまともに対応をしてくれず法律相談のうえでオーナーと直接連絡してみることになりました。
  
  管理会社からは連絡先を貰えなかったので契約書の賃貸人の欄に記載のある企業を調べて連絡をしようとした所、
  まず情報が乏しく電話番号の情報が抜けており住所の記載があっても、実際には別の会社の工場があるだけでした。
  
  今度はその住所で検索をかけると、同じように詳しい情報のない会社の法人企業情報が数多くヒットしました。
  このような企業の事をバーチャルオフィス、またはペーパーカンパニーと呼ばれる様ですが私としてはあまりにも不気味で反社会的な何かがオーナーなのではないかと不安です。
  
  実際に賃貸のオーナーはこのようなはっきりとした個人ではなく、曖昧な謎企業でも問題ないものなのでしょうか？

  

  ご回答させて頂きます。
  
  建物の不動産登記（全部事項）は確認されましたか？
  法務局にて個人でも所得可能ですが多少手間がかかります。
  また、契約時の重要事項説明書に所有者の欄がございます。
  （実際の貸主と所有者が異なる場合もございます。）
  
  個人オーナーで不動産のために自宅を本社として法人を立ち上げて対応している方は大勢いらっしゃいますので、珍しいことではないかと思います。ネットで調べてもほとんど情報が無いことが殆どです。
  
  所有者住所へ郵便を送るなど対応はいかがでしょうか。
  
  ご参考にして頂ければ幸いです。

  回答者：小笠原 佳人   2024/08/22

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• 入居審査について

  あい (香川県観音寺市)  /  カテゴリ：賃貸  /  2024/08/06

  旦那さんと私、娘の3人家族です。旦那さんは居酒屋で働いており帰りは日付をすぎてからがほとんどです。
  引っ越しを考えているのですが入居審査で居酒屋という夜の職業で落ちたらすることはあるのでしょうか。
  

  

  ご回答させて頂きます。
  
  職業で審査に落ちることは無いですが、自営業であったり、正規雇用ではない場合は審査が難航する可能性はございます。
  
  ご参考にして頂けると幸いです。

  回答者：小笠原 佳人   2024/08/19

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• 同性カップルのルームシェアについて

  のん (東京都杉並区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2024/08/06

  女性同士の同性カップルなのですが、同棲したく賃貸物件を探しております。
  不動産屋さんへ親しい友人とルームシェアしたい、と相談したところどういった関係なのか、地元が一緒なのかと聞かれました。
  ここは素直に同性カップルですといったほうが良かったのでしょうか。
  また、収入自体私が手取り25万、相手が手取り16万で私が契約者になろうと思っています。
  審査の際は私の手取りのみで判断されてしまうのでしょうか。
  また、審査に貯金は関係なく手取りだけの判断になるのでしょうか。

  

  ご回答させて頂きます。
  
  近年はLGBTQへの理解が進み、不動産業界も理解あるオーナーへの交渉を進めております。
  
  友人とのルームシェアで申請しても特段問題はないかと思います。
  そこまで訊かれたのは物件オーナーが厳しい人だったか、その不動産会社が神経質なだけかと思われます。
  物件によってルームシェアの可否はありますが、そこまで難しい条件ではないかと思います。
  
  入居審査ですが、こちらは物件や貸主によるので「こうしたら大丈夫」ということもありません。
  近年は収入よりも「正社員で社会保険を有しているか」「自営業なら確定申告をしっかりしているか」などが求められます。
  ですが、ルームシェアでどちらも無職やアルバイトだったとしても保証会社の審査に通過することもありますので、絶対ではございません。
  
  尚、収入に関しては手取りではなく、昨年の税込年収（源泉徴収票の額面）を基準にされることが殆どです。
  有職者の方の貯金を訊くことはありませんが、無職の場合は貯金残高を提出します。
  
  ご参考にして頂けると幸いです。

  回答者：小笠原 佳人   2024/08/19

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• 審査後のキャンセルについて

  YS (兵庫県神戸市長田区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2024/08/07

  ある物件に不動産を通して申し込みを(ネット)行い、審査が通った後に諸事情でキャンセルの連絡をいれました。ですが、不動産から審査後のキャンセルはキャンセル料がかかると連絡がきました(やりとりはメールとラインで行っております。)重要説明事項と捺印を行う前でしたがラインにて入居日などを決めております。このサイトのキャンセル料の投稿を見ると法律的には口頭ですが契約が成立しているのかなと考えているのですがこの場合はキャンセル料は支払わなければいけないのでしょうか？ただ気になるのはキャンセル前まではラインで不動産会社とやり取りをしていると思っていたのですが、キャンセル連絡後はメールで連絡してきた相手の会社を調べるとは不動産エージェントでした。以下不動産エージェントからのメールの内容を記載します。
  お世話になっております。
  
  相手
  〇〇不動産
  株式会社 〇〇の〇〇です。
  本日、ご連絡頂いた件に関して審査通過後のキャンセルはキャンセル料が発生致します。
  そちらの件で、お電話させて頂きましたので本日中に折り返しをお願い致します。
  折り返しが無い場合、連帯保証人である親御さんにもご連絡させて頂きますので、よろしくお願い致します。
  　　　　
  自分
  キャンセルについて大変申し訳ございません。
  キャンセル料はおいくらでしょうか？
  　　　　
  相手
  キャンセル料に関しては、管理会社に確認が必要になりますので、1度ご確認させて頂きます。
  
  相手
  本日、管理会社にキャンセル連絡入れておりますので、キャンセル料が分かり次第、またご連絡させて頂きます。
  よろしくお願い致します。
  
  ご回答よろしくお願いいたします。
  
  
  

  

  ご回答させて頂きます。
  
  賃貸の申込でキャンセル料の請求は基本的に宅建業法違反です。
  何かしらの書類でキャンセル料の支払いを合意をしていても無効となります。
  
  民法上は口頭でも契約が成立する。というのは間違いありませんが、今回の相手が仲介業者であった場合は重要事項説明など契約書面の作成が義務となりますので宅建業法の趣旨から考えると契約は成立しないと思われます。
  
  強要された場合は各都道府県の不動産協会等への通報・相談を推奨致します。
  
  ご参考にして頂けると幸いです。

  回答者：小笠原 佳人   2024/08/19

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• メールで承諾したクリーニング費用を払う義務があるか

  Aさん (東京都千代田区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2024/08/08

  数ヶ月借りたアパートを退去することになりました。私の雇用会社が借りており、契約代行会社A社と私がやり取りを行いました。アパートの貸主側の管理会社はB社で、私の客付けを担当した不動産会社はC社です。
  
  入居時に契約代行A社の担当者からメールで「クリーニング費用x万円かかります」と説明され、私はメールベースでこれに合意してしまいました。クリーニング費用が本来の借主責任の清掃の範囲を超えるものである旨は説明されておらず、私はその詳細を理解しないままメールで承知と返信してしまいました。
  
  しかし、後日A社から送られてきた「契約報告書」には、このクリーニング費用に関する記載はなく、またクリーニング費用が何に当てられるのか、その費用の枠外で追加請求される項目への説明は一切ありませんでした。
  
  契約代行A社、管理会社B社、客付け不動産会社C社、私の雇用会社の間では上記詳細が備考欄に記された契約書が成立していましたが、私はそのコピーや全ての備考項目が記載された書類を一切受け取っていません。
  
  この状況でも、私はメールで合意したクリーニング費用を払う義務があるのでしょうか？なお、原状回復の義務は果たしており、そのことは立会い業社にも確認済みです。

  

  ご回答させて頂きます。
  
  メールの承諾でも効力はあるかと思いますが、
  前提として今回は入居者様の同意が無くても契約上は問題無い可能性があります。
  
  賃貸借契約が法人契約の場合、借主である雇用会社または社宅代行Aが承諾する事で成立致します。
  そのため、クリーニング費などの支払義務は契約者である法人または社宅代行Aとなりますが、その費用を入居者様の負担とする様に雇用会社と社宅代行A社の間で取り交わしがあったのかもしれません。
  
  相手方の管理会社Bや仲介会社Cではなく、社宅代行Aまたは雇用会社へ説明を求める必要があるかと感じました。
  
  ご参考にして頂ければ幸いです。

  回答者：小笠原 佳人   2024/08/19

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• 退去費に関して

  たすけて (東京都)  /  カテゴリ：その他のカテゴリ  /  2024/08/14

  現在の住まいが借上社宅で法人契約を結んでおります。
  諸事情で法人名義を個人名義に変更する事になりました。
  その後、短期で退去を考えているのですが、短期解約違約金は発生するのでしょうか。
  法人名義では、2年以上住んでおります。

  

  ご回答させて頂きます。
  
  短期違約金は貸主や管理会社の意向によるものです。
  2年居住していた事を考慮して、今回の名義変更では特約に含まれない可能性もありますが、あくまで貸主や管理会社の意向によりますので、一般的な定義などはございません。
  短期違約金が発生するものは契約書等にしっかり記載ございますので、記載がなければ発生することは無いかと思います。
  
  ご参考にして頂ければ幸いです。

  回答者：小笠原 佳人   2024/08/19

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