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- 不動産売買で交わされる売買契約書の役割と確認しておくべき内容とは？
目次
不動産売買では、重要事項説明書や売買契約書といった書類の取り交わしがおこなわれます。
それぞれの書類は長いと1~2時間もの時間をかけて説明されることもあるため、当事者が要する時間や労力は決して小さいものではありません。
そこまでの労力をかけて取り交わされる書類には、どういった違いや注意点があるのでしょうか？
この記事では売買契約書の必要性や重要事項説明書との違い、交わすときに注意しなければならないポイントについてまとめました。
不動産の売買契約前の参考になれば幸いです。
不動産売買で売買契約書を取り交わす理由とは？
民法上では当事者同士が合意すれば、たとえそれが口頭でのやり取りだとしても、契約が成立するとされています。
しかし数百円程度の商品売買ならいざ知らず、場合によっては数百億円もの金額で取引されることもある不動産では、行き違いなどがあると大きな損害を受けるリスクが潜んでいます。
売買契約書には、合意した内容や約束を果たせなかった場合の取り決めなどをあらかじめ文書にして明確にしておくことで、トラブルを未然に防ぐ目的があるわけです。
売買契約書に記載されている内容
売買契約書には不動産取引に関するさまざまな情報が記載されています。
たとえば売買契約書の一番始めの部分に記載されているのは、所在や地番、地積や地目、構造や延床面積など目的物を特定するための情報です。
しかし取引される物件によっては実測図がなく、境界が不明瞭なものもあるので、引き渡し時までに境界の明示を買主に対しておこなうこともあわせて記載されています。
さらに取引に関する売買代金や手付金の金額、支払い時期についても明記されています。
売買代金の支払いは契約時に手付金を支払い、決済時に残代金を支払うという形を取ることが一般的です。
しかし場合によっては中間金を支払うこともあります。
その他には所有権移転や引き渡しに関しての取り決めなども記載される事項です。
通常、所有権の移転は売買代金の支払いと同日におこなわれます。
しかし転居をともなう売買や竣工前の物件では、別日に設定されることもあります。
トラブルを防止するために記載されている内容
売買契約書にはそもそもの目的であるトラブルを防止するための事項も多く記載されています。
契約不適合責任についての記載はその代表例といえます。
契約不適合責任とは、引き渡し後に契約の目的を達成できないような不具合がみつかったときに、売主が負う責任を指します。
シロアリや地中埋設物などがあった場合、修繕や退去にかかる費用を売主が負担するなどを取り決めておきます。
ただし特約で免責することも可能なので、後々トラブルにならないように事前の調整が必要です。
また稀なケースですが、契約締結後かつ引き渡し前に地震や洪水、火災などで目的物が消失したり、損害を受けた場合の取り決めも記載してあります。
このような事態になれば、無条件で契約解除できるとすることが一般的です。
売買契約書と重要事項説明書の違いとは？
売買契約書は契約時に取り交わす、取引の内容が詳細に記載された文書です。
一方で重要事項説明書は「契約をするかどうかを判断するための説明」であり、契約前に買主に対して必ず説明しなければならない文書となっています。
重要事項説明書とは？
重要事項説明書はその名のとおり、取引する目的物に関する重要な事項が記載されている文書です。
目的物に対する誤認がないように契約前に説明することで、勘違いや行き違いがおこらずスムーズな取引ができるようになります。
重要事項説明書に記載される内容は、目的物に関する情報と取引に関する情報にわかれます。
目的物の情報では、権利関係やライフラインなどの整備状況、法令に基づき制限される事項や共用部に関する事項などが記載されます。
また取引に関する情報には、契約金の保全措置や契約解除の取り決め、金銭貸借の斡旋などを記載する決まりになっています。
売買契約書と重要事項説明書は同時に作成しなければならない
売買契約書と重要事項説明書は同時に作成することが義務付けられています。
基本的に売買契約書は売買の当事者、もしくは買主側・借主側のどちらかの仲介会社が作成して良いことになっています。
しかし重要事項説明書は目的物の知識がより多い売主側で作成することが一般的です。
また重要事項の説明は宅地建物取引士しかできない専門業務となっています。
仲介会社の社員でも資格を持たない方は説明できないので、覚えておくと良いでしょう。
個別に特約を定めることが可能
売買契約書と重要事項説明書には、それぞれ特約を記載する欄が設けられています。
これは目的物の状況や当事者間での取り決めによって都度取引内容が異なることが多い不動産契約の特色を表したものといえます。
特約には前述の境界確定と実測図の提出や、実際の地積が異なった場合の対応など、さまざまななものが設定されます。
売買契約で確認しておくべき大切な内容とは？
不動産売買契約書には、多くの内容が記載されています。
どの内容も大切なものですが、そのなかでもしっかりと確認しておくべき、とくに重要な部分をご紹介いたします。
手付金に関する事項
不動産売買では、契約時に買主が売主に対して手付金を支払うことが一般的です。
金額は売買代金の5~20％となることが多いようです。
一般的な手付金には契約したことを証明する「証約手付」や、契約を解除するための「解約手付」、契約内容に違反した場合の「違約手付」などの種類があります。
不動産売買における手付金は解約手付で、契約締結後に買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を支払うことで契約を解除できるという内容になっていることが一般的です。
所有権に関する事項
通常、引き渡しと所有権の移転は決済と同日におこなわれます。
目的物に抵当権が設定されている場合、所有者の独断で売買することはできません。
そのため決済時に金融機関の担当者が立ち会い、売買代金の着金を確認したら完済証明を発行します。
その同日に抵当権抹消登記も売主費用でおこなうことが一般的です。
抵当権抹消登記がなされてはじめて、所有権移転登記ができるようになります。
ローン特約に関する事項
売買代金を現金だけでなく住宅ローンなどを使って決済する場合、ローン特約を設定する必要があります。
これは万が一買主が金融機関などのローン審査が通らなかった場合、契約を解除できるというものです。
金融機関などがおこなうローン審査の基準は、経済の動向に合わせて定期的な見直しがおこなわれています。
そのため事前審査で承認となっていても本審査でNGとなることもあるので、注意が必要です。
反対に売主としてはローン特約で契約解除となることで、それまでの時間や労力が無駄になってしまいます。
現金購入者を優先するなど、事前に対策を講じると良いでしょう。
まとめ
不動産売買では事前の取り決めや契約・決済に至るまで、さまざまな工程をクリアする必要があります。
そのためすべてを売買の当事者だけで対応するのはとても大変です。
トラブルなくスムーズに不動産を売却したいなら、信頼できる経験豊富な不動産会社を見つけることが大切です。
まずは不動産会社の情報を検索して、取引に合いそうな不動産会社を探してみてはいかがでしょうか？
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Writer この記事を書いた人
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