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- 大家さん相談所に寄せられた家賃収入に関する相談まとめ
いえらぶが運営する「大家さん相談所」では不動産に関するさまざまな悩みに対して、日々現場の最前線で実務に携わる専門家である不動産会社からのアドバイスを受けることができます。
不動産投資をおこなう大家さんはもちろんのこと、これから不動産投資をはじめようとしている方や、現在賃貸住宅にお住まいの方など、相談者の方は多岐にわたります。
過去の投稿も閲覧できるため、同じような経験をされた方の事例を参考にできる点が最大の魅力です。
ここでは寄せられた相談のなかから「家賃収入」に関するエピソードをご紹介いたします。
名義が違う者が大家をすることについて
初めにご紹介するのは、精神疾患を患うお母様の貸家を賃貸に出したいと考えている、川越市のはるさんからの投稿です。
はるさんはお母様名義の貸家で相続時精算課税を使う贈与を検討しているようです。
しかしお母様がまだお若く、60歳に達していないため、時期がくるまでの間はお母様に代わって大家としての実務を執りおこないたいそうです。
そしてお母様名義の貸家の賃料振込先をはるさんのものに変更することでなにか弊害が起きるのか、ということを質問しています。
これに対して新潟県の「柏新不動産株式会社」の関さんがグッドアンサーに選ばれています。
関さんは3つの方法を提案しているようです。
ひとつめは所有者の変更をせず、あくまでお母様の代理としてはるさんが大家業の実務をおこなう方法。
2つめは相続時精算課税を使った生前贈与ですが、お母様のご年齢からこの方法は選ぶことができません。
3つめは民事信託です。
民事信託にはさまざまな方法があるので、専門家である税理士や弁護士に相談する必要があるとしながらも、お母様が正常な判断がおこなえるうちに資産の管理方法や贈与・相続に関する取り決めができる点がメリットとなると述べています。
このような案件はご高齢の親御さんがいらっしゃる家庭でしばしば話題となります。
今回のケースを考えると、貸家からの収益を確保しつつ、贈与や相続に関する相談を専門家へ同時進行でおこなうことが、はるさんにとってもお母様にとっても利益のある選択です。
賃料の支払い先をはるさんの口座に設定したとしても、あくまで課税の対象者は所有者であるお母様であり、確定申告をはるさんがおこなったとしてもお母様の代理とみなされます。
それよりも大切なのは、贈与や相続についての取り決めを早く決めることです。
今回、アドバイスしている不動産会社の詳細は下記よりご確認いただけます。
柏新不動産株式会社
もう一軒別の仲介業者が入ったら
続いての相談者は横浜市のマリリンさんです。
投稿の内容はマリリンさんが所有する賃貸物件に新たな申し込みが入ったことについてのようです。
申し込みに至った申込者との間に2社の仲介業者が入っているため、申込者は1社の仲介業者に、そしてマリリンさんにはもう1社の仲介業者に1か月分の仲介手数料の支払いが求められているとのこと。
これに対して群馬県の「イチカワ物産」の川田さんがグッドアンサーとなっています。
別途、広告料や成功報酬の取り決めがないのであれば、支払いは不要というシンプルな内容です。
一方で東京都の「株式会社Qurepass」の加来さんは少し踏み込んだ回答をされています。
賃貸物件での契約では借主が客付けの不動産会社へ仲介手数料を1か月分、貸主は元付けの不動産会社へ成功報酬を1か月支払うことが慣例となっているので、書類の取り交わしはないとはいえ、今後の関係性を重視して支払いを検討してはどうかというものでした。
宅地建物業法においては、不動産会社が報酬として受けとることができる仲介手数料の上限は賃料の１か月分です。
しかしこの内訳は借主・貸主のどちらからどんな割合で受領しても良いことになっています。
つまりそれぞれから受領しても合計が１か月内であれば良いという訳です。
しかし賃貸物件の募集を依頼するときに結ばれる媒介契約には、成功報酬や広告料を定めているものもあり、不動産業界では支払うことが慣例となっています。
そのため加来さんのいうように具体的な条件を記載した書面の取り交わしがないようであれば支払う必要はありませんが、今後の関係性を重視して支払いを検討するのが最善の策といえます。
今回、アドバイスしている不動産会社の詳細は下記よりご確認いただけます。
イリカワ物産
株式会社Qurepass
アパート一棟買って、自分で住んでいる方っていますか？
最後にご紹介するのは生田さんからの投稿です。
生田さんはアパートを購入し、そのうちの1室で自身が生活しながら他の部屋を賃貸することが経済的で効率的だと考えているようです。
しかし年収400万円との記載から、専門家からは厳しい回答が集まることとなりました。
グッドアンサーに選ばれているのは大阪府の「株式会社リファインド」の服部さんです。
服部さんはアパートを購入する際に融資してくれる金融機関やノンバンクを探すことが大きなハードルだと述べています。
住宅を購入するときと比べて求められる自己資金の比率が多く、年収の制限もあり、購入するアパートの担保価値をもとにより厳しい判断基準で審査されるとのことです。
また他で回答している東京都の「i-town株式会社」の森田さんや、同じく東京都の「株式会社トータスアセットアンドプロパティ」の春日さんも同様の回答を寄せています。
自己使用のための住宅購入と投資用のアパート購入とでは目的も利用できるローンも異なるため、注意しなければなりません。
そもそも投資を目的とするアパートの購入では住宅ローンを使うことができないため、投資用もしくは事業用のローンを組むこととなります。
一般的に住宅ローンよりも金利が高く設定されており、審査には勤務先や年収、勤続年数や預貯金額、不動産投資の経験や他での借り入れ状況、購入する不動産の担保価値など、多くの内容を勘案して審査されます。
投資用ローンを提供する会社の基準にもよりますが、最低限年収700万円以上、預貯金3,000万円以上という条件が明確に示されているところもあるため、年収400万円の生田さんに対しては厳しい回答をせざるを得なかった訳です。
たとえ運良く融資を受けられたとしても、事業である不動産投資ではトラブルに対応するために資金に余裕を持たなければなりません。
不動産投資では設備の故障や不具合、クレーマー入居者や滞納、粗大ごみの放置などの予期せぬトラブルが発生します。
それらのトラブルを放置してしまうと連鎖的に他のトラブルへと飛び火し、目も当てられない状況に陥ることもあります。
一度悪い噂が立つと退去が相次ぎ、空室が埋まらずに破産してしまうリスクすらある事業です。
それを防ぐためには購入資金だけではなく、運転資金やトラブルへの対処なども計画に入れたうえで余裕を持って運用していくことが重要だといえます。
今回、アドバイスしている不動産会社の詳細は下記よりご確認いただけます。
株式会社リファインド
i-town株式会社
株式会社ロータスアセットアンドプロパティ
まとめ
さまさまな投資のなかでも不動産投資は始めるまでのハードルが高く、本人の属性が重視されます。
とはいえ生活していくうえで重要なインフラである住宅を扱わうため、簡単に価値がなくなるものでもありません。
不動産投資は取引や管理の環境が整備されており、税制優遇も受けられるメリットもあります。
サブリースなどを利用すれば、手間をかけずに収益だけを得ることも可能です。
本業が忙しいサラリーマン大家さんや物件が遠方で管理がしづらい場合でも有効な手段となりますので、一度検討されてみてはいかがでしょうか？
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Writer この記事を書いた人
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