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- 大家さん相談所に寄せられたリロケーションに関する質問まとめ
いえらぶが運営する「大家さん相談所」は不動産に関するさまざまな悩みに対して、日々現場の最前線で業務に携わる専門家である不動産会社からのアドバイスを受けることができるサービスです。
不動産投資をおこなっている大家さんはもちろんのこと、これから不動産投資を始めようとしている方や、現在賃貸住宅にお住まいの入居者の方など、さまざまな方から相談が寄せられています。
過去の投稿が閲覧できるため、同じような経験をした方の事例を参考にできる点が最大の魅力です。
ここでは寄せられた質問のなかから「リロケーション」に関するいくつかの質問を取り上げてご紹介いたします。
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https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/
内見時の立ち会いは有り？
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まず始めにご紹介するのは、渋谷さんからの投稿です。
投稿の内容は、内見時に大家が立ち会うのはどうか？というものです。
どうやらご自身でお部屋の魅力を直接伝えたいご様子。
この投稿に対して京都府の「センチュリー21メイクス」の野川さんがグッドアンサーに選ばれています。
野川さんの見解は次のようなものです。
どちらが正しいということはないが、交渉（商談）を当事者同士でおこなうと煩わしい思いをすることになるので、不動産会社に任せたほうが良いのではないかと述べています。
また別の意見として、茨城県の「アパートマンション館株式会社」の龍ケ崎店の方からは次のような意見もあります。
内見者がオーナーの立ち会いを希望していないのであれば、立ち会わない方が成約率が高まるそうで、不動産会社へ一任してはどうかとのことです。
長い間空室が続いていたり内見が入っているにも関わらず成約に至らないことで、営業が弱いのではないかとかお部屋の魅力を十分に伝えられていないのではないかと不信感を募らせてしまうオーナーさんの気持ちはよくわかります。
しかし現場で案内をする立場から最善と思われるアドバイスは、オーナーによる内見の立ち会いはすべきではないということです。
というのも、オーナーの内見立ち会いはだれにとってもメリットがないからです。
そもそも内見に至るまでには下準備を数時間おこなっていて、希望の条件や属性、物件の内装や周辺環境など、さまざまなディスカッションを済ませています。
意外と知られていませんが、あくまで内見は事前の説明や想像と異なる点がないかの確認作業に過ぎず、すでに内見前に勝負はついています。
そのため内見では事前に図面やグーグルマップのストリートビューで確認した内容と相違がなければ、そのまま申し込みとなる訳です。
しかし内装が変わっていたり、隣室に問題入居者がいることがわかるなど、予想外のことが増えれば増えるほど、当然のことながら申し込みには至りません。
恐らく内見の立ち会いを希望するオーナーさんはコミュニケーション能力が高く、お話しが苦にならない方がほとんどです。
そんなオーナーさんが立ち会うと、ついリフォームの内容や金額、お部屋を購入された経緯、地元や不動産投資に対する熱意などを熱く語ってしまいがちです。
しかし内見者は事前に確認した内容と異なる点はないか、答え合わせに来ているだけであり、オーナーの人柄に惹かれて内見に来ている訳でもありません。
当然興味を持ってオーナーの話に耳を傾ける方は少ないといえます。
その結果、内見者は希望の物件を失い、案内した不動産会社とオーナーさんは申込者を失うこととなる訳です。
それほどオーナーの立ち会いは良い結果とは結びつきづらいので、注意するようにしましょう。
今回、アドバイスしている不動産会社は下記よりご確認いただけます。
・センチュリー21メイクス
https://www.ielove.co.jp/company/co-2415/
→アパートマンション館株式会社 龍ヶ崎店
https://www.ielove.co.jp/company/co-432/
賃貸に出した一戸建ての入居が未だに決まらない
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続いての相談者はtomさんです。
一戸建て賃貸物件の入居者募集をおこなっているようですが、繁忙期終盤の3月下旬になっても申し込みが入っていないため、焦りを感じているようです。
それに対して東京都の「アップシードレジデンシャル株式会社」の千葉さんがグッドアンサーに選ばれています。
千葉さんは他の不動産会社へ募集依頼をおこなってほうが良いのではないかと悩むtomさんに対して、現在依頼している不動産会社でしっかりと募集がおこなわれているのであれば業者を増やすことに意味はないとアドバイスしています。
それよりも反響数や問い合わせ内容の分析を優先し、それに沿った対策を打つべきだとしています。
また反響自体が少ないようであれば条件を見直すことも検討し、広告自体を怠っているのであれば他の不動産会社へ依頼するという順番で検討することを薦めています。
1年でもっとも賃貸物件への問い合わせが活発におこなわれる繁忙期は、他の時期には反響がなかった物件にまで次々と問い合わせが入る時期です。
この時期には賃貸物件に関わる人たちは早出や残業、休日出勤などをしなければ追いつかないほどの業務を抱え込むことになります。
そんな繁忙期に反響が取れない理由は、そもそも募集自体がおこなわれていないか、適切な条件が設定されていないかのどちらかである可能性が高いです。
不動産会社間でしか閲覧できないレインズはもちろんのこと、ポータルサイトと呼ばれる各媒体への広告掲載も必須です。
レインズ以外の媒体は一般の方でも簡単に確認ができるので、反響が薄いと感じたら確認をする習慣を付けておくと良いでしょう。
ちなみに各媒体では掲載開始日を確認することができます。
概ね広告開始から1か月以上経過しているにも関わらず反響が薄い場合は、条件の変更を検討すべきです。
また広告自体が見当たらない場合は、速やかに依頼する不動産会社を変更しましょう。
繁忙期は3~4か月の限られた期間なので、早めの対応が大事です。
今回、アドバイスしている不動産会社は下記よりご確認いただけます。
・アップシードレジデンシャル株式会社
https://www.ielove.co.jp/company/co-3347/
1年未満の貸出の需要
実際の相談ページはコチラ
https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/q_1196/
最後に、短期貸しを希望しているみりんさんの投稿をご紹介いたします。
みりんさんのご自宅は最寄り駅から徒歩約13分で、都心までは40分ほどでアクセスできる立地です。
その自宅を仕事の関係で半年から1年ほど空けることになるため、1年間の短期貸しをしたいと考えています。
そのため短期貸しにどの程度の需要が見込まれるのかを質問しています。
グッドアンサーに選ばれているのは東京都の「アップシードレジデンシャル株式会社」の千葉さんです。
千葉さんは、1年程度の短期貸しのニーズはとても低く、体感では全体の約1~2％ほどにとどまるのではないかと回答を寄せています。
その理由として、引っ越しには初期費用として相応の出費があり、自宅のリフォームや建て替えなど特殊な事情を抱えた方でなければメリットがないとのことです。
そのため初期費用や賃料を相場より安く設定してはどうかとアドバイスしています。
同じ趣旨の回答として大阪府の「センチュリー21関西エース不動産」の方からも回答があります。
こちらの回答では、初期費用や賃料を相場の3~4割程度に値引きすることを前提に、スムーズに募集をしてくれる不動産会社探しに注力したほうが良いとのアドバイスです。
回答している2つの不動産会社の意見にあるとおり、1年未満の短期の賃貸需要はごくわずかです。
そのため初期費用や賃料を相場よりも大幅に引き下げることは必須になると想定されます。
フリーレントを付けたり、初期費用の一部を貸主負担にするなど、借り手にとってお得感が演出できる方法を検討すると良いでしょう。
それと並行してリロケーションに強い不動産会社を見つけることも重要です。
転勤留守宅やリロケーションなどと検索すればすぐに見つかるので、早めの相談をおすすめします。
今回、アドバイスしている不動産会社は下記よりご確認いただけます。
・アップシードレジデンシャル株式会社
https://www.ielove.co.jp/company/co-3347/
・センチュリー21 関西エース不動産
まとめ
賃貸物件のオーナーの立場になると、客付けなどリーシングの状況や繁忙期シーズンを逃すことへの恐怖を感じるようになります。
その対象が自ら使っていた自宅となればなおさらです。
そういった不安の解消には、先人たちが過去におこなってきた対策を真似してみることも奏功するかも知れません。
困ったことがおきたら、過去に同じような投稿がないか、いえらぶ大家さん相談所を覗いてみてはいかがでしょうか？
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