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- 大家さん相談所に寄せられた入居者トラブルに関する質問まとめ
いえらぶが運営する「大家さん相談所」は不動産に関するさまざまな問題に対して、日々現場の最前線で業務に携わる専門家である不動産会社からのアドバイスを受けることができるサービスです。
相談者は不動産投資を実際におこなっている大家さんはもちろんのこと、これから不動産投資を始めようと考えている方や、現在賃貸住宅のお住まいの入居者の方など多岐にわたります。
過去の投稿なども閲覧可能なので、同じようなことで悩んでいた方の解決方法などを参考にできる点が最大の魅力です。
この記事ではそのなかでも「入居者トラブル」に関するいくつかの質問と不動産会社による回答をご紹介いたします。
いえらぶ大家さん相談所はコチラ
https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/
修繕と営繕の違いを教えて下さい
実際の質問ページはコチラ
https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/q_1007/
まず初めにご紹介するのはmoriさんの投稿です。
質問の内容はずばり「修繕」と「営繕」の違いを知りたいとのこと。
それに対してグッドアンサーとなっているのが東京都の「アップシードレジデンシャル」の千葉さんです。
千葉さんによると、営繕とは建物の新築・増築・改築や修繕をおこなうことで、そのなかでも修繕はとくに壊れたり傷んだりした部分を直すことを意味する言葉だそう。
元々営繕という言葉は中国の春秋時代に使われ始め、日本では飛鳥時代末に制定された大宝律令にも用いられた、古くからある言葉です。
「営造」と「修繕」を組み合わせて生まれた言葉で、新築・増築・改築・修繕に加えてリフォーム工事も含むものとされています。
一方で修繕という言葉は不具合のある部分を元に戻すということを指し、修理と近い意味合いを持っています。
つまり修繕は営繕の意味のなかに含まれるひとつの言葉なのです。
しかし現在ではどちらの言葉を用いても大きく誤解を招くようなことはないので、厳密に使い分ける必要性はありません。
今回、アドバイスしている不動産会社の詳細は下記からご覧いただけます。
・アップシードレジデンシャル株式会社
https://www.ielove.co.jp/company/co-3347/
退去時の建具や設備の修繕費用について
実際の質問ページはコチラ
https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/q_1018/
続いては、退去の立ち会いをしたしのさんからの投稿です。
明渡しを受けた賃室の室内を確認したところ、建具や設備に著しい劣化と破損が見られるとのこと。
掃除をしたり傷が付かないように配慮するなど適切な維持・管理がおこなわれていなかったようで、借主に対して修繕費の請求をしたいと考えているようです。
しかし借主からは通常の使用方法の範囲内との主張があり、困ってしまっているのがわかります。
この投稿に対してグッドアンサーとなっている回答は「アップシードレジデンシャル」の千葉さんです。
千葉さんは国土交通省のガイドラインに従って対応することをアドバイスしています。
つまり経年変化及び通常の使用による住宅の損耗等については貸主でその復旧費用を負担し、故意・過失など借主に責任がある住宅の損耗等については借主にその復旧費用を負担してもらうというものです。
とはいえ借主が簡単に追加費用を支払ってくれるケースは稀です。
今回のように通常の使用方法の範囲内だとか、自分の付けた傷ではないなどと主張する借主は大勢います。
そういったトラブルを避けるためには、根拠を示すことが効果的です。
たとえば入居前の室内を画像や動画などで記録しておき、退去時との違いを見比べる資料として相手に提示する方法があります。
こういった根拠を示すことができなければ、今回のように借主の言い分を呑まざるを得ず、修繕費用の請求は難しいものとなってしまいます。
今回、アドバイスしている不動産会社の詳細は下記からご覧いただけます。
・アップシードレジデンシャル株式会社
https://www.ielove.co.jp/company/co-3347/
内緒でペットを飼っていた場合
実際の質問ページはコチラ
https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/q_1022//
最後にご紹介するのはmickeyさんの投稿です。
内容はペット飼育不可の物件で猫を飼っていることが判明した借主についてです。
きっかけは室内に残されたひっかき傷やにおいによるものです。
mickeyさんはこれから借主に対して修繕費用を請求する算段のようですが、相談の内容は別にあるようです。
本題はペットを内緒で飼育しているという話をよく聞くが、いっそのこと賃料を上げるなどしてペット可にしたほうが良いかという質問です。
それに対するグッドアンサーは京都府の「センチュリー21メイクス」の野川さんです。
野川さんは基本的に賃貸借契約のなかでペットに関する取り決めがおこなわれているため、その取り決めに反してペットを飼育しているのであれば当然に修繕費用の請求ができると述べています。
重ねてペット可への変更は空室対策のひとつとして有効で、賃料を上げたり敷金を積み増すなどして対応した経験をがあるとのことです。
しかし注意点についても触れていて、飼育できるペットの種類や頭数、飼育方法や原状回復に関するルールなどを事前に取り決めておくことが重要だと述べています。
しかし別の意見を述べているのが「アップシードレジデンシャル」の千葉さんです。
千葉さんはペット不可なのに内緒でペットを飼育しているという話をよく耳にするそうで、ペット不可物件での飼育は契約違反であり、修繕費が請求できると回答しています。
しかしペット可にすることで空室を減らす効果があるものの、ペット不可でも引き合いがあるようであれば、無理してペット可にする必要はないのではないかとアドバイスしています。
今回のような内緒でペットを飼育してしまっている問題は、回答者のお二人が言うとおりよく耳にします。
大抵は退去の立ち会い時に発覚することになりますが、ペットに起因する修繕費用はすべて借主が負担するべきものです。
これは国土交通省のガイドラインで触れられていることからも疑いようがありません。
もしこのような無断飼育が発覚した場合は遠慮なく請求していきましょう。
ちなみにペットを飼育していた場合は、においや傷によってすべてのクロスや床材を張替えることが一般的です。
その費用は部屋の広さによっても大きく変わりますが、敷金だけで賄うことは難しいことが多いと思います。
そのため退去時にトラブルとならないように、契約時に取り交わす書面には原状回復に必要な具体的な費用や各部材の単価などを明記しておくと良いでしょう。
またペット不可からペット可への条件変更には慎重になるべきです。
というのもペット可にするためには他の住民すべての理解を得る必要があるからです。
他の住民のなかには動物が苦手な方やアレルギーを持っている方などがいるかも知れないため、必ず事前の同意を得る必要があります。
運良く他の住民すべてから理解が得られたとしても安心はできません。
ペット可の物件にはにおいや騒音、マナーが悪いなど近隣とのトラブルが発生しやすいという側面があるためです。
一度近所で悪い噂が立ってしまうと、空室対策としてペット可にしたはずがかえって入居率の低下を招くこともあるので注意が必要です。
それらを防ぐためにも、事前にペットに関するルールや原状回復に関する取り決めをしておくと良いでしょう。
今回、アドバイスしている不動産会社の詳細は下記からご覧いただけます。
・センチュリー21メイクス
https://www.ielove.co.jp/company/co-2415/
・アップシードレジデンシャル株式会社
https://www.ielove.co.jp/company/co-3347/
まとめ
賃貸経営において入居者とのトラブルを避けて通ることはできません。
しかし多くのトラブルはすでに先人たちが解決してきたことである場合が多いです。
トラブルに直面したときは、全国各地の不動産会社からアドバイスを貰えるの大家さん相談所で、先人の知恵を借りてみてはいかがでしょうか？
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Writer この記事を書いた人
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