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- 大家さん相談所に寄せられた入居者トラブルに関する質問まとめ
いえらぶの運営する、大家さん相談所は不動産に関するさまざまな問題に対して、日々、現場の最前線で業務に携わる専門家である不動産会社からのアドバイスを受けることができるサービスです。
相談者は不動産投資を実際におこなっている大家さんはもちろんのこと、これから不動産投資を始めようと考えている方や現在、賃貸住宅のお住まいの入居者の方など多岐にわたります。
過去の投稿なども閲覧可能なので、同じようなことで悩んでいた方の解決方法などを参考にできる点が最大の魅力です。
ここでは、いくつかのエピソードを取り上げながらご紹介いたします。
→https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/
迷惑入居者の強制退去
→https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/q_1001/
相談者は親御さんからアパートを譲り受けたハーミさんです。
ハーミさんは譲り受けたアパートを自主管理しており、迷惑入居者に頭を抱えているご様子。
相談の内容は4年前から入居する50代男性入居者が1年前に会社をリストラになったことを機に迷惑入居者へと変貌を遂げてしまったことが書かれています。
具体的には、家賃の未払いや室内にゴミを溜めることによる悪臭の発生、夜間に酔って騒ぐなど他の入居者への迷惑行為も含まれているようです。
入居者はハーミさんとの話し合いに応じることがなく、解決の目処が立たないことから、強制的に退去させることを視野に検討しているとのこと。
しかし、親御さんが契約書を紛失してしまっているため、気がかりとになっているようです。
この質問に対して、グッドアンサーを受けているのは、東京のアップルシードレジデンシャルの千葉さんです。
千葉さんはあくまで話し合いでの解決が望ましいものの、強制退去には費用も労力も時間も掛かってしまうことから、まずは国によって設立された法テラスに相談することを薦めています。
正直なところ、宅地建物業法は、入居者保護の観点で作られていることから、問題のある入居者であったとしても強制的に退去させることへのハードルが非常に高くなっているといえます。
しかし、強制退去が認められるケースがまったくない訳ではありません。
たとえば、家賃を3か月以上滞納している場合や騒音やゴミによる、他の住民に対する迷惑行為、無許可の工事などによる建物への損害などでは強制退去が認められることもあります。
とはいえ、今回は契約書を紛失していることで、契約内容がわからず、不利になることも考えられます。
そのため、間違いなく契約で取り決めがおこなわれているであろう、家賃の未払いを訴求し、強制退去の判決を取りにいくことが有効な手段です。
しかし、強制退去といえど、執行されるためには、督促や期限を定めて催告をおこなったり、裁判所での話し合いの機会を設けるなど、千葉さんの回答にあるとおり、費用と労力と時間がかかってしまうことを覚悟しておく必要があります。
依頼する弁護士にもよりますが、2?30万円ほどの費用と督促や書類作成などの手間、催告や断行までに半年ほどの時間が必要です。
そのため、あくまで話し合いでの解決を進めて、どうしようもなくなった場合にのみ明渡し訴訟をおこなうと良いでしょう。
今回、アドバイスをおこなった不動産会社は下記よりご覧いただけます。
→アップルシードレジデンシャル株式会社
→株式会社LEGATA
過度なクレーマーの対処方法
→https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/q_996
続いての質問者は所有するアパートに入居する過度なクレーマーについてお悩みのやすやすさんです。
そのクレーマーは隣人が深夜に帰宅してシャワーを浴びるときの生活音が我慢できないようで、やすやすさんへ対処を求めているとのこと。
この質問に関しては、株式会社LEGATOの高橋さんがグッドアンサーに選ばれています。
高橋さんはこの手のクレームは賃貸管理上、非常に多く発生する問題で、明確な解決方法はないと回答しています。
そのため、掲示板に注意喚起の文章を貼ったり、その文章を各戸に投函することで、対処していることをアピールするのが良い方法だと述べています。
また、高橋さんの体験談として、クレーマーに急遽呼び出されたときのエピソードも紹介されていて、一緒に原因となる音を聞いてあげることでクレーマーが沈静化することもあるとのアドバイスも添えてくれました。
高橋さんの回答にあるように、アパートやマンションの運営をおこなっていくうえで、クレーマーの発生率は決して低くありません。
そのなかでも、音に関するクレームは、人によって感度が異なることから、明確な基準を設けることができず、実質、解決をすることが不可能です。
そのため、クレーマーの主張する内容を真に受けていては、こちらが一方的に消耗してしまうだけなので、事前にできることとできないこととの線引を決めておくことをおすすめします。
とはいえ、クレームに対してなにもアクションを起こさないと状況を悪化させてしまうため、できる範囲のなかで、誠意をもって対応することが沈静化への第一歩です。
今回、アドバイスをおこなった不動産会社は下記よりご覧いただけます。
→株式会社LEGATA
→アップルシードレジデンシャル株式会社
退去者が残置物をそのままにしているが連絡が取れない
→https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/q_1202/
最後の質問者は退去立会いをおこなったVサインさんです。
Vサインさんは退去の立会時、室内に残置物があったことから、借主が後日回収する旨の約束を取り付けたとのことです。
しかし、後日、借主とは音信不通となってしまい、そのままになっている残置物への対処方法について、質問をしています。
グッドアンサーに選ばれたのはアップシードレジデンシャルの千葉さんです。
千葉さんはまず、賃貸借契約書を確認するように言います。
というのも、一般的な賃貸借契約書には、退去後の残置物に対しての処分方法の記載があるためです。
契約書の内容を確認したうえで、期限を定め、借主へ撤去依頼の通知を出し、期限までに撤去されない場合は貸主が処分して、その費用を借主へ請求することを提案しています。
しかし、千葉さんのアドバイスの内容のとおり実行すると、後々トラブルになる可能性があります。
そもそも、賃室内にあるとはいえ、残置物の所有権は借主にあります。
たとえ、交わしていた賃貸借契約書に残置物を貸主が処分して、その費用を借主が負担する旨の記載があったとしても、処分後に借主が残置物の返還を求めて訴訟となってしまうと、貸主側が弁済を迫られる可能性があるからです。
本来であれば、立会時に、借主に対して、残置物の撤去期限をさだめ、期限内に撤去されない場合、残置物の所有権を放棄したうえで、貸主による処分を承諾し、その費用を借主が負担する旨の覚書を交わすことが望ましいといえます。
しかし、今回のVサインさんの質問の時点ではすでに、立会い済みのようですので、この場合、残置物があることで賃質の明渡しが済んでいないため、明渡し訴訟をするという方法が有効です。
とはいえ、明渡し訴訟には、前述のハーミさんの案件のように、決して少なくない費用や労力や時間が必要になってしまいます。
そのため、残置物を別の場所へ移動したうえで引き続き、借主への連絡を試みることが実務上の最適解です。
借主と連絡がついたら、引き取ってもらうか所有権放棄のうえで、処分費用を負担してもらうようにしましょう。
ちなみに、保証会社に加入していると残置物の処分費用も保証されることがあります。
次回の新規入居のときに検討してみてはいかがでしょうか？
今回、アドバイスをおこなった不動産会社は下記よりご覧いただけます。
→アップルシートレジデンシャル株式会社
→センチュリー21メイクス
まとめ
不動産の運営をおこなっていくうえで、滞納やクレーマー残置物などに関する入居者トラブルは避けてとおることができません。
しかし、それらのトラブルは先輩大家さんがとおってきた道でもあります。
トラブルの内容によっては、解決方法が確立されていたり、奏功した解決方法あるなど、あなたの参考になるかも知れません。
大家さん相談所では、そのような過去の事例がいつでも閲覧できるようになっているので、先人の知恵を借りる手助けをしてくれます。
何か困ったことがあれば、覗いてみると良いでしょう。
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Writer この記事を書いた人
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