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- 大家さん相談所に寄せられた不動産売却に関する質問まとめ
いえらぶの運営する大家さん相談所は不動産に関するさまざまな悩みに対して、日々、現場の最前線で業務に携わる専門家である不動産会社で働くスタッフからのアドバイスを受けることができます。
相談を投稿するのは不動産投資をおこなっているオーナーさんはもちろんのこと、これから不動産投資を始めたいと考えている方、または、その他、不動産に関する疑問や悩みを抱えている方など多岐にわたります。
過去の投稿なども閲覧可能なので、同じ経験をした方の事例などを参考にできる点が最大の魅力です。
この記事では、大家さん相談所のなかでも不動産の売却に関する質問を取り上げまとめています。
→https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/
1坪は何㎡ですか？
https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/q_29/
始めに紹介するのはお祖父様が土地の売却を検討されていらっしゃるまきのさんです。
土地の大きさを表す単位（坪）の計算方法と計測方法を知りたいとのこと。
グッドアンサーに選ばれているのは奈良県の正木商事株式会社の畑山さんです。
畑山さんの説明はこうです。
1坪＝1間×1間の正方形、1間＝6尺、1尺＝10/33メートルなので、1坪=3.305785であると解説しています。
さらに1坪は約2畳であることを付け加えたうえで、一般的に坪数の計測をおこなうことはしないため、メートル法による計測をおこなって求めた広さを坪に変換してはどうかとアドバイスしています。
ちなみに尺は東アジアで多くみられる長さを表す単位で、国によって長さが異なります。
重さの単位である貫は日本にしかないため、尺貫法は日本独自で発達した長さや重さを新たす単位系のひとつです。
なお、明治時代には1坪が400/121㎡に定められました。
しかし、畑山さんの言うように、測量などではメートル法を用いているため、メートル法で求められた数値を坪数へ変換することが一般的です。
今回、アドバイスをしている不動産会社の詳細は下記より確認できます。
→縁家不動産株式会社
倍率方式で土地はどう計算するのか教えていただけますか？
https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/q_4/
つづいて、ご紹介するのは、土地の査定方法について、質問を投稿されている土地娘さんです。
質問の内容は、路線価の設定されていない土地を査定する場合、おおよその実勢価格を算出する方程式があれば知りたいとのこと。
路線価のあるところでは、路線価×3,3×1.25で求める値がだいたいの実勢価格だと、誰かから聞いたようです。
質問者の土地娘さんのいう、路線価×3.3×1.25は路線価を坪数に変換するため、3.3を乗じており公示価格に戻すために1.25倍を乗じています。
これは、路線価が公示価格の8割ほどになるように設定されているため8×1.25=10という訳です。
グッドアンサーの選ばれた株式会社ベイシティリアルエステートの手塚さんは実勢価格の査定には倍率方式は用いることはないと回答しています。
そのうえで、一点物である不動産の取引価格は今までの取引価格や現在、、売出中の事例などの比較によって設定するもので、路線価や公示価格、固定資産税評価額などは参考程度だと言います。
他の回答者からは、路線価がない場合、固定資産税評価額や公示価格などに一定の倍率を乗じる倍率方式や収益還元法、積算法などを用いるという回答もあるようです。
しかし、やはり実勢価格は成約事例を参考に求め、その土地の状況を加味して決めることが多いと締めています。
そもそも、倍率方式は路線価の設定されていない土地や倍率地域にある土地は倍率方式にて評価をおこないます。
毎年、国税庁が発表している路線価図において、倍率地域や路線価の設定されていない地域の土地の相続税評価額を算出するときに、固定資産税評価額に一定の値を乗じる倍率方式を用います。
しかし、実勢価格は公示価格との乖離もあることから、成約事例や売出し物件などを参考に設定されることが多いため、回答者が口を揃えて同じ意見となったようです。
今回、アドバイスしている不動産会社の詳細は下記からご覧いただけます。
→株式会社ベイシティリアルエステート
→株式会社大和
→株式会社ホームネクスト
自分名義のマンションに他人が住んでいる
https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/q_24/
つづいての質問者は松本さんです。
相談の内容は、お父様名義だった、マンションをお母様が相続されているものの、そのマンションにはお父様のいとこの方が専有しているというとても複雑な状況のようです。
いとこの方は賃料の支払いはおろか、固定資産税の支払いもないため、松本さん家族の口座が差し押さえられてしまったという最悪の状況を迎えているようです。
この問題に関しては、回答者である、イングス不動産販売の大原さんのアドバイスどおり、一刻も早くいとこの方への督促をおこなうべきです。
今回のように、無償で賃貸している契約を使用貸借と呼びます。。
しかし、いくら賃料が発生しなくても、所有者には固定資産税の支払い義務があるため、その支払いを使用者へ求めることが可能です。
ちなみに、口座が差し押さえられているということは、恐らく延滞金の支払いも必要になってくるため、まとめていとこの方へ請求すべきでしょう。
そして、万が一、支払いに応じない場合は、アドバイスどおり、弁護士へ相談して法的手段を採るべきです。
なお、この使用貸借は無償で賃貸されていることから、期限も定めていない場合がほとんどです。
そのように、期限の定めのない使用貸借の場合、民法では定めた目的にしたがった使用収益が終わったとき、もしくは使用収益をするのに足りる期間が経過し、かつ、貸主が返還を請求したときのいずれかで終了することとなっています。
しかし、実際のところ、この使用にしたがった使用収益を判断することが非常に難しく、簡単に返して貰える訳ではありません。
いとこの方が、一切の支払いに応じない場合などは貸主が有利な結果に結びつくこともあるので、いずれにせよ、専門家へ相談することが最善策です。
このようなトラブルを避けるためには事前に書類を交わしたり期限を定めておくなど、根拠となるものを残しておくことが重要です。
今回、アドバイスしている不動産会社の詳細は下記からご覧いただけます。
土地の売却は不動産会社を通さなくても可能ですか？
https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/q_1/
最後にご紹介しますのは、ご自身が所有している土地を友人へ売却したいと考えているふーやんさんです。
ふーやんさんは不動産会社へ仲介を依頼すると仲介手数料の支払いが必要になるため、個人間での売買を検討しているようです。
これには東京都の株式会社大和さんが回答しています。
要約すると、個人間でも不動産売買をおこなうことは可能だが、トラブルが発生するリスクが非常に高いと答えています。
それを承知のうえで、個人間売買をおこなうようにと締めくくっています。
その他にも、いくつかの不動産会社の方から、回答が入っていますが。総じて、個人間での売買のリスクの大きさに警鐘を鳴らしています。
そもそも、個人間での不動産取引は合法でおこなうことができます。
しかし、個人間取引があまり一般的ではないのは、回答した皆さんの指摘どおり、トラブルの発生する確率が非常に高いため、ほとんどの方が不動産会社へ依頼することとなるためです。
今回のように土地の売買を例に挙げると、境界確認や確定測量、接道など、そもそも、専門的な知識がないければ、売買の前に対象物件の全容を掴むことすらままなりません。
重ねて、重要事項説明書や契約書の作成、支払い方法の調整、法務局への所有者変更登記の申請などが必要になるため、普段から売買の実務をおこなっている専門家出ない限り、トラブルを起こさず、スムーズに進めることは非常に難しいと言えます。
ここはやはり、多くの回答者のアドバイスに従って仲介を依頼することを強くおすすめします。
今回、アドバイスしている不動産会社の詳細は下記からご覧いただけます。
→株式会社大和
→アーバンホーム株式会社
まとめ
今回、寄せられた質問の内容は基本的なことから、専門家でなければ回答することが難しい内容まで多岐にわたりました。
不動産取引のなかでもとくに売買に関する事項はトラブルの発生する確率が非常に高い分野です。
そのため、もし不動産の購入や売却を検討している場合は事前に取引に関する知識を蓄えておくことをおすすめします。
適切な知識さえあればトラブルが起こる確率を極限まで下げることができます。
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Writer この記事を書いた人
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