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- 土地の査定方法とは？売却に有利な土地の要素もご紹介
目次
土地の価値は立地や前面道路、大きさや形状、法令の制限を受けるかどうかなど、さまざまな要素が影響しています。
そして、それらの要素と今の需要とを勘案したうえで価格が決まります。
当然のことながら、多くの需要があればあるほど、査定額は高くなりますし、逆も然りです。
土地の価格は専門家である不動産会社へ依頼することで、簡単に、そして詳細なものをいつでも取得可能です。
しかし、不動産会社はどういった方法で土地の査定をおこなっているのでしょうか？
ここでは、土地の査定方法と査定額を左右する要素についてまとめました。
売却前に目を通しておくことで土地の査定方法や影響の大きな要素を理解することができます。
土地の査定に用いられる公的評価や取引事例
土地の価値は常に一定という訳ではなく、人口の増減や周辺施設の開発、道路計画などによって変動しています。
土地の査定においては、さまざまな要素により変動する土地の価値をしっかりと捉える必要があります。
そのため、査定を担当する不動産会社では、公的機関の示す基準と実際に取引された事例の両方を考慮して価格を算定しています。
土地の査定に用いられる公示地価
公示地価は毎年1月1日時点の土地の価格を国土交通省が公表しているものです。
日本全国にある約2万6000か所の標準地を毎年評価し、実際の土地取引や相続税や贈与税の算定に必要な路線価の基準として利用されています。
地価の公示は1969年に施行された地価公示法に基づいておこなわれており、土地の価格を市場の受給バランスのみに任せず、一部地域のみの大幅下落やバブル期の土地転がしのような異常な高騰を防ぐことで適正な土地取引を促す基準となっています。
標準地の評価にあたっては、1地点あたり2名以上の不動産鑑定士による鑑定評価をもとに算定しています。
1年ごとに公示されることから土地価格の変動を捉えやすい指標といえます。
土地の査定に用いられる基準地価
基準地価は毎年7月1日時点の土地の価格を国土交通省が公表しているものです。
公表は国土交通省からおこなわれるものの、基準地価を評価しているのは都道府県です。
基準地価は1974年に施行された国土利用計画法に基づき、都道府県知事が各基準地の土地価格を算定します。
基準地の評価にあたっては、1地点あたり1名以上の不動産鑑定士による鑑定評価をもとに算定しています。
その目的は公示地価と同じく、適正な土地取引や大きな価格変動を抑制するためですが、各都道府県ごとに基準地を設定できることから公示地価の補完的な役割を果たしています。
ちなみに、標準地と基準地とは、土地の評価をおこなう場所という点は同じですが、指定されている地点が必ずしも同じという訳ではありません。
しかし、比較的、価格の変動が大きくなりやすい地域などでは、あえて同じ地点を指定してその動向を注視できるような工夫がされていることもあります。
土地の査定に用いられる近隣の成約事例
土地の査定においては、公的指標のみならず、実際に取引がおこなわれた事例も考慮されています。
近隣の成約事例は、実際に取引がおこなわれた結果なので、公的指標よりも、現況に即した価格を得ることができます。
しかし、いくら、近くで土地の取引があったからといって、そのすべてを鵜呑みにする訳にはいきません。
というのも、不動産に二物なしですので、形状や前面道路、勾配や高低差などその土地の特徴や個性などによって評価に大きな差が出ることも珍しくないからです。
前面道路によって土地の査定額が変わる
土地の価値は複数の要素の組み合わせにより評価されます。
簡単にいえば、使い安い土地の価値は高く評価されますが、いくら立地が良くても法令の制限を多く受けるような土地の評価が伸びることはありません。
ここからは、土地の価値を左右する要素のうち、前面道路について見ていきます。
土地の価値を左右する前面道路の間口
前面道路とはその土地に接する道路を指します。
建築基準法では建物を建築する場合、その土地には建築基準法上の道路に接していなければならないという接道義務があります。
しかし、ただ接道してさえいれば良いというものではありません。
都市計画区域内の土地に建物を建築したい場合、幅員が4m以上ある建築基準法上の道路に2m以上の間口での接道が必要です。
ちなみに、住宅街などでは今もなお、旧法上の基準で建築された建物が多く残されています。
そのため、これらの土地では現行法の基準を満たしていない場合も多く、再建築不可になるなど、著しく査定額が低くなってしまうことが少なくありません。
土地の価値を左右する前面道路の幅員
建築基準法で定められた接道義務の基準は緊急時に消防車や救急車などが立ち入ることができるよう最低限の広さを確保するためのものです。
しかし、旧法上の基準で整備された地域ではこの接道義務を満たすことのできない土地が多く残っています。
そのような土地をすべてを再建築不可にしてしまうと不利益を被る方が多くいるため、建築基準法42条2項では救済措置を用意しています。
ある一定の条件をクリアすれば、建築基準法上の道路としての基準を満たさなくとも、道路として扱うというもので2項道路やみなし道路と呼ばれます。
現行法上の基準を満たしていない場合でも2項道路に接道していれば、大きく査定額が下がることはありません。
しかし、接道義務を果たせず、2高道路にも該当しない場合はセットバックが必要だったり、再建築不可となるため、事前に調査をおこなうと良いでしょう。
土地の価値を左右する角地や二方路地
角地とはその街区の角にある土地のことで、2面からの接道があることが特徴です。
また、同じように2面からの接道がある土地で二方路地というものもあります。
これは、両脇は隣地に挟まれているものの、前面と背後面に接道があるという土地です。
これらの土地は風通しや日照が良いことが多く、高い査定が出やすい傾向にあります。
形状によっても土地の査定額は変わる
土地の査定は形状によっても大きく左右されます。
土地の歴史は古く、合筆や分筆、開発や売買、交換などを繰り返し、今に至ります。
その結果、世の中にはさまざまな形状の土地が存在します。
さまざまな形状は土地の査定にどういった影響を与えるのでしょうか？
査定が高くなりやすい整形地
整形地とは長方形や正方形など整った四角形の土地を指します。
反対に形がいびつだったり、傾斜や高低差のある土地などを不整形地と呼びます。
整形地は見た目が良いというだけではなく、建物を建築する際に、法令の制限を受けづらいという特徴があります。
そのため、土地を活用しやすく、需要も高くなり、その分、査定額も高くなります。
査定が低くなりやすい旗竿地
旗竿地は不整形地の一種です。
間口2mぎりぎりの接道を確保したうえで細い路地のように敷地が続き、奥に袋小路のように敷地が広がるという形状を指します。
その形状が旗竿に見えることから旗竿地と呼ばれています。
道路から奥まった形状のため、静かな環境を確保できるというメリットがある反面、風通しや日照が悪くなりやすいというデメリットもあります。
他にも不整形土地には、蛇行しているため、その敷地を有効に活用できなかったり、傾斜や高低差を解消するための地盤改良が必要だったり、埋設物の撤去などに余計な費用が掛かったりするため、重要が限られ、査定額も低くなりがちです。
しかし、アパート用地としての需要や近隣の土地と合筆することで価値の高い土地に生まれ変わる可能性もあるので、専門の不動産会社へ相談してみると良いでしょう。
まとめ
土地の価値は、その土地が持つ特徴や個性、法令の制限の有無や周辺環境、形状などにより多くく変動します。
そのため、査定をおこなうにあたってはそれらすべてを勘案して算定することが求められます。
しかし、素人がそれをおこなうことは困難を極めます。
まずは、専門家である不動産会社の一括査定を受けることで、その土地に最適な売却方法を検討すると良いでしょう。
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Writer この記事を書いた人
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