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- 不動産投資の魅力と入門方法について解説！将来に備えて安定的な収入を
目次
今の社会情勢を見ていると、将来の生活に不安を感じてしまう方は多いのではないでしょうか。
将来へ備えて「収入を増やしたい！」「貯蓄を安心できるものにしたい！」と考えますよね。
そこで、投資という選択を取る場合、「株式やFXのようなハイリスク・ハイリターンの投資はちょっと心配だ」という方々に、より安定的で長期間にわたる収入を得られる投資方法として注目されているのが「不動産投資」です。
そこで、今回は不動産投資入門編として、不動産投資の魅力や始め方、実際に運用する際のシミュレーションをご紹介します。
初めての不動産投資をお考えの方は、是非ご参考になさってくださいね。
不動産投資の魅力とは？
不動産投資とは、マンションやアパート、一戸建てなどの不動産を購入し、運用することで利益を得る投資のことをいいます。
不動産投資で得られる収益には2種類あります。
ひとつはマンション・アパート・一戸建てなどの不動産を貸し出すことで得られる家賃収入「インカムゲイン」です。
もうひとつは、不動産の価値が高まったタイミングで売った時に得られる売却益「キャピタルゲイン」です。
ここからは、そのような収益を得られる不動産投資の魅力をご紹介します。
魅力いっぱいの不動産投資
①不労所得で収入を得ることができる
家賃収入の「インカムゲイン」では働くことなく収入が得られるので、副業でも不動産投資が可能なうえに、老後でも働かずして収入を得続けられることが最大の魅力です。
②安定収入が得られる
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの、安定性の高い投資です。
何故かというと、不動産の収入源である家賃は景気に左右されにくいからです。
もちろん空室リスクはありますが、長期的に空室の期間を減らすリスク管理をしていくことで、安定収入につなげることができます。
そのほかにも、家賃収入を老後の私的年金として活用したり、投資用不動産を購入する際に加入する団体信用生命保険を通常の生命保険の代わりにすることもできます。
また、不動産投資は相続税の節税に非常に有効です。
このように魅力的な不動産投資ですが、どうやったら始められるのでしょう？
不動産投資を始めたい！まずは何から手をつければ良い？
不動産投資を始めるには、まずは元になる不動産が必要になります。
ここからは不動産の種類選びから、不動産管理会社の選定までの流れをご紹介します。
不動産の種類！何を選ぶ？
不動産投資には種類があります。
・区分マンション投資
・1棟アパート・マンション投資
・戸建て住宅
・その他（駐車場など）
初心者におすすめの不動産の種類は、投資金額を抑えた区分マンション投資になります。
なぜなら、少額資金でスタートでき、複数エリアに分けての分散投資も可能だからです。
不動産投資の流れは？
不動産投資を始めるにあたって大切なことは「投資の目的・目標をしっかり持つ」ことです。
どうして始めるのか、どのくらいの収益が欲しいのかを意識することが、物件選びに大いに役立つからです。
目的・目標を明確にできたら、いよいよ不動産投資のスタートです。
①資金計画を立てる
不動産投資はローンを組んで始めることが一般的ですが、ローンの金額が高額になってくると、まとまった頭金が必要になってきます。
また、入居者が退去した際の修繕費等も想定して、余分に資金を持っておくとより安心ですよね。
このように、初期費用やその後に発生しうる費用を想定し、資金計画を立てることは不動産投資成功のポイントになります。
②不動産会社の選定
不動産会社の選定は、不動産の購入だけでなく、購入後の運用にも関係してきます。
業者選びでは、顧客のニーズをしっかり汲み取り、リスクやメリットを詳しく説明し、真摯に対応してくれる会社を選ぶことが重要です。
③不動産を選ぶ
良い不動産を購入するには、立地や不動産のタイプなどの条件を重視し、上手く経営を続けられるかを主眼に置いて考えましょう。
④契約・運用のスタート
購入する不動産が決まったら、売買契約を交わします。
そして、いよいよ不動産投資運用をスタートさせていきます。
もちろん、運用の管理全てをご自分でおこなっても良いのですが、管理にかかる手間や時間を考えると、専門の業者に依頼することをおすすめします。
また、不動産管理会社などの業者を選定する際には注意が必要です。
不動産投資では、家賃管理などの業務に加えて、入居者募集、不動産の修繕の管理など多くの業務があります。
このような業務全般を依頼する不動産管理会社には、積極的な入居者募集などをおこなっている信頼できる業者を選定することが重要です。
安定した運用に必要なシミュレーションとは？
ここまで、不動産投資の魅力や不動産投資を始めるための流れについてご説明してきましたが、収益はどのようになるのだろうと心配になりますよね。
そこで、不動産投資による収益シミュレーションをおこなってみましょう。
シミュレーションの前に「利回り」について知ろう！
不動産投資で注目すべきは「利回り」です。
利回りとは、投資資金に対して得られた利益を1年あたりの平均額に換算した割合のことです。
利回りが高ければそれだけ得られる利益も高くなるのです。
利回りには「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の3種類があります。
・想定利回り：不動産が満室の状態を想定したもの
・表面利回り：税金や管理費など不動産を維持するための経費を含めないもの
・実質利回り：収入から固定資産税や修繕積立金をはじめとする経費を引いたもの
収益シミュレーションは、より現実に近い収益をイメージすることができる表面利回りでおこないます。
収益シミュレーションをしてみよう
不動産投資を失敗しないためには、現実的な収益シミュレーションが欠かせません。
「物件価格」「表面利回り」「物件構造」「築年数」「建物面積」からシミュレーションしてみます。
①物件情報
・物件価格:5,000万円
・表面利回り:8％
・物件構造:SRC造
・築年数:10年
・建物面積:130㎡
②条件
・自己資金:250万円
・金利:2％
・ローン期間:30年
・入居率:75％
③購入条件
・物件価格:5,000万円
・建物価格:2,047万円
・個人で購入する
④収入
・想定年間収入:400万円
・家賃下落率:1％/年
ここではより現実的な計算にするために、入居率を75%にしてシミュレーションしています。
もちろん収益だけではなく、支出も発生します。
⑤支出
・年間経費:90万円
・固定資産税:49万円
・管理費:実質年間収入の5％
・修繕費:実質年間収入の5％
・所得、法人税率:30％
・大規模修繕費:12年後に130万円
このような収支になります。
ぜひ、ご参考になさってください。
まとめ
現在仕事をしていても将来に不安を抱えている、でもリスクの大きな投資は敬遠したいとお考えの方に、不動産投資が人気な理由がご理解いただけたのではないでしょうか。
不動産投資に踏み出す目的と目標を明確にして、投資に挑戦してみてはいかがでしょうか？
今回の記事が不動産投資を始める初心者の方々への一助になれば幸いです。
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Writer この記事を書いた人
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