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- 不動産売却を考えたらまずは手続きや流れについて知ろう！
目次
不動産を売却しようと悩む原因には、「どのような手続きがあるのだろう」や「どんな流れで進んでいくの？」という疑問があるのではないでしょうか。
そこで、不動産売却をお考えの方に向けて、手続きや流れについて解説していきます。
ぜひ、ご参考になさってください。
不動産売却をする前に知っておくべきこと
不動産の売却を考えている方のなかには、「複雑すぎてわからない」や「全体の流れはどうなっているのだろう」など疑問や不安があるのではないでしょうか？
そこで、不動産売却の流れについてご説明します。
不動産売却の手続き・流れ10のステップ！
①あらためて売却理由をまとめる
②売却までの希望期間を考えておく
③相場を知る
④査定の依頼
⑤売出価格を決める
⑥不動産会社と媒介契約を結ぶ
⑦売却活動のスタート
⑧売買契約の締結
⑨引渡しまでの準備
⑩引渡し（売却完了）
①～③は依頼する前に自分で動くことになります。
しっかりと売却理由をまとめて質問された際には伝えることが大切で、税金などの控除に関係することもあります。
また、売却価格にも影響してくるので、売却に向けた資金計画を自分なりに立てておくことも大事です。
そして、査定の時に有利になるために、近隣で売りに出ている同じような不動産情報や価格を事前に知っておくことも重要です。
不動産会社への売却依頼前にするべきこと
不動産会社へ売却依頼の前にするべきことは、先ほどご紹介した不動産売却手続きの流れ・10ステップの④～⑦になります。
とくに、不動産会社を選ぶ前までにやるべきことを知ることで、売却を安心して任せられる信頼できる不動産会社を選ぶことに繋がっていきます。
売却予定の不動産を査定する
査定価格とは、その価格ならおおむね3か月以内で売却できると考えられる売却予定の不動産の価格のことです。
査定には机上査定と訪問査定の2種類があり、机上査定では概算価格が、訪問査定ではほぼ正確な査定価格がわかります。
査定価格を算出する際にチェックするポイントは3つあります。
・築年数や間取りなどの不動産そのものの価値
・周辺環境などの立地条件
・市場のニーズや動向
売主はこの査定価格をもとに「売出価格」を決めるので、査定は不動産売却においてとても重要になります。
また、不動産会社ごとに得意領域やが異なることや、不動産には完全に同じものがないことから、複数の不動産会社に査定を依頼して出された査定価格を比較することも大切です。
仲介を依頼する、信頼できる不動産会社を選ぶには？
大切な不動産を売却するわけですから、納得した価格でトラブルなく売却できることを望みますよね。
では、どのような基準で不動産会社を選ぶと良いのでしょうか？
最適な販売活動をおこなってくれて信頼できる不動産会社を探すには、まず「査定価格の根拠を聞く」、そして「販売戦略について確認する」、この2点を念頭に置いておくことが大切になります。
①査定価格の根拠を確認する
査定価格の根拠をしっかり伝えられて、類似物件の売却実績があること、そして売れるまでの期間の目安が希望に沿っている不動産会社は、信頼できると言えます。
②販売戦略について確認する
どのような販売戦略で売却活動を進めるのかを、丁寧に説明してくれる不動産会社は信頼できますよね。
そして何より、売主に売却のための情報を的確な質問で聞き出してくれるかどうか、売主の疑問や不安に真摯に答えてくれるかどうかが最大のポイントといえます。
媒介契約を結んだ不動産会社って何をしてくれるの？
媒介契約を結ぶ前にもう一つ大切なことは、不動産会社がおこなう仲介業務の内容を確認することです。
仲介業務は主に、販売活動と契約に向けた手続きに関する手配など多岐にわたります。
・売主の希望に沿うように売出価格を決める
・販売活動（広告等）
・購入希望者、内覧希望者の日程調整と実際の立ち会い
・購入希望者との価格交渉
・重要事項説明書や契約書類の作成、および重要事項の説明
・売買契約に向けた必要書類の手配や案内
専門知識を持った不動産会社は、このような業務をおこないます。
また、販売活動についての報告業務も含まれます。
媒介契約を結ぶ不動産会社には、仲介業務内容の確認をおすすめします。
このように、媒介契約を結ぶことで売却に向けたトラブルを未然に防止することができ、何より複雑な手続きなどもしてくれるので、手間も時間も省ける安全で円滑な契約をおこなうことができます。
不動産会社と結ぶ媒介契約の種類と仲介手数料
希望に合った不動産会社が見つかったら、「媒介契約」を結びます。
媒介契約とは、主に次の4つの項目について不動産会社と取り交わす契約のことです。
・売主が希望する売却の条件
・売却が成立した際に支払う仲介手数料
・媒介契約の有効期間
・媒介契約期間中の不動産会社の義務
媒介契約には３つの形態があって、売主の状況や考えで決めていきます。
その3種類の媒介契約とは、「専属専任媒介契約」・「専任媒介契約」・「一般媒介契約」です。
特徴として、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」では不動産会社1社だけとの契約になりすが、「一般媒介契約」では複数の会社と媒介契約が可能な点があげられます。
不動産会社へ支払う仲介手数料とは？
媒介契約を結ぶ前に、どのくらいの仲介手数料がかかるのかを知っておくことは大切です。
契約を結ぶ際にも必ず確認しましょう！
まず、仲介手数料は上限が法律によって定められています。
法律では、物件価格が400万円を超える場合は、3％+6万円（税抜）が上限になります。
たとえば、2,700万円で売却したときには、2,700万円×3％+ 6万円＋消費税＝951,000円が仲介手数料になります。
不動産売却で売買契約から引き渡しまでの流れは？
いよいよ、購入希望者が決まってから売買契約を結んで引渡しするまでの流れについてご説明します。
売買契約と重要事項説明
まず、買付証明書と呼ばれる書類に購入希望者が署名捺印をします。
この買付証明書には、価格・契約希望日時・希望条件が記載されているのが一般的で、売り手がその内容を了承したら売買契約に進むという流れになります。
・不動産会社の宅地建物取引士による重要事項説明
・重要事項説明が終わった後の売買契約
・不動産の確認、売買価格の確認、手付金・残代金の金額や支払日の確認、契約内容となる約款の確認
売主・買主双方がこのような説明を十分理解したら、売買契約に署名捺印をして、契約の締結となります。
引渡しに向けた準備と引渡し
契約したら即引渡しというわけではありません。
一般的には、契約からお引渡しまでの期間は、空き家で約1か月程度、入居中の場合で約2～3か月程度になります。
そして、いよいよ引渡しとなります。
一般的に買主からの残金の受領と鍵の受け渡し、そして設備などの取扱説明書なども渡したら、売却の完了「引渡し」となります。
まとめ
不動産売却をお考えの方にとっては「売れるのか？」「いくらで売れるのか？」「そもそもどこに相談すればいいのだろう？」と、多くの疑問と不安があると思います。
不動産売却を決めたら、まず不動産売却の流れを把握して実行に移すことが売却成功のカギといえます。
不動産の売却は人生の中で何度もあるものではありません。
今回の記事が、思い描く不動産売却の一助になれば幸いです。
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Writer この記事を書いた人
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