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- 放置していると損害賠償も！？空き家は売却・管理・活用をしよう！
目次
いま、日本各地では「空き家」が全国的な問題となっています。
一度は耳にしたことがある、または相続して実際に空き家を持っている、という方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
でも、一体空き家の何が問題なのでしょう？
「今はいろいろと忙しくて整理ができないけど、誰も住んでいないからとりあえずは放置しておいても大丈夫でしょ。」
しかし、それは大きな間違い。
空き家にはさまざまなリスクが潜んでいるんです。
下手をすれば、損害賠償を請求されるケースも……
今回は、空き家を放置するリスクや危険性、放置しているとその持ち主にどんなことが起きるのか、空き家の管理・対策・活用・解体方法について解説していきます。
空き家を放置するとこんなリスクが……
いま、すごい勢いで空き家は増えています。
皆さんも、今にも壊れそうな古い家やアパートを街のどこかで見かけたことがあると思います。
過去25年間で空き家の数はみるみる増加し、今や住宅の総数に占める空き家の割合を占める空き家率は13.6%と、およそ８軒に１軒が空き家という驚異的な数となっています。
「平成３０年住宅・土地統計調査結果」（総務省統計局）より
また、空き家のなかにはとくに危険性の高い「放置空き家」も存在します。
放置された空き家には、以下のようなリスクが発生する可能性があるんです。
①空き家そのものに対するリスク
・老朽化が進む
人が住んでいない家は、想像以上に速いスピードで傷んでいきます。
窓を閉め切って換気をしないと湿気がこもり、カビが生えたり木部が腐食したりする他、ホコリやゴミも溜まります。
さらに壁や天井が損傷することで風雨が入り、さらに老朽化が進んでしまうんです。
・資産価値が下がる
手入れをせずに家が傷んでしまうと、当然ながら資産価値も下がってしまいます。
一度老朽化してしまうと相場よりも大幅に安い価格でしか売却ができず、また修繕や解体にも大きなコストがかかってしまいます。
・維持費がかかる
残念なことに、家は例え誰も住まずに放置していても所有者は固定資産税を納税しなければなりません。
放置した分税金だけかかり、資産価値は低下していくので、コストをかけてでも管理をした方が長期的には得をするでしょう。
②周囲に対するリスク
・老朽化による倒壊などのトラブル
老朽化が極限まで進んでしまうと、倒壊の恐れがあります。
また、建物が倒壊した際に周囲の建物や人を巻き込んでしまう可能性も大いにあります。
・庭が荒れることによるトラブル
庭がある空き家の場合、庭が荒れて雑草や草木が周囲に迷惑をかけてしまうことがあります。
また、害虫などが発生して危害を及ぼすことも考えられます。
・治安や環境の悪化によるトラブル
空き家を放置していると、そこに勝手に住み着く人がいたり、野良猫や野良犬が住み着いたりと、治安を悪化させる要因となることもあります。
また、ゴミが不法投棄されたり、放火されることがあったりと、その場の環境も乱してしまう可能性があります。
③損害賠償などのリスク
・損害賠償を請求される
上記のようなさまざまなトラブルによって周囲の家や人に危害が及ぶことがあれば、その空き家の持ち主に対して損害賠償が請求されます。
地震や台風などの自然災害が原因で起こった倒壊などのトラブルであっても、空き家をきちんと管理していなかったことが認められれば賠償請求が請求される可能性があります。
・火災保険が適用されない場合が多い
仮に火災保険に入っていても「空き家には火災保険が適用されない」ことがほとんどです。
放火により自らや周囲に被害があっても、火災保険はおりません。
発生した損害は自分で補填することになります。
放置し続けると、行政指導の可能性も……
放置空き家には多くのリスクが潜んでいますが、先述したとおり空き家は増加の一途を辿っています。
この状況を鑑みて、2015年5月に「空き家対策特別措置法」という法律が施行されました。
この法律の内容を簡単にまとめると、危険な状態の空き家であると認定されると行政指導が入る、というものになります。
危険な空き家だと認められる条件
先ほど損害賠償の項目で述べたような倒壊の恐れがあったり治安や環境を悪化させているような状態の空き家だと、「特定空き家」に認定されてしまう可能性があります。
しかし、すべての空き家が特定空き家に認定されるわけではありません。
普段からきちんと管理をしていれば、人が住んでいなくても問題ありません。
特定空き家に認定されると……
特定空き家に指定されると、空き家の状態をさらに具体的に調査するため、行政から立ち入り調査が要求されます。
この調査で危ない状態であると判断されると、適切な管理をするよう「指導」が入ります。
この指導に従って危険の原因を取り除けば、特定空き家の認定を解除することができます。
しかし、指導に従わず対処をしなかった場合、次は「勧告」が入ります。
この勧告を受けてしまうと、更地と同じ固定資産税がかかるようになってしまいます。
更地は宅地の6倍の税金がかかるので、使いもしない空き家に多額の税金を支払うことになります。
さらに、行政からの指導に従わなかったとして、50万円以下の過料も科せられます。
強制執行による解体も
この勧告を受けても指導に従わなかった場合、行政代執行により空き家が強制的に解体される可能性もあります。
勝手に解体してくれるなら費用はかからないと思うかもしれませんが、この解体費用はすべて所有者に請求されるため、数百万円の費用を負担することになります。
また、強制執行前に解体したとしても解体費用がかかる上に、解体すると更地になってしまうので結局は宅地の6倍の固定資産税がかかるようになってしまうのです。
特定空き家に指定されないための対策とは？
特定空き家に指定されてしまうと、自分で解体しても強制執行で解体しても、多額の費用がかかってしまうことは間違いありません。
そもそも、特定空き家に認定されないように適切に管理することがいちばんの対策となります。
では、特定空き家に指定されないためには、どのような対策があるのでしょうか。
適切に管理する
しっかりと管理をしていれば、特定空き家に指定されることはないです。
手入れすることで、将来自分が住んだり賃貸物件として貸し出すこともできます。
・自分で管理する
住んでいる場所からそれほど遠くないのであれば、自分で管理するのがいちばんお得です。
・管理サービスを利用する
遠方で管理が難しい、直接管理する時間がない場合は空き家管理サービスを利用するのも手です。
定期的に巡回して、家の中や庭を掃除してくれます。
利用・活用する
まだあまり傷んでいない空き家であれば、利活用することもできます。
・空き家バンクを利用する
空き家バンクとは、自治体が運営する空き家を活用したい方と空き家を利用したい方のマッチングサービスです。
空き家を買いたい方や賃貸物件として利用したい方を見つけ出すことができます。
・賃貸物件や民泊として活用する
管理がされていることが前提ですが、賃貸物件や民泊として貸し出すのも良い手段です。
収益を得ることもできるので、税金負担を少しでも減らしたい場合にもオススメです。
売却する・買取してもらう
売れる状態の空き家であれば、管理が必要になる前に早めに売ってしまうことも可能です。
また、解体が必要だがその費用がない場合、あまり高くは売れませんが買取をしてもらえることもあります。
どちらも不動産会社を介することになるので、空き家について相談できる不動産会社を探しましょう。
解体する
どの手段も取れない状態の場合、解体してしまうことも考えられます。
ただし更地にすると固定資産税が増える可能性があるので、あらかじめ解体した方が得するかどうか計算してから方法を決めるのもありです。
まとめ
あなたが持っているその空き家も、もしかしたら今回ご紹介したようなリスクがあるかもしれません。
空き家がある方はとりあえず放っておくのではなく、まずはどんな選択肢があるのか把握してみましょう。
また、いえらぶでは不動産の売却から賃貸活用まで、さまざまなノウハウをご紹介しています。
そちらもお調べになられて、未来を考えた空き家の活用をしてくだされば幸いです。
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Writer この記事を書いた人
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