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- 中古戸建てでの不動産投資を始めるには？物件選びのポイントも！
目次
「安定した収入が欲しい」、「投資をしてみたい」という方のなかに、不動産投資に興味があって、始めようとかとお考えの方がいらっしゃると思います。
ここでは、特に「中古戸建で不動産投資」を始めたい方に向けてご説明します。
何から始めたらいいのかと、悩んでいる方はぜひ参考にしてください。
中古戸建で不動産投資の始め方とメリット・デメリット
リスクの少ない中古戸建での不動産投資ですが、メリットもあればデメリットもあります。
そこを理解したうえで、始めても遅くはありません。
ここでは、中古戸建での不動産投資の始め方とメリット・デメリットについてご説明します。
＜不動産投資の始め方＞
なぜ中古戸建てでの不動産投資なのかというと、一般的な物件ですと購入する際に高額資金が必要になりますが、中古戸建てですと低予算で購入できるのでおすすめなのです。
中古戸建での不動産投資を始める前に、いくつかの書籍やインターネットを活用して不動産投資の知識を持つことが大切です。
ぜひ、この記事で中古戸建てでの不動産投資について知識を広げてくださいね。
では、始め方を7つの項目でまとめます。
・物件を探す
初期費用をおさえるために、中古物件で不動産投資を始めるわけですから、中古戸建の物件を探す必要があります。
投資を失敗しないためにも、需要のあるエリアであることはいうまでもありません。
また、選ぶエリア周辺の価格相場・家賃相場を知ることも重要です。
・購入に向けた融資先を探す
もちろん自己資金で購入が可能であれば必要ありませんが、ほとんどの方は融資を得て購入すると思いますので、融資先を探す必要があります。
初めての方には、「日本政策金融公庫」の融資制度活用も良いのではないでしょうか。
・物件の購入
いよいよ、物件の購入です。
このご自身で選んだ物件から、不動産投資が始まると思うと緊張と同時にわくわくした気持ちになります。
・火災保険の加入
購入した物件は、不動産投資をする上で大切な資産です。
その資産に、万が一に備えて保険に加入するのです。
保険加入は備えという役割と、これから賃貸・売却する際の相手への信頼度にもつながります。
また、火災保険は火災だけではなく補償範囲は多岐にわたるので、ぜひとも加入しましょう。
・管理会社決定！そして募集
不動産を持つということは、「管理業務」が発生します。
この管理業務を「自主管理」でおこなうのか、それとも管理会社に管理業務を委託する「管理委託」にするのかを決めければいけません。
実際のところ管理業務は複雑で大変なので、ほとんどの方が「業務委託」をおこなう管理会社と契約をします。
そして、管理会社が決まったら、相談していよいよ募集をかけます。
リフォームの前に募集をかけることで、周知期間が長くなるというメリットがあるので、早くに募集をかけることは大切です。
・リフォームをする
中古戸建ての不動産投資で大切なことは、借主がこの資産に価値を見出してくれるのかということです。
価値を感じたら賃貸を検討するわけです。
そのためにも中古戸建にリフォーム・修繕は必要です。
リフォームについては、物件購入前に何社かに見積もりを依頼して工事内容と金額を把握しておくことが大切で、その中から納得の業者に発注をします。
・賃貸管理開始と中古戸建の売却
ここまでくれば、あとはきれいになった物件を貸し出します。
この段階で入居者が決まれば、不動産投資の家賃収入があるわけです。
＜中古戸建での不動産投資のメリットとデメリットとは？＞
まずメリットですが、中古物件購入費が安いということです。
また、中古戸建てですのでターゲットがファミリーとなり、入退去が少なく、安定した家賃収入を長期にわたって得ることができます。
次にデメリットですが、中古物件は格安で購入できる反面、修繕が必要になり、築年数によっては大幅修繕の可能性があるということです。
そして、中古戸建での不動産投資で最大のデメリットは空き室の可能性です。
賃貸で利益をえるとお考えの場合、毎月の家賃収入は魅力ですが、入居者が現れないと収入は0になってしまいます。
次は、デメリットを最小限に抑え失敗しない不動産投資をするための物件選びについてです。
＞＞不動産投資に失敗するリスクを少しでも回避できる対策とは？
不動産投資に失敗しない中古戸建て選びのポイント
中古戸建の不動産投資を始めたい方は、できるだけ安い投資額で収益をあげたいと考えていらっしゃるわけですから、中古戸建の物件選びは最も重要となります。
ここでは、失敗しない物件選びのポイントをまとめました。
＜安全な物件を選ぶ＞
近年は特に、自然災害への備えが大切であるという意識が高まっています。
そこで、失敗しない物件選びのポイントは「安全な物件」です。
まず、新耐震基準（昭和56年6月1日以降に建てられた物件）を選びましょう。
地震による倒壊や破損に対応している構造基準になっているかは、借り手や買い手にとって安心できる物件として必然です。
＜ニーズに合ったエリアの物件を選ぶ＞
戸建てを希望される方は、ほとんどがファミリーです。
購入予定の物件が、子育てに適したエリアなのか、また、日頃の生活に便利なエリアなのか、そして交通アクセスが良く、周辺環境は充実しているかが物件選びに重要です。
また、ファミリーは郊外でゆったりと暮らしたいとお考えの方も多いと思うので、駐車場付きの物件は需要が高いでしょう。
中古戸建での不動産投資の際にリフォームで失敗しないコツ
中古戸建で不動産投資を始める際には、購入した中古物件のリフォームが必要になります。
せっかく中古物件で費用を抑えても、リフォームで費用がかかりすぎると残念な結果になってしまします。
そこで、失敗しないリフォームの方法と、リフォームにかかる費用を安く抑える方法についてご紹介します。
＜築年数別リフォームにかかる費用＞
・築５年未満の中古住宅のリフォーム費用→7～15万円
ハウスクリーニングと畳やクロスの張替えといった内装のリフォームです。
・築10年以上の中古住宅のリフォーム費用→10万円～150万円
室内の張替え等のリフォームに加え、外壁塗装や屋根のリフォームです。
・築15年以上の中古住宅のリフォーム費用→150万円～300万円
内装外装だけでなく、水回りなどの住宅設備のリフォームも必要になります。
・築20年以上の中古住宅のリフォーム費用→300万円～400万円
フローリングの張替えやキッチンリフォームも必要になります。
・築25年以上の中古住宅のリフォーム費用→200万円～500万円（建物全体になると1千万円以上）
内装外装、そして住宅設備全般のリフォームです。
・築30年以上の中古住宅のリフォーム費用→1,300万円～1,500万円
全面的リフォームが必要になり、旧耐震基準で建てられた物件は耐震補強工事も必要になります。
＜リフォーム費用を抑えたい！費用を抑える対策をご紹介＞
中古戸建での不動産投資するときのデメリットにもあったように、中古物件は安い分リフォームに費用がかかってしまいます。
しかし、対策はあります。
ここで、6つの対策をご紹介します。
・築浅の物件を探す
築浅物件だと、リフォーム箇所も少なくなるので費用を抑えることができます。
・状態の良い物件を探す
築年数が経っていても、状態の良い物件だとリフォーム費用を抑えることができます。
・リフォーム業者数社に見積もりを依頼する
業者によって工事の値段設定が違ってくるために、リフォーム費用にも差ができます。
良心的で安く、信頼できる業者に出会えるように数社に見積もりを依頼することをおすすめします。
・低価格の設備や素材を使用する
見栄えを気にするあまり、グレードの高い設備や素材を使うと費用も高くなります。
業者と相談しながら、ある程度グレードを低くした設備や素材を使用することも必要です。
・費用の援助を考える
リフォームでも住宅ローンを利用することは可能です。
その際には、住宅ローン控除の申し込みをすることです。
また、リフォームには国や各自治体の補助金制度があるので、ぜひ活用をおすすめします。
＞＞2022年に住宅リフォームをしたい方必見！補助金についてのご紹介
まとめ
初めて中古戸建での不動産投資を始めるときには、わからないことや不安で心配になってしまうかもしれませんが、やはり、安定した収入を将来的にも得ることができるということは魅力です。
リスクの少ない中古戸建での不動産投資は、今後も人気が上がり増えていくでしょう。
思い切って挑戦してみてはいかがですか。
今回の情報が少しでもお役に立てるとうれしいです。
「不動産投資の相談一覧」では、不動産投資に関するさまざまな質問と回答を確認することができます。
ご自身にとって、有益な情報がないかをご確認するだけでもおすすめです。
また「大家さん相談所」には、他にも様々なお悩みが寄せられています。
引き続きまとめ記事として発信を続けますので、ぜひ今後もご覧ください！
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