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- 借地契約とは？メリットや定期借地権の種類・契約の流れをチェック！
目次
保有している土地を手放すことなく貸し出せる借地契約は、土地を有効活用する手段の1つです。
「土地を持っているけれど、すぐに使う予定はない」という方なら、売却するほか借地契約を検討してみるのもよいでしょう。
そこで今回は借地契約について取り上げ、まずは借地契約とはどんなものなのか基本情報をご紹介します。
さらに土地を所有する方にとくにおすすめの定期借地権について掘り下げ、借地契約の流れや注意点もまとめていますので、ご興味のある方はぜひ参考にしてみてください。
借地契約とは？定期借地権と普通借地権の違いやメリットは？
借地契約とは建物を所有することを目的に交わす土地の賃貸借契約で、借地法（旧借地法）または借地借家法による規制を受けることとなります。
借地契約については平成4年8月1日を境に法律が変わり、平成4年8月1日より前に締結した契約であれば借地法（旧借地法）、平成4年8月1日以降に締結した契約であれば借地借家法が適用されます。
借地法（旧借地法）では「借地契約の当初の存続期間」や「更新後の借地契約の存続期間」に借地上の建物が堅固か否かによって区別があるのに対し、借地借家法ではそうした区別はありません。
＜借地権は定期借地権と普通借地権の2種類＞
借地権には、定期借地権と普通借地権の2種類があります。
ここでは借地権の概要を知るためにも、それぞれの特徴やメリットを見てみましょう。
定期借地権とは
定期借地権とは、契約期間満了時に土地が戻ってくる契約です。
契約満了に際して立退料も一切発生しないため、土地を所有する方にとっては安心して土地を貸し出せることがメリットとなります。
定期借地権には一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があり、それぞれに違いがありますが、詳細については後ほど解説します。
普通借地権とは
普通借地権とは、土地を借りる側の権利が強く守られる契約です。
土地を貸す側が契約を解除するためには正当な理由を必要とするだけでなく、莫大な立退料が発生します。
普通借地権は上記の特徴から、一度契約してしまうと土地を取り戻すことが難しくなるのが要注意ポイントです。
この特徴は借主にとっては歓迎すべきメリットとなりますが、土地を貸す側にとっては半永久的に土地の利用権が戻らないことが大きなデメリットとなります。
土地を貸す側にとって普通借地権の契約は非常にリスクが高いため、効率的な土地活用を考える方にはあまりおすすめできない契約形態といえます。
借地契約のうち更新がない定期借地契約の種類を解説
上記でご説明した借地契約のうち、基本的に更新がなく立退料が発生しない定期借地権の種類や特徴など詳細を見てみましょう。
＜定期借地権は3種類＞
借地権の1つである定期借地権は、さらに一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類に分けられ、それぞれについては以下のとおりです。
1.一般定期借地権
借地借家法第22条で定められた一般定期借地権は、契約の更新、建物の築造による存続期間の延長がなく、建物買取請求権を行使しない旨を定めることができる借地権です。
存続期間は50年以上、利用目的の限定はなく、公正証書等の書面によって契約をおこないます。
一般定期借地権は主に分譲マンションなどで使われ、契約終了時、建物は借主が取り壊して更地返還されます。
2.事業用定期借地権
借地借家法第23条で定められた事業用定期借地権は、「専ら事業の用に供する建物」の所有を目的とする借地権です。
存続期間は10年以上30年未満または30年以上50年未満となり、利用目的は事業用建物であるため一部でも居住用となっている場合は事業用定期借地権に該当しません。
こちらは必ず公正証書で契約をおこないます。
事業用定期借地権は、コンビニエンスストアやスーパーマーケット、ホームセンターなど比較的大規模な店舗などで利用され、土地所有者にとってメリットが大きい契約となっています。
契約終了時は一般定期借地権と同様、建物は借主が取り壊して更地返還されます。
3.建物譲渡特約付借地権
借地借家法第24条で定められた建物譲渡特約付借地権は、借地権の設定後30年以上を経過したあとに、借主の建物を地主に譲渡することにより、借地権が消滅するという特約が付いた借地権です。
利用目的の限定はなく、契約を書面化する必要もありません。
契約後30年以上を経過して貸主に建物を譲渡した後、借主が引き続き建物を使用する場合は、土地所有者と借家関係に移行します。
ただし建物譲渡特約付借地権は倉庫や工場などで一部利用されているものの、譲渡によって古い建物を買い取ることは土地を所有する方にとってとくにメリットとならないため、実際にはほとんど利用されていません。
借地契約の流れ?途中解約できる？注意するべきポイントは？
上記の情報を踏まえ、ここでは借地契約の流れと土地を貸すうえで注意するべきポイントを簡潔にまとめてていきます。
＜借地契約の流れ＞
保有する土地を賃貸に出すことが決まったら、土地活用専門の会社や不動産会社に依頼して実地調査をしてもらいます。
実地調査の結果に応じて貸し方や賃料を決めますが、結果によっては土地を貸しても利益が上がらないこともあるため、場合によっては売却や寄付などで手放すことも検討しましょう。
土地を貸すことが決まったら借主を探し、いよいよ土地賃貸借契約書の締結です。
土地賃貸借契約書には、以下のような項目を記載します。
土地賃貸借契約書の記載内容
・土地を賃貸借する契約内容
・土地を賃貸借する目的
・建物建築や譲渡、転貸の禁止内容
・賃貸借期間
・賃料
・契約違反による解除の内容
・賃貸借の期間満了や契約解除の対応
・遅延損害金の内容
上記のような記載内容で借地契約を締結すると、原則として途中解約はできません。
これは貸主、借主の双方を守る法律に基づくものであり、借地法（旧借地法）であっても借地借家法であっても、この原則は変わりません。
ただし借地契約をする際、あらかじめ中途解約の条項（解約権保留特約）を盛り込むことで借主のみに中途解約する権利が与えられます。
それ以外に中途解約できるケースとしては、以下のようなものがあります。
貸主から中途解約できるケース：借主が無断で建物を建てるなどの契約違反があった場合
借主から中途解約できるケース：災害や老朽化などにより建物を取り壊さなければならなくなった場合
＜土地を貸すうえで注意するべきポイント＞
最後に土地を貸す前にとくに注意するべき点をご紹介していきますので、しっかり確認しておきましょう。
1.自分の土地がどのような用途地域にあるか確認する
2.目的や希望によって借地契約の種類を選ぶ
3.賃料は容易に変更できないため将来を見据えて慎重に決める
4.借地契約はいずれも長期間の賃貸となるため契約期間に注意する
まとめ
今回は土地活用の1つの選択肢として、借地契約についてご紹介しました。
借地契約にはさまざまな種類があり注意するべき点もありますが、流れに沿って契約を結ぶことで土地を手放すことなく運用できるのは魅力的ですよね。
使っていない土地の活用方法として、売却とともに検討してみてはいかがでしょうか？
保有している土地の売却をご検討中の方は、売却一括査定もおこなっていますのでぜひご利用ください。
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Writer この記事を書いた人
- いえらぶコラム編集部
- 不動産業界・賃貸物件に関する広報活動を行いながら、現在はいえらぶGROUPのライターとして活動中。おもに、不動産・賃貸物件・税金・片付け・車といった暮らしに関わる記事を執筆しています。
