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- 市街化調整区域の土地を売買する方法とは？手放したい方も買いたい方も必見！
目次
土地の用途や建物の建築にはさまざまな決まりがあり、不動産売買にも大きく影響しますよね。
そのなかでも今回は、市街化調整区域の売買についてご紹介します。
市街化調整区域とはどのような区域かご説明し、売買するにはどうしたら良いのかなど、手放したい方にも買いたい方にも有益な情報をまとめてお伝えします。
不動産の基礎知識としても知っておきたいポイントとなっていますので、ぜひご一読ください。
そもそも市街化調整区域とは？売買することはできる？
マイホームや土地を探している方なら、物件情報のなかで「市街化調整区域」という用語を目にすることもあるでしょう。
ここではまず、市街化調整区域とはどういったものなのか、売買はできるのかといった基本情報を見てみましょう。
＜市街化調整区域と市街化区域の違いとは？＞
市街化調整区域とは都市部の農村地域に指定されていることの多い区域で、市街化を抑制することを目的としています。
そのため市街化調整区域に指定されている土地では、新たな建物の建築が制限されていたり、水道やガス、電気などの生活インフラが整っていなかったりする場合があります。
市街化調整区域に対して市街化区域がありますが、こちらは「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定義され、住居のための地域、商業施設のための地域、工業用の地域などに区分けされています。
＜市街化調整区域にある不動産は売買できる？＞
上記で説明したとおり、市街化調整区域では新たに建物を建てるために開発許可を得る必要がありますが、土地や建物の売買は可能です。
ただし市街化調整区域には以下のような制約や特徴があるため、売買する際はその旨、しっかり確認する必要があります。
1.住宅建設に許可が必要
市街化調整区域は市街化を抑制する地域であるため、新たに住宅を建てるためには行政から開発許可を得る必要があります。
2.建物の建て替えが制限される
市街化調整区域にすでに建っている住宅でも、建て替える際に制限を受けることになります。
もしも建て替えの許可を得ても容積率や建ぺい率が制限されて、今までより規模の小さい住宅となる可能性もあります。
3.商業施設が近くになく静かな環境
市街化調整区域はその特性から周辺に商業施設や駅、病院などがなく、決して利便性が良いとはいえませんが、その反面、静かな環境が得られる特徴もあります。
＜市街化調整区域に指定されているかどうか調べる方法とは？＞
欲しい物件やエリアについて、市街化調整区域に指定されているかどうか調べるには以下のような方法があります。
・物件資料から調べる
物件資料には都市計画の記載があるため、この欄を見ることで市街化調整区域かどうか確認することができます。
Webに掲載されている物件であれば、物件の詳細情報欄を確認してみましょう。
・行政情報から調べる
気になるエリアが市街化調整区域に指定されているかどうかは、行政が公表している都市計画図で確認できます。
該当エリアの都市計画図はWebで簡単に検索でき、直接、役所に出向いて閲覧することも可能です。
市街化調整区域の不動産を手放したい場合
続いて市街化調整区域に土地などを保有していて手放したいと思っている方のために、売却のポイントを見てみましょう。
市街化調整区域は市街化区域に隣接しているため、不動産としての価値はそれほど低いようには思えませんよね。
それでも市街化調整区域の売却が難しいとされる理由としては、やはり住宅などの建設に制限があるためと考えられます。
前述のとおり、市街化調整区域で住宅などを建てたり、建て替えたりする場合は行政に申請して開発許可を得る必要があり、その要件はとても厳しいものとなっています。
＜市街化調整区域の不動産を売却するには？＞
売却が難しい市街化調整区域の不動産ですが、うまく売却するためのポイントもあるので要チェックです。
売却を成功させるためのポイントとは、ズバリ買ってくれそうな方に絞って販売活動することでしょう。
たとえば市街化調整区域でも開発許可なしで自宅が建てられる農家の方、隣の土地を所有している方、周辺で商売をしている方などがターゲットとなります。
住居などの建物が建っている場合なら、建物を建て替えせず、そのまま使ってくれる方を探すのも有効です。
＜市街化調整区域の不動産を活用するには？＞
上記のような方が見つからず、どうしても売却できない場合は、そのほかの活用方法を検討してみましょう。
たとえば建物を建てる必要がなく、開発許可のいらない時間貸しの駐車場を建てるのもアイデアの1つです。
ただコインパーキングといえども設置に費用や手間が掛かるため、すぐに市街化調整区域の不動産を手放したいという方には不向きかもしれません。
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市街化調整区域の不動産を購入する場合
最後に、市街化調整区域の不動産を買いたいと思っている方に向けて、購入するメリットや事前に注意するべきポイントをまとめてみます。
＜市街化調整区域の不動産を購入するメリット＞
市街化調整区域にある不動産を買いたい方にとって最大のメリットは、なんといっても価格が安いことでしょう。
市街化区域と比較して7割から8割程度の価格で購入でき、エリアや物件によっては半額近くで手に入れることも可能です。
さらに固定資産税が安く、都市計画税が不要な点から、土地や住居などの維持費が安く抑えられることもメリットでしょう。
費用面以外では、市街化区域と比べて静かで自然豊かな環境が得られることから都会の喧噪を離れたいと考える方の移住先としてもおすすめです。
＜市街化調整区域の不動産を購入する際の注意点＞
上記のようなメリットはとても魅力的ですが、市街化調整区域の不動産を購入する前に確認するべき注意点もあります。
市街化調整区域にはさまざまな制限があるとご説明しましたが、市街化調整区域でも自治体の区域指定となっていれば、誰でも住宅などを建てる許可が得られます。
これは2000年の都市計画法改正で創設された区域指定制度によるもので、この区域であれば不動産活用の幅が広がるため使い勝手が良いといえます。
また不動産登記法で決められた土地の用途＝土地の地目の確認も忘れずにおこないましょう。
たとえば地目が田・畑となった農地の場合、農地以外で許可を得ることが難しくなるので要注意です。
まとめ
今回は市街化調整区域の不動産売買について取り上げ、市街化調整区域とはどういったものなのかを解説するとともに、手放したい方、買いたい方それぞれに向けた情報をお届けしました。
市街化調整区域は用途などに制限があり開発許可が必要ですが、活用方法によっては十分、活かすことが可能です。
それでも「すぐに売却したい！」という方は、そうした土地や物件に精通した不動産会社による買取を検討してみるのもおすすめですよ。
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Writer この記事を書いた人
- いえらぶコラム編集部
- 不動産業界・賃貸物件に関する広報活動を行いながら、現在はいえらぶGROUPのライターとして活動中。おもに、不動産・賃貸物件・税金・片付け・車といった暮らしに関わる記事を執筆しています。
