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- 不動産信託の仕組みとは？メリットデメリット、契約の流れも解説
目次
不動産信託とは、不動産管理や相続対策として注目を集めている手法です。
所有する財産を、長期間において委託者が思い描いたとおりに承継させることができるのです。
今回は、不動産信託とは何か、その仕組みを述べたうえで、メリット・デメリットや、契約にいたるまでの流れも解説します。
不動産信託とは？仕組みを分かりやすく解説
最初に、不動産信託とは何なのか、初めての方でも理解できるように、その仕組みをわかりやすく解説します。
＜不動産信託とは？仕組みを解説＞
不動産信託とは一言でいうと、自分の大切な財産を、信頼できる第三者に所有権を移転して、管理も委託することをいいます。
不動産信託の仕組みを理解するためには、以下の3者（委託者、受託者、受益者）の役割を知っておく必要があります。
・委託者：依頼する当該不動産の所有者
・受託者：委託者から依頼をうけて、当該不動産を管理・運用する
・受益者：不動産信託で生まれた配当を受ける
つまり、委託者は受託者に財産を信託し、受託者はその不動産を管理・運用し、利益を発生させます。
そして、その発生した利益を受益者に渡す、という仕組みになっています。
なお、受益者を誰にするかは、委託者が決めることができます。
＜不動産信託の方法＞
不動産信託の方法としては、家族に不動産信託を委託する「家族信託」が主です。
第三者の範囲を「家族」に限定することで、相続などを目的使われます。
家族信託以外にも、信託銀行に委託することもできます。
管理・運用をする際に発生する煩わしい手間なども、プロに任せることができるのが特徴です。
＜不動産信託をすると所有権はどうなる？＞
委託者が、不動産を受託者に信託をすると、形式的には所有権は受託者に移ることになります。
したがって、その不動産を売却する権利も受託者にはあるということにはなります。
ただし、勝手に売却されて、委託者が思い描いていた管理・運用をされないということにならないように、受託者の権限をあらかじめ制限することができます。
不動産信託をする場合は、将来起こりうる事象などもシミュレーションしたうえで、しっかりと考えておく必要があります。
不動産信託のメリット・デメリットとは
続いて、不動産信託のメリット・デメリットにはどのようなものがあるか、見ていきましょう。
＜不動産信託のメリット＞
不動産信託のメリットをご紹介します。
①認知症対策にも有効
不動産信託は、認知症を発症する前に不動産信託をしていれば、委託者の認知機能が衰えたあとも受託者の権限の範囲内で家族が財産を処分することができます。
一方、認知症が発症してしまえば、契約行為をすることができなくなり、また、家族が財産を処分することができなくなります。
認知症を発症したとしても、事前に不動産信託をしていれば、委託者が思い描いた財産分配ができることは大きなメリットでしょう。
また、認知症だけでなく、亡くなったあとも、残された家族の生活を支え続けられる仕組みを継承することができることは、家族にとって大きな強みになるでしょう。
②二次相続まで指定できる
不動産信託は、受益者について孫の代まで（たとえ生まれていない「胎児」であったとしても）指定することができ、委託者は細かに承継を設計することができます。
たとえば、家族信託の場合であれば、受託者が亡くなった場合は配偶者、その後は子どもなど、二次相続まで細かに決めることができるのもメリットの一つです。
③不動産信託は不動産売買より費用を抑えられる
不動産の信託受益権は、それ自体が財産であり、それにより借入ができるほどのものです。
しかし、信託受益権付きの不動産取引は、不動産取得税がかかりません。
また、印紙税や登録免許税も安くで済ませることができます。
このように、不動産信託は不動産売買よりコストを抑えられるというメリットがあります。
④プロが管理してくれるため利益をあげやすい
家族信託でなく、信託会社へ不動産信託をする場合は、プロが管理・運用をしてくれるため利益をあげやすいというメリットもあります。
また、煩わしい管理・手続きなどもプロが代行してくれるため、負担が減るというメリットもあります。
＜不動産信託のデメリット＞
では、不動産信託のデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。
①手数料や報酬が発生する
不動産信託をする場合、とくに家族信託ではなく信託銀行に依頼する場合は、手数料や報酬などが一定額発生します。
②債務を負う可能性もある
また、不動産信託してその管理・運用がうまくいけば収益をあげることもできますが、うまくいかずにリフォーム費用などの債務が発生する場合もあります。
その場合は、すべて受益者が債務を負うことになります。
③不動産信託内容は原則変更できない
不動産信託では、受益者はその信託内容を簡単に変更することはできません。
長期的に思い描いたとおりに資産承継を設計することができることはメリットである一方で、拘束力があることがデメリットにはたらくこともあるのです。
不動産信託の契約の流れ
では、不動産信託は、どのようにして契約されるのか、その流れについて見ていきましょう。
＜①委託者から受託者への所有権移転登記＞
不動産信託は、不動産の管理・運用を受託者に委託するというものではありますが、所有権自体は委託者から受託者に移転することになります。
所有権移転登記の手続きの際は、委託者は以下の書類を用意しましょう。
・固定資産評価証明書
・登記済証または登記識別情報
・印鑑証明書（発行から3カ月以内のもの）
・委任状（司法書士に依頼する場合）
受託者は、住民票を用意しておきましょう。
＜②信託登記＞
所有権移転登記が完了したあとの流れとしては、信託登記をすることになります。
信託登記の手続きの際には、委託者は以下の書類を用意しましょう。
・不動産権利書
・固定資産税評価証明書
・印鑑証明書（発行から3カ月以内のもの）
・実印
・運転免許証などの本人確認書類
受託者は、以下の書類が必要になります。
・住民票
・認印
・運転免許証などの本人確認書類
＜不動産信託にかかる費用＞
不動産信託をするにあたってかかる費用は、おおよそ以下のとおりです。
①登録免許税
不動産信託の登録免許税は、土地評価額の0.3％、建物評価額の0.4％がかかります。
②印紙税
信託契約書に印紙代200円、受益権売買契約書に印紙代200円かかります。
③専門家への報酬
登記を専門家に依頼する場合は、報酬も発生します。
登記をお願いする物件の規模などにもよるため、早い段階で確認しておきましょう。
まとめ
以上、不動産信託とは何か、その仕組みを説明したあとで、不動産信託のメリット・デメリット、実際の契約の流れについてもご紹介しました。
不動産信託は、かかる費用は家族信託なのか信託銀行による信託なのかによって変わってはきますが、いずれにいても「委託者が思い描いた財産の承継を長期間実現できる」ことには違いありません。
認知症対策やスムーズな承継、残された家族のサポートのためにも、一度不動産信託についてご検討されてみてもよいかもしれません。
「不動産投資の相談一覧」では、不動産投資に関するさまざまな質問と回答を確認することができます。
ご自身にとって、有益な情報がないかをご確認するだけでもおすすめです。
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引き続きまとめ記事として発信を続けますので、ぜひ今後もご覧ください！
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