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- 不動産で相続税対策をしよう！節税になる仕組み＆方法を解説
目次
遺産を相続するときに、不動産で相続をすると相続税が節税できることはよく知られています。
ただ、具体的にどのような仕組みで節税できるのか、また、どのような方法で節税できるのかをご存じない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、不動産で相続税対策ができる仕組みや方法について、解説します。
不動産で相続税対策！11月30日人生会議を機に話し合おう
11月30日は人生会議の日として知られています。
まずは、11月30日の人生会議の日にちなんで、不動産の相続税対策について周りと話し合うべき理由についてお伝えします。
＜11月30日は人生会議の日＞
11月30日は人生会議（アドバンスド・ケア・プランニング）の日です。
人生会議とは、自分が大切にしていることや最期にどのような医療やケアを望んでいるかなどについて、自分の大切にしている周りの方と話し合うことを目的としています。
つまり、「もしも」のことがあったときのために、自分の思いをあらかじめ周りの方と話し合う日なのです。
＜相続税対策ができていない方が7割＞
「人生会議の日」として最後の医療について話し合うことも重要ですが、「もしも」のときのために、相続税対策について考えておく必要があります。
しかし、その相続税対策をしている方は3割に満たないという統計もあります。
つまり、7割以上の方が相続税対策を実行できていない状態にいます。
その理由としては、「必要だとは思っているが、具体的な方法が分からない」がもっとも多くありました。
まだ自分にはタイミングが早いと思っていて、その具体的な方法を調べずにいても、「もしも」のことは突然やってくるかもしれません。
相続税対策を事前にしておかなければ、
・遺産が大きければ大きいほど、相続税の負担額も大きくなる
・不動産は分割ができないため、親族間でのトラブルが起きる
などのリスクがあります。
自らの死後、相続人に苦労をかけないためにも、今すぐにでも相続税対策について考えてみてはいかがでしょうか。
不動産が相続税対策になる仕組みとは
それでは、不動産が相続税対策になる仕組みについて解説します。
＜不動産は現金よりも評価額が下がる＞
不動産が相続税対策になる仕組みとして、不動産は現金よりも課税評価額が低くなるということが挙げられます。
不動産の相続税は、「相続税評価額」によって算定されますが、時価よりも通常数十％低く評価されるのです。
具体的には、土地の場合だと時価よりも評価額が約20％低く設定されており、相続税が抑えられます。
また、建物の場合だと、3年ごとに更新される固定資産税評価額によって算定されます。
具体的にいうと、新築時の建物の評価額でも40％ほど低く評価されます。
このように、相続税を決める課税評価額が時価よりも低いことから、不動産は相続税対策になるのです。
＜賃貸するとさらに評価額が下がる＞
現金よりも不動産の方が、相続税評価額が低いため節税になることはお伝えしましたが、さらに賃貸の場合は評価額が約30％下がることになります。
相続税法上、賃貸住宅が建つ土地や建物は「貸家建付地」となり評価が減額されるからです。
これは、他人の借家権が発生することによって、土地所有者の権利が制限されるので、その借家権分の価値を減額して評価するのです。
＜小規模宅地用の特例措置などでさらに節税＞
ほかにも、小規模宅地等の特例措置が適用されると、さらに相続税評価額を下げられます。
以下の条件に当てはまる場合は、この特例措置を適用することができ、貸付事業用宅地であれば50％、それ以外は80％の減額となります。
・被相続人や同一生計親族の事業用・居住用であること
・一定の面積の土地が対象
※土地を複数所有していても、適用されるのは一つのみ
これ以外にも、住宅資金贈与制度、配偶者贈与制度、相次相続控除、相続時精算課税制度など適用される制度がありますので、制度の条件などを理解したうえで、随時手続きをおこないましょう。
以上の仕組みにより、不動産は相続税対策になり得るといえます。
不動産で相続税対策をする方法
では、具体的に不動産で相続税対策をする方法としてどのようなものがあるのでしょうか。
＜現金で不動産を購入する＞
現金をそのまま相続するよりも、不動産を購入した方が課税評価額が低くなるため、節税対策になることはお伝えしたとおりです。
なかでも、居住用の不動産であると評価額の減額率が高くなります。
＜投資用の不動産を購入する＞
先述したとおり、土地や建物を賃貸に出すことで、さらに相続税評価額は20～30％減額されます。
投資用の不動産を購入したうえで賃貸に出すことも、不動産の相続税対策におすすめの方法です。
また、その後も家賃収入が得られるため、財産だけでなく継続した収益を挙げられることも魅力です。
＜賃貸不動産を法人化する＞
不動産を相続するのでなく、賃貸不動産を生前に法人化しておくと節税対策につながります。
相続税はあくまで個人の財産を引き継ぐときに発生する税であるので、法人が所有している財産を引き継いでも相続税はかからないのです。
また、生前贈与をする場合は、通常一定の額以上は贈与税が課税されます。
ただ、法人化しておき、財産を引き継ぎたい家族を役員にしたうえで、役員報酬として支払うと、贈与税もかからずに済むのです。
＜生前贈与する＞
相続税対策として、生前贈与するという方法もあります。
生前贈与をする場合は通常贈与税がかかってきますが、以下の条件に当てはまると贈与税が非課税になります。
・教育用資金としての贈与：生前に贈与するなかで、教育用資金として贈与すれば最大1,500万円までは非課税となります。
・110万円までの贈与：贈与は110万円までは非課税になります。
複数年に分けて110万円までの贈与を繰り返すと課税されません。
なお、生前贈与については、相続税と贈与税の一体化になる検討もされています。
下記記事でも具体的に解説していますので、ご参考にしてみてくださいね。
＞＞「相続税と贈与税の一体化」とは？生前贈与ができなくなる？
＜不動産で相続税対策をするリスクやデメリット＞
不動産で相続税対策をするリスクやデメリットとして、以下が挙げられます。
①不動産賃貸に関するリスク（ランニングコストや空き室リスク）
不動産賃貸を営むうえでは、最初の初期投資だけでなく、管理費や修繕費などのランニングコストも発生してきます。
また、固定資産税の支払いや、ローンの利息の支払いなどもあります。
さらに、不動産賃貸としてもっとも大きなリスクは空き室リスクです。
空き室が出てしまうと家賃収入が途絶えてしまうので、大きな打撃となります。
②まとまった資金がないと難しい
不動産での相続税対策は、節税対策が大きいことが特徴である一方、投資額が大きいのも特徴であります。
過度な借入をして相続税対策をした結果、税務署により認められなかった過去事例もあるため、過度な借入をすることはリスクが大きいのが実状です。
したがって、不動産での相続税対策は、ある程度まとまった資金がないと難しいといえます。
まとめ
以上、不動産の相続税対策について、その仕組みや方法をご紹介しまいた。
イメージが湧かないからといって相続税対策を後回しにしてしまい、結局何も対策できていないまま相続することは非常にもったいないことです。
今回の記事をきっかけに、是非相続税対策に動いてみてくださいね。
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