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- 土地の値段の決まり方を解説！相場の調べ方とは？
目次
土地の値段がどのように決まっているか、ご存じでしょうか。
土地の値段といっても実は5種類があるのですが、土地の売買をするときなどは、土地の値段の決まり方や調べ方を知っているとスムーズに進みます。
今回は、土地の値段の決まり方と調べ方、「路線価」を使った実際の計算例についてもご紹介します。
土地の値段の決まり方は5つある
土地の値段と一概にいっても、5種類あります。
その5種類の土地の値段と、土地の値段の決まり方について見ていきましょう。
＜公示価格＞
まず、一般的に耳にすることが多いのは「公示価格」ではないでしょうか。
毎年ニュースで3月頃に「日本一高い地価は〇〇」「地価上昇率が高いのは〇〇」などと流れることが多いですが、それの元になっているのが、この公示価格なのです。
公示価格とは、土地の価格審査をよりスムーズかつ適切におこなうために土地の適正な価格の目安を定めることを目的としており、主に土地の売買価格の算定に使われています。
この公示価格は、国土交通省により、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格が3月に公示されています。
なお、この標準地の公示価格の算定は、2人以上の不動産鑑定士によっておこなわれていますが、標準地は日本全国隈なくあるわけではなく限定的です。
＜基準地価＞
公示価格と似たもので、基準地価というものがあります。
公示価格は、国土交通省が1月1日時点における価格を公示するものです。
一方で、基準地価とは、都道府県が独自に調査したものであり、7月1日時点における価格を公示するものです。
基準地価は、住宅地、商業地、工業地などの種別に分けて発表されます。
基準地価の目的としては公示価格と同じで、土地の売買において適正な価格でおこなえるように目安を示すものですが、公示価格は標準地が限定的であるので、基準地価はその不足を補っているという位置づけでもあります。
どちらを参考にするか迷われる方もいらっしゃるかもしれませんが、売買時期にもっとも近い方を参考にすれば良いでしょう。
＜実勢価格＞
実勢価格とは、「時価」と呼ばれることもありますが、売主と買主との間で合意に至った価格のことをいいます。
実勢価格の決まり方としてそれぞれの土地の形状やその周辺の環境などを考慮することから、実勢価格はその時々によって、また、土地によって変わってきます。
＜路線価格（相続税評価額）＞
路線価格とは、主に相続税や贈与税の算定に使われます。
路線価格は、国税庁が毎年7月1日に発表するものであり、1月1日を判定の基準日として評価しています。
目安として、公示地価の80％相当が評価水準となっており、一般的な取引価格より安く設定されています。
＜固定資産税評価額＞
固定資産税評価額とは、主に固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定に使われるものです。
固定資産税評価額は、各市町村が3年に一度価格が更新するもので、公示地価の70％相当が評価水準となります。
＜土地の値段の決まり方とは？＞
土地の値段の決まり方、査定をするときのポイントとして、以下のことが挙げられます。
①土地そのものの特性
土地そのものの特性、形状によって土地の値段は決まります。
たとえば、その土地の形状は整っているか、高低差はないか、駅から近いか、広い道路に面しているかなどがポイントとなります。
したがって、同じ50坪の土地であったとしても、その利便性などから、都市部の方が高く、郊外の方が安い値段となるのです。
②土地の流通量
土地の流通量が多く実績が多くある地域では、一般的な価格で取引されることが多いです。
一方で流通量が少ない地域では、土地が貴重であり、参考にできる事例も少ないため、やや高めの値段で取引されることがあります。
③売主の事情
売主が少しでも早く売却したいと考えている場合は、多少価格を下げてでも売るケースがあります。
早く売ることよりも、相場以上の値段で売ることを望む売主の場合は、少しでも高く買ってくれる買主が現れることを待つと良いでしょう。
土地の値段の調べ方とは？ここを見ればわかる！
さて、先ほどお伝えした土地の値段についての調べ方についてご紹介します。
①公示価格・基準地価
国土交通省が発表する公示価格と、都道府県が発表する基準地価については、いずれも国土交通省のサイト「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」にて検索することができます。
地図から自分が住んでいる地域を選択し、調査年や用途区分、地価などを選択すると、該当の地域の値段を調べることができます。
②路線価
路線価については、国税庁のサイト「路線価図・評価倍率表」にて確認することができます。
道路ごとに路線価が決められているので、土地と接している道路の路線価を調べてみましょう。
③固定資産税評価額
固定資産税評価額の調べ方としては、各市区町村から届く固定資産税の納税通知書を確認します。
納税通知書の「課税明細書」と書かれたページのなかにある、「評価額」の欄に固定資産税評価額が記載されています。
④実勢価格
①～③については上記の方法で調べられますが、実勢価格は時価のため、時期や土地により値段が変わってきます。
実勢価格（時価）を査定したい場合は、不動産会社に査定することが一番です。
12,000社とネットワークを持ついえらぶでは一括で査定することができるので、気になる方は一度査定依頼をしてみましょう。
路線価を使って土地の値段を計算してみよう
それでは、路線価を使って、土地の値段を計算してみましょう。
＜路線価を使った土地の値段の計算例＞
「面積100㎡」「路線価30万円」の場合だと、以下のような計算になります。
1路線のみに面しているとき
30万円（路線価）×100㎡（面積）×0.98（補正率）＝2,9400万円
実際には1路面だけだと利用しずらい土地になるため、補正率をかけて調整します。
この補正率は、繁華街地区や普通住宅地区など、土地の性質によって異なります。
したがって、実勢価格は2,9400万円だといえます。
このように、実際に計算するときは、側方路線影響加算率や、他にも奥行価格補正率、不整形地補正率などを掛け合わすことがあります。
具体的な数値については、国税庁のサイトを確認してください。
＜都市部の地価が下がっている？＞
2021年の公示価格によると、全国平均では全用途において6年ぶりに下落しています。
3大都市圏でも地価が下落している一方で、地方4都市（札幌・仙台・広島・福岡）では地価が上がっているという傾向も見られています。
新型コロナの影響で下落していると見られていますが、不動産購入をするなら、地価が下がっている時期はタイミングといえるかもしれません。
不動産購入を考えている方は、この記事も参考にしてみてくださいね。
>>不動産購入のタイミングはいつが良い？2022年問題とは？
まとめ
以上、土地の値段の決まり方や調べ方、計算方法などについてご紹介しました。
土地の売買をする場合、まず知っておきたいのは土地の相場です。
今回ご紹介した土地の値段について自分でも調べて前提知識をつけておき、不動産会社に相談すると、話がスムーズに進みますよ。
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