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目次
不動産を購入するとき、費用をできるだけ抑えたいと考える方も多いのではないでしょうか。
不動産を安く購入できる方法として、競売物件が挙げられます。
ただ、競売物件は安く買えてお得な一方で、気を付けておきたいリスクもあります。
今回は、競売物件と一般物件の違いを述べたうえで、競売物件のメリットやリスクについても解説します。
競売物件と一般物件の違いとは
そもそも、競売物件とはどのような物件なのでしょうか。
一般物件との違いを述べつつ、ご説明します。
競売物件とは
競売物件とは、裁判所が差し押さえた物件を入札にかけ、売りに出される物件のことをいいます。
たとえば、債務者が住宅ローンを支払えなくなったときに、金融機関などの債権者が裁判所に申し立てることによって、その担保となっている物件を差し押さえます。
そして、裁判所により差し押さえられた物件を競売にかけて売却することによって、その売却額を債権者への債務の返済に充てることになるのです。
競売物件と一般物件の違いとは
競売物件は、債務の返済のために強制的に差し押さえられ入札にかけられた物件であることはご説明しました。
具体的に、一般物件との違いはどんなものがあるのでしょうか。
①入札方式で出される
一般物件の場合は、決まった金額で売りに出されますが、競売物件の場合は入札方式です。
購入希望者が複数いて入札した場合は、最初に提示された額から、金額がどんどんあがっていくことになります。
そして、もっとも高い費用で入札した方が落札者となり、競売物件を購入することができます。
②基本的に内覧できない
一般物件の場合は、購入前に内覧をして、家の中をしっかり見てから決める方がほとんどです。
ただ、競売物件の場合は、基本的に内覧することができません。
理由としては、現在その物件に住んでいる占有者に許可を取る必要があること、また、差し押さえの債権者（金融機関）からの申し立てにより裁判者が許可をしなければならないことなどが挙げられます。
裁判所が3点資料（物件明細書、現況調査報告書、評価書）を公開するので、入札者はそれらをもとに判断することになります。
③契約不適合責任など本来売り手が負う責任がない
一般物件の場合は、購入後に瑕疵（住宅の欠陥）が見つかった場合は、売り手がその責任を負います。
ただ、競売物件の場合は、契約不適合責任を元の所有者が負わず、入居後何か問題が見つかった場合の費用負担は、すべて買主がおこなうことになるのです。
競売物件のメリットとは
では、競売物件を購入するとどのようなメリットがあるのでしょうか。
購入費用が安い
競売物件のメリットとしては、何といってもその費用の安さです。
競売物件では、後述するようにリスクも伴うため、その分費用も調整されます。
一般的には、市場価格よりも3割ほど安く購入することができます。
多様な物件が売りに出される
競売物件は、不動産会社を介さないため、普段は目にかかることのないような多様な物件が売りに出されます。
たとえば、農地や形の変わった土地、アパートまるごと一棟など、特殊な物件を購入することができるのもメリットの一つです。
手続きがシンプル
競売物件は、購入時の手続きを裁判所が代わりにおこなってくれるため、非常に手続きがシンプルだというメリットもあります。
たとえば、一般物件の場合は、所有権の移転登記や抵当権の抹消などは司法書士に頼むことが多いでしょう。
しかし、競売物件の場合は、裁判所がそういった購入時に必要な手続きを代わりにおこなってくれるため、手続きを簡単に進めることができます。
競売物件のリスクとは？実際のトラブル例もご紹介
逆に、競売物件のリスクはどのようなものがあるのでしょうか。
実際に起きたトラブル例と合わせてご紹介します。
内覧ができないので内部に欠陥があるリスクあり
先述したとおり、競売物件は内覧をすることができず、また、物件に何らかの不備があったとしても「契約不適合責任」を元の所有者が負うことはありません。
入札者は、裁判所が作成した「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3つの資料を見て判断するしかないのです。
なお、3つの書類には以下のようなことが記入されています。
①物件明細書
物件の、主に権利に関することが書かれています。
たとえば、アパート一棟を競売で購入した場合は、引き継がれる賃借権の有無などについての記載があります。
②現状調査報告書
現状調査報告書には、土地や建物がどのように使われているかが写真付きで記されています。
建物の種類や構造だけでなく、内部の状況なども写真付きで記載されているため、内覧ができない入札者にとって貴重な判断材料になります。
また、不動産を占有している方の名前などについても記載があります。
引き渡し後も占有し続けられてしまう場合は、購入者が占有者とやり取りをしなければならないため、占有者の情報は必要となってくるのです。
③評価書
競売物件の周辺の環境や評価額、そして物件の図面などが記されています。
とくに図面は、内覧ができない購入者にとって、とても大切な資料となります。
これらの資料を見ても、実際にはなかったような瑕疵や、部屋全体の状態が思った以上に悪かったということはあります。
たとえば、投資物件の場合で、資料では分からなかったような瑕疵がたくさんあり、想定以上リフォームが必要な状態になると、支出が多くなり利回りが悪くなるというケースもあります。
引き渡し義務がなく不法占拠されることも
競売物件は売主がいないため、引き渡し義務もありません。
裁判所が差し押さえた物件ではあるのですが、住人がそのまま住み続けており、退去しないリスクもあります。
その場合は、購入者が裁判所に引き渡し命令を出してもらうべく申し立てをおこなう必要があります。
このように、不法占拠された場合、住人との交渉や裁判所への申し立てが必要であることもデメリットの一つであるといえます。
実際に、占有者が退去せず、購入者に対して「なんで私が出ていく必要があるのか！」と脅迫じみた言葉を掛けてくるケースもあります。
そのようなトラブルが生じたときは、そこで交渉をしたり金銭で解決したりする必要はありません。
裁判所に申し立てをおこない、粛々と手続きを進めるのみです。
引き渡し命令が裁判所から出されると、執行官から強制執行してくれるので安心です。
もし、占有者から直接購入者に対してコンタクトを取ってくるような場合があれば、警察の生活防犯課などに相談してみましょう。
「強制執行妨害罪」の罪名のもと、警察は占有者に接触してくれますから、あとは警察に任せましょう。
購入者はキャンセルできない
競売物件は、裁判所が定めた期間のなかで入札をおこなうという「期間入札」という方法をとります。
その期間内にもっとも高い価格で入札した方は落札者となるのですが、落札後はキャンセルすることはできません。
そのため、入札は慎重におこなう必要があります。
また、入札したとしても、さらに高い金額で入札した方がいれば、それまでしてきた情報収集や諸準備が水の泡になることもあります。
まとめ
以上、競売物件にメリットや注意すべきリスクについてご説明しました。
競売物件は安く購入できるというメリットはありますが、その裏には、内見ができない・内部に欠陥がある可能性がある・不法占拠されることがあるなどのリスクがあるのです。
それらのリスクも考慮したうえで、コストメリットが大きいと判断するのであれば、競売物件を検討してみると良いでしょう。
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