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- マンション経営にかかる経費とは？計上できる経費とその注意点を解説
目次
マンション経営をするにあたって、さまざまな経費がかかります。
計上できる経費が多ければ多いほど、課税所得が少なくなり、節税効果が高まります。
そのため、「何が経費として計上できるか」をきちんと認識し、注意点も心得ておくことは非常に大切だと言えます。
今回はマンション経営において、どのような経費がかかるか、そして計上できる経費・できない経費とその注意点について解説します。
マンション経営における経費とは
マンション経営において、かかってくる経費はさまざまなものがあります。
以下、一般的にマンション経営をする際に必要となる経費について、ご紹介します。
・租税公課：マンションを所有するにあたって発生した税金
（例）不動産取得税、印紙税、土地や建物の固定資産税、都市計画税、登録免許税、事業税、自動車税
・減価償却費：年数が経過するごとに価値が減少する建物を購入した際に、その取得費用を固定資産の耐用年数に応じて経費計上する費用のこと
・修繕費：マンションの建物や付属設備、給湯器やエアコンなどの機械・装置、器具備品など、マンションを維持管理、原状回復するための費用
・損害保険料：所有物件に関する火災保険料や地震保険料、賃貸住宅費用補償保険料などの損害保険料
・専従者給与：家族が経営に携わっている場合の、家族に対する給与
・ローン保証料：物件購入にあたり、ローンを利用する場合の保証料
・借入金利子：物件購入にあたり、ローンを利用する場合の利子
・地代：経営しているマンションが借地にある場合の賃料
・委託管理費：管理会社に払う、建物全体の管理を委託する管理費用
（例）エレベーターや給排水設備・電気設備・建物設備の保守管理、共有部分の清掃、管理組合のサポートなど
・賃貸管理代行手数料：管理会社に払う、部屋・入居者単位での管理に関する手数料
（例）部屋の入居者募集、契約更新関連の仲介手数料など
・水道光熱費：マンション共有部分の水道光熱費
・通信費：マンション経営をするにあたって生じた郵便や電話などの通信費
・広告宣伝費：入居者募集などの広告宣伝費
・その他雑費：税理士・弁護士への報酬、マンション経営のために使用した交通費・消耗品購入代金など
マンション経営で経費として計上できるもの・できないもの
マンション経営では、経費として計上できるものとできないものがあります。
＜マンション経営で経費に計上できるもの＞
まず、基本的な考え方としては、マンション経営に関するものは経費として計上でき、私生活に関するものは経費として計上できません。
マンション経営で経費として計上できる費目としては、以下のようなものがあげられます。
・租税公課
・減価償却費
・修繕費
・損害保険料
・専従者給与
・ローン保証料
・借入金利子
・地代・家賃
・委託管理費
・賃貸代行手数料
・水道光熱費
・通信費
・広告宣伝費
・その他雑費
まず、減価償却費は、マンション経営にあたり大きなウェイトを占めポイントとなります。
マンション取得費用に関して、取得した年に一括計上することもできますが、減価償却費は耐用年数で分割した金額を毎年経費として計上するというものです。
分割で毎年経費として計上することで、課税所得が少なくなり、節税効果は大きくなります。
なお、木造、鉄鋼造など、建物の素材によって耐久年数は定められています。
続いては、修繕費です。
マンションを維持・原状回復するために必要な修繕費については、経費として計上できます。
壊れたエアコンや給湯器を修理・交換する、大規模な修繕に備えた修繕積立金、退去時の修理費用などであれば問題ありませんが、新たに機能を向上させるもの・資産を元の状態よりもアップグレードするためのものは、経費としては認められません。
また、原状回復であることを示すための条件として「1回の修繕費が20万円未満、または、修繕サイクルが3年以内」を満たすことが必要です。
続いて、火災保険などの損害保険は経費計上はできますが、その年に掛かった保険料のみが計上対象になる点がポイントです。
たとえば、複数年にわたる長期契約になっていたとしても、「保険料 ÷ 保険期間 × 契約月数 = その年に経費計上できる費用」を算出する必要があります。
＜マンション経営で経費に計上できないもの＞
マンション経営において、「プライベートに関係するもの」に関しては経費に計上することができません。
たとえば、自宅の修繕費用や火災保険などの損害保険料、通信費は当然ながら経費として計上できません。
また、マンション経営に関するガソリン代は経費計上することができますが、プライベートの買い物など私生活のために使ったガソリン代は経費計上することができないので、切り分ける必要があります。
他にも、ローン借入時の利息については経費計上することができますが、元金の部分については経費計上できません。
減価償却費として計上したうえに元金部分も計上すると、内容的に重複し、二重計上になってしまうからです。
マンション経営の経費に関する注意点
マンション経営するにあたって、経費計上での注意点を３点解説します。
＜必要経費とプライベートの切り分けを明確に＞
マンション経営をするにあたって、経費に関する一番の注意点は、必要経費とプライベートに関する費用の切り分けを明確におこなうことです。
ガソリン費、通信費など、一目でその内訳が分かりづらいものもあります。
しかし、節税のために経費計上を増やし、不自然な計上が多いと税務署が感じた場合は、税務調査が入る可能性があります。
その根拠（領収書など）や記録を残すなど、適正に処理をおこないましょう。
＜「初年度経費」は漏れなく計上しよう＞
続いての注意点は、「初年度経費」についてです。
マンション経営に関する経費は、とくに初年度は膨れ上がる傾向にあります。
それは、物件取得に関する頭金などの費用だけでなく、マンション取得に関する費用も発生するからです。
たとえば、以下のようなものがあげられます。
・仲介手数料
・印紙税、不動産取得税
・登録免許税、司法書士報酬
・修繕・リフォーム費
・融資事務手数料
初年度経費は大きなものですから、漏れなく計上するよう注意しましょう。
＜交際費の計上にも注意が必要＞
マンション経営に関する交際費は、「マンション経営のために取引先との会食などに使用した費用」を計上することができます。
たとえば、取引先との会食の前に一人で喫茶店にてお茶をしたお金や、マンション経営に関係ない友人との交際費などは、当然ながら計上することができません。
交際費はとくに、税務チェックが入りやすいポイントでありますので、本来の性質に忠実に該当するもののみを計上するようにしましょう。
まとめ
以上、マンション経営の経費に関して、計上できるもの・計上できないものなどを中心に説明しました。
マンション経営に関するものは計上でき、マンション経営に関係しないプライベートに関するものは計上できません。
不正な計上は税務署のチェックが入りますので、性質を厳密に判断し、悩むことがあれば専門家に判断を仰ぎ、正しい処理をおこなってください。
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