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- 中古マンション購入の流れや失敗しないポイントについて解説！
目次
中古マンションを購入してリフォームしようと検討しているものの、物件探しや住宅ローン、必要書類などが多くどのように進めたらよいのかイメージできないという方も多いのではないでしょうか。
今回は、中古マンションの購入の流れや注意点についてお伝えします。
中古マンションの購入を検討している方はぜひチェックしてくださいね。
中古マンションを購入する際の資金計画から物件見学までの流れ
はじめに、中古マンションを購入する際の資金計画から物件見学までの流れを見ていきましょう。
＜資金計画を立てる＞
中古マンションを購入することが決定したら、自分の収入やライフプランに合わせてどのくらいの金額で物件を購入するか考えましょう。
一般的に、住宅ローンで借り入れられる金額のだいたいの目安として年収の5～6倍と言われています。
ここに頭金として、親からの援助や預貯金から捻出できる額をプラスした金額が購入予算となります。
頭金は物件価格の約10～20%、住宅ローンの借り入れ額は物件価格の約80％が相場となります。
頭金を用意せず、全額住宅ローンを借り入れるフルローンも可能ですが、毎月の返済額が高くなるのにくわえ、審査が厳しくなるので頭金は用意しておくことをおすすめします。
物件探しを始めると、立地や設備などの条件がよい高い物件に目がいってしまいがちですが、最初のうちに予算を決めておけば無理な借り入れの防止にもつながります。
入念に資金計画を立てたいという方は、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談してみるのもおすすめです。
また、中古マンションを購入する際、物件価格以外にも諸費用がかかります。
売買契約書に貼る印紙税や、不動産仲介会社への仲介手数料、抵当権設定手続き時に必要な登記費用などがあります。
抵当権手続きについては、司法書士に依頼することがほとんどなので、司法書士への報酬料も発生します。
ほかにも住宅ローンの契約には借り入れ額の2％ほどの事務手数料や団体信用保険、ローン保証料などの諸費用がかかります。
基本的にこれらの諸費用は現金で支払うことになっています。
中古マンション購入後にリフォームやリノベーションを検討している方は、これらにかかる費用についてもしっかり資金計画を立てる必要があります。
＜物件の情報収集をする＞
最近はほとんどの物件をインターネット上で検索できます。
不動産会社を回らなくても、インターネット上で希望する条件を入力すればある程度物件を絞り込むことができるでしょう。
物件を探す際は、あれもこれもと条件が多すぎるとなかなか希望の物件に出会えないこともあるので、これだけは譲れないなどの条件を以下の項目についてまとめておくことをおすすめします。
・エリア
・間取り
・築年数
・買い物できる施設があるかなどの周辺の生活環境
・最寄り駅からの距離
・リノベーション済みあるいはリノベーションが可能な物件かどうか
基本的に中古マンションの相場は「立地」や「築年数」で決まります。
築年数が古いと価格は安くなりますが、その分リフォームをしなくてはならない箇所が多くなる可能性もあります。
反対に、築年数が浅い物件の場合は、数が少なく立地が限定されることもあるでしょう。
希望の条件を決める際には、何を重視して購入するかをはじめに決めることが希望の物件を見つけられるポイントと言えます。
また、中古マンションを選ぶ際に注意すべき点は「耐震性」や「管理状態」、「立地環境」といったリフォームなどでは変えることが不可能な条件です。
耐震性に関しては、1981年6月1日以降に建築確認申請が受け入れられた物件は新耐震基準となっているので、いつ建設されたのかも注目すべき点と言えます。
管理状態については、共用スペースの管理は行き届いているか、定期的に修繕はおこなわれているかなどを確認します。
立地環境については、災害が起こりにくい立地であるか、生活しやすい環境であるか、治安のよいエリアかなどの立地の周辺に関する条件も重要ですよ。
必ずチェックするようにしてくださいね。
＜物件を見学する＞
気になる物件が見つかったら、物件の見学を申し込みましょう。
物件の見学をする際にかならずチェックしたほうがよい点として、「日当たり」や「水回りの設備」、「家事がしやすい動線」かどうかなどのインターネット上では分かりにくい部分です。
日当たりに関しては、当日の天気によって異なりますが、隣に高い建物が建っていないかなどをチェックするとよいでしょう。
リフォームやリノベーションをするという前提で中古マンションを購入する場合は、希望するリフォームが可能かどうかの確認も必要です。
壁式構造と呼ばれる構造の場合は一部撤去できないコンクリート壁があるため、「間取りを変えたい」と思っていてもできない可能性があります。
また、水回りの配置変更はマンションの管理規約上できないこともあるので、物件の見学時に確認しておきましょう。
中古マンションを購入する際の購入申し込みから物件引き渡しまでの流れ
ここからは、購入申し込みから物件の引き渡しまでの流れをみていきましょう。
＜購入申し込み・ローン審査をおこなう＞
希望の物件が見つかったら、「この物件を購入します」という意思表示として購入申込書（買付証明書）を提出します。
値下げの交渉は、購入申し込みを出した順に与えられるので、スピード勝負ですよ。
住宅ローンを利用する際は事前審査と本審査の2回審査を受ける必要があり、基本的に事前審査は購入申し込みと同時におこないます。
審査の結果が分かるまで3日～1週間程度かかることを念頭に置いておきましょう。
＜売買契約を結ぶ＞
売主との交渉が終わり、双方が合意すると売買契約を結びます。
売買契約当日には、不動産会社内で「物件の重要事項説明」や「売買契約の締結」、「手付金の支払い」の3つをおこないます。
購入するマンションについてなにか分からないことや、質問などがあればこの時までにしておきましょう。
＜住宅ローンの契約＞
売買契約を結んだら、住宅ローンの本審査に入ります。
本審査では「購入する物件に担保として十分な価値があるか」、「ローンを返済できる健康状態であるか」の2つが注目されるポイントとなります。
金融機関によって異なりますが、2週間～1か月程審査に時間を要します。
＜決済・物件引き渡し＞
融資実行が決まれば、いよいよ決済と物件の引き渡しです。
決済と引き渡しは、基本的に住宅ローンを組んだ金融機関でおこなわれます。
この引き渡しには売主・買主・不動産仲介会社・金融機関の担当者・司法書士などが同席します。
中古マンションの購入で失敗しないためのポイント
中古マンションを購入するにあたり、よく起こる失敗例に「この物件がよさそう！」と勢いで購入申し込みをしたあとにもっとよい物件が見つかり、手付金を違約金として支払うことになったというものです。
手付金の相場は物件価格の10％程となるため、5,000万円の物件であれば500万円を無駄にすることに。
物件を決める際は、最低でも2件以上は見学に行き、慎重にほかの中古マンションと比較・検討をしたうで、購入申し込みをするようにしましょう。
また、中古マンションの購入後にリフォームをおこなう場合、住宅ローンとは別にリフォームローンを借り入れることになります。
しかし、リフォームローンは返済年数が短く、金利が高いので注意が必要です。
安く抑えたい場合は、物件の費用とリフォームにかかる費用をまとめて借りられる「リフォーム一体型住宅ローン」を利用するのがおすすめです。
リフォーム一体型住宅ローンを利用する際には、物件の購入とリフォームを同時におこなうため、ローン契約時にはリフォームにかかる費用を確定しておく必要があります。
購入する前に住宅診断をおこない、リフォームが必要な箇所の確認とリフォーム費用を算出してもらうとよいでしょう。
まとめ
今回は、中古マンション購入の流れと注意点についてご紹介しました。
基本的な流れは新築マンションと変わりありませんが、リフォームをおこなう前提で購入する場合、リフォームが可能かどうかの確認は忘れずにおこなってくださいね。
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