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- 空き家を安く買う方法！空き家バンク&購入のポイントを解説 交渉方法や注意点も
目次
リモートワークが普及しお家時間が増えたことで、「もっと広い部屋が欲しい」「持ち家でのびのびと過ごしたい」と考える方も増えたのではないでしょうか？
そこで注目されているのが、空き家です。
空き家というと古いといったイメージがありますが、安く状態がいい物件を購入できることもあります。
今回の記事では「基本的に家を安く買う方法」「空き家を探す方法」「空き家が安くなる理由と購入する時のポイント」をご紹介します。
家を安く買う方法まとめ
家を安く買う方法にはたくさんありますが、基本的に考えられるケースをまずご紹介します。
空き家を買う
空き家は長期間放置されているため、築年数が古く、リフォームや修繕が必要であったり、旧耐震基準や瑕疵物件などの問題点を抱えていることが多いです。
そのため、空き家の価格は大幅に安くなることがあります。しかし、購入する前には空き家の状態や売却の経緯などを詳しく調査し、問題点をしっかりと確認することが重要です。また、空き家によっては再建築が制限されている場合もあるため、事前に確認することが必要でしょう。
この記事で紹介するポイントが購入の際に役立てば幸いです。
売れ残り物件を買う
売れ残っている物件を購入することで、より低価格での物件取得が可能です。
不動産会社にとっても、物件が長期間売れ残ってしまうと、固定資産税などのランニングコストが膨大にかさみます。そのため、早期に物件を売却するために、販売価格が安くなる場合があります。このような背景から、売れ残り物件を探すことも購入の選択肢の一つとして考えられます。
ただし、売れ残ってしまう理由は、物件ごとに異なります。買い手がつかない理由を十分に確認し、慎重に判断することが必要です。
中古物件を買う
中古物件を選ぶことで、購入価格を安くすることができます。
中古物件には、様々な条件が存在しますが、10年ほど前に建てられた物件と新築の注文住宅を比較すると、1,000万円程度の価格差が生じることもあります。
また、近年、中古物件の需要は増加傾向にあります。自分の予算に合った中古物件を探すことで、価格を抑えることができます。
自分の希望の条件の物件があれば選択肢に入れるのもおすすめです。
値引き交渉をする
建売住宅や中古物件は、一定期間販売されているため、傷や汚れ、臭いなどの劣化が見られることがあります。もし気になる箇所を発見した場合は、不動産会社の担当者に相談し、値引きの交渉をすることで、予算の節約ができるかもしれません。
ただし、値引きを要求する際には、あまりしつこく言い過ぎず、丁寧な態度で接することが大切です。不動産会社の販売担当者も人間です。相手との信頼関係を築いた上で交渉するようにしましょう。
金利が安い時（家を買うのが安いタイミング）で飼う
住宅購入時に、多くの人が住宅ローンを利用します。
住宅ローンの金利は、社会情勢などによって変動するため、金利が低い時期に物件を購入することを検討することが重要です。金利が1％程度異なるだけでも、総支払い額に数百万円もの差が生じる場合があります。
金利が低ければ、支払利息を抑えることができるため、ローンのシミュレーションを行い、自分の資産状況に合った計画を立てることが大切です。適切な金利と支払いプランを選ぶことで、将来的な負担を軽減することができます。
建売住宅を買う
住宅には、建売住宅と注文住宅の2つの種類が存在し、建売住宅を選択することで、建売住宅も選択肢に入れることで安価に購入できる場合があります。
建売住宅では、注文住宅と比較して、値引き交渉が容易です。建売住宅は既に完成しており、売主は早急に販売を進めたいと考えています。そのため、長期間にわたって売れ残った物件については、販売価格の3%程度の値引きが行われることがあります。
また、建売住宅は、設備や材料などが大量に発注されているため、注文住宅に比べて安価に提供される傾向があります。
特殊物件を買う
過去に事故やトラブルがあった物件は、購入希望者にとって避けるべき物件と捉えられ、相場よりも安く購入することができる傾向があります。長く住む物件であればなおさらです。
もし、そういった物件ごとの特殊事情を気にしないようであれば、お得に物件を手に入れることができます。
しかしながら、特殊な物件の購入を検討する場合は、建物の状態や周囲の環境に問題がないかどうかを、事前に調査しておくことが非常に重要です。
また、不動産会社や専門家のアドバイスを仰ぎ、自己判断だけに頼らないようにしましょう。そうすれば、より安心して物件を購入することができます。
希望の条件を緩和する
物件探しにおいて、こだわり条件が多いほど、予算を超過しやすくなります。
そのため、譲れる条件や譲れない条件を整理し、妥協可能な条件から見直すことをおすすめします。
具体的には、自分にとって重要な条件を明確にし、必要性や優先順位を考慮して整理することが大切です。また、譲れる条件については、妥協できる範囲を考えることで、予算オーバーを防ぐことができます。
このように、こだわり条件を整理することで、無理なく理想の物件を見つけることができます。
おすすめとしては、まず必ず譲れない最低限の条件の物件を見つけ、その相場感を把握、その語に、優先度が高い条件を足していく相場を測っていく方法です。
そうすることで、「このぐらいの設備ならこのくらいの費用がかかるから、妥協しよう」等、後悔せずに家を選ぶことができます。
家を安く買いたい人への注意点
どういった事情があるにしろ、安い物件には必ず事情があります。
家を紹介された際は、不動産会社の説明をよく聞き気になる点や、自分のこだわっているポイントは必ず明確にするようにしましょう。
それでは空き家を購入するポイントについてまとめていきます。
空き家を買うなら空き家バンクを利用しよう
年々増加している空き家は倒壊や治安の悪化などのリスクがあることから、2014年からは法律により空き家を放置できなくなりました。
放置しているとペナルティが課せられるので、空き家を手放したいと考える所有者が増えています。
空き家を購入したい方にとっては、とてもよいタイミングだと言えるでしょう。
＜空き家バンクとは＞
激安で市場に出回ることも多い空き家ですが、不動産会社での取り扱いがないこともあります。
そこでおすすめなのが、空き家バンクです。
空き家バンクとは自治体が主体となって運営しているもので、空き家を所有している人と空き家を探している人が登録し、空き家の情報を提供するサービスです。
自治体が仲介役として、売手と買手、貸手と借手をマッチングさせます。
一見不動産会社と同じようなサービスをしているようですが、運営するのは自治体なので無料で使用することが可能です。
＜空き家バンクのメリット＞
とにかく安く空き家を購入できる
不動産会社を利用すると必要になるのが、仲介手数料です。
（売買価格×3％＋6万円）＋消費税と上限額が定められていますが、物件によっては高額になるケースも珍しくありません。
しかし、空き家バンクなら不動産会社を介さず売手と買手が直接契約を結ぶので、仲介手数料は発生しません。
その分、不動産を購入する費用が抑えられるのでより安く購入できるでしょう。
補助金を受けられる
ほとんどの自治体の空き家バンクでは、補助金や助成金を受け取れます。
建物のリフォーム費用を一部補助してくれるといったものもあるので、購入後のコストも抑えられるでしょう。
利用する空き家バンクの自治体がどのような補助をおこなっているか調べて、積極的に申請することをおすすめします。
多くの空き家情報が見られる
とくに都会から引越して田舎暮らしを始めたい方にとっては、地方の空き家情報をネットで確認できるのでとても便利です。
また、反対に空き家を売りたい人や貸したい人にとっては、より多くの人に物件をアピールできるようになったと言えるでしょう。
＜空き家バンクのデメリット＞
便利な空き家バンクですが、デメリットも存在します。
個人間の契約でトラブルが起きやすい
不動産会社に依頼した場合は、不動産会社がこれまでの取引実績や専門知識をもとに販売価格や契約条件を定めます。
個人間の契約では不動産会社を仲介しないことで仲介手数料はかかりませんが、契約上の不備や交渉のトラブルなどが起こる可能性が高いです。
さらに仲介役がいないことで、長期に渡って解決できないこともあります。
このようなトラブルを避けるために専門家を雇ったり契約をやり直したりして、余計に費用や時間がかかってしまうケースも考えられます。
すべての自治体が空き家バンクを運営しているわけではない
全国的に空き家問題が取りただされていますが、すべての自治体が空き家バンクを運営しているわけではありません。
また、自治体によってサポートの内容も異なることに注意が必要です。
＜空き家バンク以外の選択肢＞
自治体が運営している空き家バンク以外にも、民間企業が空き家情報を紹介するサービスや無償譲渡できる空き家の情報をまとめたサイトなども存在します。
さまざまなサービスを利用しながら、条件に合う空き家を探すとよいですよ。
空き家が安くなる理由と注意点
空き家が安く売りに出されていると魅力的ですが、安くなっている理由が必ずあります。
販売価格のみで購入しあとに後悔のないよう、どのような場合に安くなるのか知っておきましょう。
＜リフォームや修繕する必要がある＞
購入後にリフォームや修繕する必要がある場合、安く売りに出されることがあります。
とくに空き家であれば築年数が経っていることも多いので、安く購入できたとしても、住みはじめてからコストがかかってしまうかもしれません。
水回りの設備を取り替えたり大規模修繕をおこなったりすると、空き家のメリットをあまり受けられないこともあるでしょう。
＜瑕疵物件である＞
瑕疵物件とは物理的・心理的な欠陥がある物件のことを言います。
具体的には、
・法律上の建築基準を満たしていない
・過去に自殺や殺人が起きた事故物件だった
・周辺に火葬場や工場など嫌悪施設がある
などがあげられます。
このような物件は買手を選ぶので、安く販売していることがあります。
＜旧耐震基準の物件である＞
建物は耐久性を確保するために、耐震基準が定められています。
この耐震基準には旧耐震基準と新耐震基準があり、1981年5月31日までは旧耐震基準が適用されていました。
震度5強程度の揺れでも倒壊しない構造として設定されていますが、現在起きている地震の大きさを考えると安心できないかもしれません。
耐震診断を受けたり耐震補強工事をおこなったりして、耐震性を上げる必要があります。
＞＞マンションの耐震基準を知っておこう！マンションを購入するなら気になる耐震性について
＜任意売却の物件である＞
空き家自体の問題ではなく住宅ローンを支払えないなどの理由で、任意売却として売りに出されていることもあります。
売主としても早く売却したいので、大幅な値下げに応じてくれる可能性もあるでしょう。
＞＞住宅ローン返済できないとどうなる？払えなくなる理由と4つの対処法
空き家を購入するときのポイント
最後に空き家を購入するときのポイントをご紹介します。
購入後に後悔しないよう、事前に空き家購入のポイントを知っておきましょう。
＜空き家の情報をよく集めておく＞
ネット上で確認できる情報には、やはり限界があります。
実際に住宅としての機能性が十分かどうか、周辺環境に問題はないか、売却理由はなにかといった細かい情報は現地で確認したほうがよいです。
また、購入後に「建て替えようと思って購入したけど再建築負不可物件だった」「住んでみたら大きな傷や不具合が見つかった」などの問題が見つかった場合、売主とのトラブルは避けられないでしょう。
どちらにとっても気持ちのよい取引ができるように、購入したい空き家は現地に行って情報を集めるようにしてください。
＜空き家取得にかかる税金を知っておく＞
空き家購入には、購入費のほかに取得時や取得後にかかる税金が存在します。
空き家を購入するときは、以下の税金も資金計画に含めるようにしましょう。
・印紙税 売買契約書に貼る印紙として納付する税金
・登録免許税 登記手続きの際にかかる税金
・不動産取得税 不動産を取得したときにかかる税金
・固定資産税 不動産を取得している人に毎年課税される税金
＜リフォーム・修繕費用を把握しておく＞
先ほどもお伝えしたように、空き家はリフォームや修繕が必要なことが多く、それにかかる費用もはじめから考慮しておいたほうがよいです。
費用を把握していないと、リフォームや修繕後に費用が予想以上にかさみ、負担になってしまうことも考えられます。
リフォーム費用を考えると、空き家ではなく新築物件を購入したほうがよい場合もあるでしょう。
＞＞リフォーム費用の相場はいくら？リフォーム時に利用できる制度もチェック！
空き家・家を安く買うための値引き・交渉方法
空き家・家を安く買う値引き交渉方法についても抑えておきましょう。
家の値引きが成功しやすいタイミング
住宅購入にあたり、予算を抑えるために値引き交渉をすることは有効な方法です。例えば、物件価格が2,980万円であれば、80万円や30万円といった整数の数字まで、値引き交渉できる可能性があります。
しかしながら、値引き交渉が成功するためには、適切なタイミングを見極めることが大切です。
具体的には、物件が長期間販売されている場合や、競合する物件が多数ある場合、または季節的な需要が低下する時期など、売主側にとって売り上げを増やす必要性が高まるタイミングであれば、値引き交渉が成功する可能性が高くなります。
不動産の購入において、値引き交渉が成功する可能性が高い条件として、以下の3つが挙げられます。
・段階的に値下げされている物件は、値引き交渉がしやすい傾向があります。
・募集開始または新築から2〜3ヶ月が経過した物件も、値引き交渉が可能となる場合があります。
・売主が不動産会社である場合、その決算期に近づくと値引き交渉がしやすいとされています。
また、値引き交渉をする際には、相手に対して適切なマナーや誠意を持って接することが大切です。こちらの事情を伝えて情報開示したり、どういった事情で物件が販売されているのか聞いたうえで、不動産会社との信頼関係を深めた上で値引き交渉しましょう。
空き家・家を安くしてもらう交渉のコツ
・購入意思を明確に伝える
値引き交渉を成功させるためには、売主側に自分の購入意思をはっきりと伝える必要があります。家を買う意思が強く見える人が、売主にとって魅力的な購入者であることは間違いありません。
住宅購入における理由は人それぞれ異なりますが、親との同居や子供の進学など、強い買いたいという意思を示すことで、値引きに応じてくれる可能性が高くなります。
そのため、値引き交渉をする際には、自分が本当にその物件を欲しいと思っていることを、自分の状況を踏まえ誠意を持って伝えることが大切です。
・ローンの事前審査を行ってから交渉する
ローンの事前審査を済ませていることは、売主側に対して「確実に購入意思がある」ことを示す証明になります。一般的には、住宅購入申込み時に事前審査が行われますが、申込み前でも審査を受けることができます。審査に通ることで、金融機関から住宅購入が可能であることが証明されるといえるでしょう。
そのためローンを利用する場合は、事前審査に通ったことを売主に伝え、値引き交渉を行うことで、より有利な条件で物件を購入することができるかもしれません。売主としても、購入意思が確実である相手に対しては、値引きを考慮する可能性が高くなります。
「住宅ローン、実は仕組みがよくわかってなくて...」そんな方は、下記の記事を参考にしてください。
住宅ローンの新規借り入れを行いたい人に必要な情報をまとめているので参考になれば幸いです。
・現金で購入することを伝える
住宅購入において、現金での購入は、購入者が買う能力や買う意志を示すのに効果的な手段の一つです。住宅ローンを利用する場合、事前審査に通過しても、本審査で落ちる場合があります。本審査に落ちると、契約は白紙となり、売主側は再び買主を探す必要があります。
一方、現金で購入する場合は、購入資金を用意することで確実に購入することができます。また、ローンの審査手続きを省くことができるため、購入手続きがスムーズに進むことが期待できます。
購入資金全額を用意できない場合でも、頭金を多く用意することで値引き交渉の余地が広がります。売主側にとっても、購入意思が確実であり、購入資金を用意している相手には、価格面での配慮が期待できるため、現金での購入意思が伝わることは大きなアドバンテージだといえるでしょう。
まとめ
空き家は安く買えることも多く、購入後にマイホームにしたり空き家をカフェとして利用したりなど、さまざまな活用方法があります。
購入後のトラブルを避けるためにも、空き家が安くなる理由や空き家購入のポイントを押さえて、素敵な空き家を購入してくださいね。
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