- いえらぶ不動産コラム>
- 住まいのノウハウ>
- 定期借地権とは？一般定期借地のメリット・デメリットについても解説！
住まいのノウハウ
定期借地権とは？一般定期借地のメリット・デメリットについても解説！
目次
建物を建てる目的で土地を貸し出す際に、普通借地権と定期借地権という契約に組み込まれる権利があります。
定期借地権にはそれぞれ異なる契約期間や契約方法があり、4種類の定期借地権に区分されています。
今回は定期借地権のひとつである、一般定期借地権にフォーカスをあてて解説します。
利用目的に合った契約を結べるように、それぞれの契約内容をチェックしてくださいね。
そもそも普通借地権と定期借地権の違いってなに？
一般定期借地権の話をする前に、普通借地権と定期借地権の違いについて解説していきます。
普通借地権と定期借地権の大きな違いは、その契約内容にあります。
普通借地権は、契約を更新し続けることでその土地を永久的に利用できる権利です。
契約時には30年以上の契約期間で契約を結び、その後更新をおこなうことで土地を借り続けられるというものです。
地主が契約を解除したくても、正当な理由がなければ一方的に契約を解除することはできず、更新しなくてはなりません。
それに対し、定期借地権は契約時の期間が経過したらその土地を地主に返還しなくてはなりません。
契約方法も異なり、普通借地権の場合は契約方法に制限はありませんが、定期借地権は書面でないと契約することはできません。
事業用定期借地権の場合は公正証書でおこなわなければならないため、定期借地権のほうが公正性は高くなるでしょう。
定期借地権の種類
定期借地権は大きく分けて「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付き借地権」「一時使用目的」の4種類です。
それぞれ契約期間や使用目的、契約終了時の土地の返還方法が異なるため、目的に合わせてどの定期借地権を利用するかよく検討する必要がありますよ。
以下でくわしく解説します。
＜一般定期借地権＞
一般定期借地権は50年以上の長期間、土地の使用ができる借地権です。
契約更新や、期間が延長されることはなく、建物の買い取り請求権もありません。
契約満了時には、土地を更地にした状態で賃主へ返還する必要があります。
しかし、契約更新や延長はできませんが、新たに一般定期借地権の契約を結ぶことは可能です。
また、一般定期借地権には利用目的の制限がないため、事業用や居住用などの利用目的に左右されずに土地を利用することができます。
しかし、一般定期借地権の場合、書面によって契約を交わさなければならないため、書面によらず契約した際には無効となることに注意してください。
＜事業用定期借地権＞
事業用定期借地権とは、事業用の建物を使用することを目的とした借地権です。
使用用途が事業用の目的に限られるため、居住用の建物を所有する目的には使用できません。
一般定期借地権との違いとしては、事業用借地権は公正証書によって契約しなければなりません。
公正証書によらず、契約した場合は無効となることに注意してください。
契約期間は、10以上50年未満となり、その中でも、契約期間が10年以上30年未満の場合と、30年以上50年未満の場合で契約内容が少々異なります。
・10年以上30年未満の契約期間
契約期間を10年以上30年未満と定めて契約した場合、一般定期借地権と同様に契約更新や建物の買い取り請求権がなく、契約満了時には土地を更地にして返還しなければなりません。
・30年以上50年未満の契約期間
30年以上50年未満の契約期間と定めた場合、上記の10年以上30年未満と定めて契約した場合とは異なり、契約更新と建物の買い取り請求権が可能です。
そのため、それを認めないという特約を付け加えなければ、これらの規定を排除することはできません。
＜建物譲渡特約付き借地権＞
建物譲渡特約付き定期借地権とは、契約期間が満了になった際に土地の借主が建てた建物を賃主に売却するという特約がついた借地権です。
契約が満了になった時点で当然ながら借地権が消滅し、借主が所有していた建物は賃主のものとなります。
しかし、賃借者から引き続き建物の使用を請求された場合、今度は建物の賃借者となり、契約期間の定めがない賃貸借契約が成立したものとみなされます。
建物譲渡特約付き借地権には使用目的に制限はありませんが、公正証書によって契約しなくてはならないため、口頭や公正証書以外の書面での契約は成立しないことに注意してください。
契約期間は30年以上となります。
＜一時使用目的＞
一時使用目的は、10年未満の契約が可能で、場合によっては1年などの短期間で契約することができます。
たとえば、駐車場工事に伴い臨時で使用する駐車場として使用するなど、あくまで一時的の場合にのみ使用される契約方法です。
ほかの定期借地権が最低10年以上の契約となっているため、土地を貸したいけど長期間は困るという場合には、この契約方法が使われます。
また、一時的でも建物を建てることは可能なため、借地借家法が適用されないように注意し、契約書に一時的に使用する目的と明確に記載することが必要です。
一般定期借地権のメリットやデメリット
一般定期借地権の一番のメリットは、利用者にとって利用目的の制限がない点でしょう。
事業用や居住用などに左右されずに土地を使用できるため、自由度が高い点は魅力的といえます。
また、一般定期借地権は契約期間が最低でも50年以上となっているため、安心して建物を建てて使用することが可能です。
賃主としても土地に建物が建てば、固定資産税の節税効果も期待できるでしょう。
ほかにも、賃主は建物を買い取る必要がなく、建物を解体する費用も必要ありません。
それに加えて、土地を更地にして返還されるため、次の借主をすぐに探せる点はメリットと言えます。
一方、一般定期借地権のデメリットとしては、契約更新ができない点でしょう。
契約更新をするには、もう一度契約を結びなおすことで引き続き土地の使用が可能です。
また、契約期間が最低でも50年以上というのが短期的な土地活用には向いていないため、利用者の使用方法によっては、デメリットになり得ることもあるでしょう。
＜定期借地権を借りる際にかかる費用＞
定期借地権の地代は都道府県やエリアによって異なりますが、固定資産税評価額の約5～8％が目安と言われています。
一般的に定期借地権の地代は、更地の土地価格をもとに決められます。
参考とする更地の価格は、固定資産税評価額または時価・路線価で計算され、最終的には不動産鑑定士による査定で決められます。
また、契約時には地代とは別に、土地価格の約20%の保証金を支払う必要がありますが、契約満了時に問題がなければ、全額戻ってくる場合があります。
具体的な定期借地権にかかる費用については、まずは不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
まとめ
今回は、定期借地権の種類と一般定期借地権のメリットやデメリットについて解説しました。
定期借地権は契約内容や期間が異なるため、事業用や居住用など使用する目的によって契約方法が異なります。
どのように使用したいかについてよく検討したうえで、事業計画または、ライフプランに合う契約を結ぶ必要があるでしょう。
いえらぶでは、全国各地の土地を多数掲載しています。
建築条件なしの物件や、日当たりが良い物件などさまざまな土地をご紹介しています！
便利なマップ検索での土地探しも可能で、理想の土地探しのサポートをします。
土地探しはいえらぶにおまかせください！
いえらぶでは物件や不動産会社の口コミを見て比較できます。
よりクリアな情報から、あなたにぴったりの
いい家を選んでみませんか？
「いい家」を探す
