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- マンション経営の初期費用や始め方とは？
目次
どちらもうまく経営すれば安定した収入となるため、始めたいと考えている方も多いのではないでしょうか？
しかしながら、マンション経営は賃貸物件となるマンションを購入したり、投資用ローンを組んだりなど、始めるために費用がかかるものです。
そのため、マンション経営を始めることに不安を覚える方も多いでしょう。
そこでこの記事では、マンション経営の仕組みや始め方、マンション経営のメリット・デメリットについてご紹介します。
マンション経営とは
マンション経営は、所有しているマンションを賃貸に出し利益を得るビジネスです。
マンションの管理や入居者の募集などは管理会社に委託できるので、サラリーマンの副業としても人気があります。
ここでは、マンション経営がアパート経営とどう違うのか、マンション経営を始める前に必要なことなどを解説します。
＜アパート経営との違い＞
マンション経営と同様に、土地活用としてメジャーなのがアパート経営です。
どちらも、賃貸物件を入居者に貸し出すことで収入を得るので、同じようなイメージを持っている方も多いかもしれません。
しかしアパート経営に比べて、マンション経営のほうが収益性は高いと言えるでしょう。
なぜなら、マンション一棟を経営する場合アパートよりも部屋数が多いので、その分家賃収入が多くなる可能性があるからです。
さらに、マンションのほうが駅の近くや商業施設が集まる場所に立地していることが多く、アパートよりも防音性や耐震性が優れていることもあげられます。
そのため、マンション経営のほうが資産価値が高い土地活用方法となります。
＜マンション経営の仕組み＞
マンション経営は、基本的に入居者が毎月支払う家賃収入によって成り立ちます。
一方でスムーズな経営のために、管理会社に払う委託管理費用やローンの返済、固定資産税といったコストが発生します。
このようなコストを家賃収入から差し引いても収益を得られるように、どのようなマンションを購入するのか、どのような入居者をターゲットにして経営するのかなど、マンション経営の初期段階から戦略を立てなければなりません。
＜マンション経営を始めるために必要なこと＞
マンション経営は、特別な資格が必要ではありません。
経営するマンションが用意できるのであれば、誰でも始めることは可能です。
しかし、健全なマンション経営をおこなうためには、ある程度資金を所有していることが重要です。
マンション経営はランニングコストがかかるうえ、始めればすぐに利益が得られるわけではありません。
しばらくは赤字状態でも、黒字になるまで経営を維持する必要があるでしょう。
経営を数か月は維持できるように、資金に余裕をもって始めることが大切です。
マンション経営の始め方
マンション経営の始めるために初期費用や経営のポイント、始めるまでの流れを知っておきましょう。
＜マンション経営の利回り＞
マンション経営において、どれくらい収益があるのかを考えることは重要です。
そこで、実質利回りを意識することがおすすめです。
実質利回りとは管理費や税金などの費用を考慮し、投資額に対しどれくらいの額を回収できるかを表した割合のこと。
実質利回り＝ （1年間の満室家賃収入 －1年間の維持管理経費 ）÷（不動産の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費）×100
マンション経営は、一般的に実質利回りが10％と言われています。
利回りを参考に、手元に利益がいくら残るのかを計算してみましょう。
＜マンション経営の初期費用＞
マンションは建築コストが高いので、経営の初期費は高くなる傾向にあります。
具体的には、以下の種類の費用が必要になります。
・マンションの購入費用
・不動産取得税
・印紙税
・仲介手数料
・登記費用
・ローン手数料
・管理委託手数料
・固定資産税や都市計画税
＜マンション経営の始め方＞
マンション経営をスムーズに始めるために、マンション経営の基本的な流れを把握しておきましょう。
①なぜマンション経営をするのか明確にする
マンション経営をする理由は人それぞれです。
収入減の確保や節税対策など、目的によって経営の方向性が異なるので、マンション経営の目的をあらかじめ明確にしておきましょう。
②不動産会社と購入したいマンションを決める
経営したいエリアやマンションの予算を決め、経営するマンションを探します。
希望するマンションが決まれば不動産会社に連絡し、内覧や現地調査をします。
マンションがある地域の雰囲気や治安、周辺の賃貸物件の条件などを収集し、家賃設定やターゲット層を決定します。
③ローンの申し込みをする
ローンを借り入れる場合は金融機関で事前審査を受け、その後本審査がおこなわれます。
マンションの資料や本人確認書類など提出書類が多いので、早めに用意しておくようにしましょう。
④売買契約を結ぶ・引き渡し
重要事項説明を受け、マンションの売買契約を結ぶ際に手付金を払います。
そして、マンションの引き渡し時に残りの代金の支払いをし、晴れてマンション経営が始めれられます。
マンション経営のメリットとデメリット
マンション経営は収入が得られるというメリットのほかに、さまざまなデメリットやリスクが存在します。
デメリットやリスクを知り、事前に対策を立てておきましょう。
＜マンション経営のメリット＞
マンション経営のメリットとしては、やはり安定した収入が得られることではないでしょうか。
入居者は毎月家賃を支払う必要があるので、一定額の安定した家賃収入が得られることになります。
入居者がいる限り家賃収入が入り続けるため、長期的な収入も期待できるでしょう。
また、サラリーマンがマンション経営をしているような場合では、マンション経営で赤字になったとしても損益通算ができます。
損益通算で税金の還付を受けることが可能なので、大きなメリットと言えるでしょう。
＜マンション経営のデメリット＞
マンション経営のデメリットは、上記でお伝えしたように多額の初期費用がかかることです。
初期費用がかかる分、多額の借金になってしまう可能性があることも理解しておきましょう。
また、マンション経営には以下でご説明するように、さまざまなリスクがあります。
＜マンション経営のリスク対策＞
①空室リスク
部屋がどれくらい埋まるかということは、マンション経営において重要です。
マンション経営は家賃収入がメインとなるので、空室が出てしまうと収益が発生しません。
空室が続く間も毎月ローンを返済していかなければならないので、経営が難しくなってしまうこともあるかもしれません。
そこで、空室リスクに対してきちんと対策をしておきましょう。
マンションの内覧時から、周辺の競合物件の情報や賃貸の需要があるかどうかなど、十分にリサーチします。
空室が続くようであれば、家賃や敷金、礼金の設定も見直しましょう。
その際には、値下げをしても収益が得られるかに配慮して、金額を決定してくださいね。
②家賃滞納リスク
入居者のなかには、家賃を滞納してしまう方もいます。
家賃を滞納されてしまうと収入が減少するだけではなく、新たな入居者を募集することもできません。
そのため家賃滞納リスクは、未然に防ぐことが大切です。
入居申込書を見て、「支払い能力に問題はないか」「頻繁に転職や離職をしていないか」などを確認しましょう。
まとめ
マンション経営は収入減になりますが、失敗してしまうのではないかと不安な方も多いです。
確かにマンション経営は必要な初期費用が多かったり、さまざまなリスクが存在するので、事前の準備が重要になってきます。
無理のないマンション経営ができるように、事前に対策をしておきましょう。
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Writer この記事を書いた人
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