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- 土地の売却時にかかる税金の種類と金額はいくら？税金の負担を軽減できる特例とは
目次
土地の売却をお考えの方のなかには、「土地を売却したいけど税金がいくらかかるのかわからない」と悩んでいる方も多いのはないでしょうか？
土地の売却は誰もが経験することではないので、税金のことについてよくわからないと不安になるのも当然です。
しかし、土地の売却では「どれくらいの値段で売却できるのか」と同様に、「どれくらいの税金（支出）がかかるのか」ということも考えなければなりません。
そこでこの記事では、土地の売却をする際に発生する税金の種類や金額、利用可能な特例などをご紹介します。
土地を売却予定の方は、ぜひ参考にしてください。
土地の売却時にかかる税金の種類
土地の売却にかかる税金には、大きく分けて3つあります。
ここでは、税金の種類や納税スケジュールなどを見ていきましょう。
＜所得税＞
土地を売却すると、売主から購入代金を受け取れます。
ここから、仲介手数料など売却にかかった経費や、土地の取得費などを差し引いた額を譲渡所得といいます。
この譲渡所得がプラスだった場合、売主は利益を得たことになるので、税金を納めなければなりません。
その納める税金の一つが所得税であり、土地を所有していた期間によって税率が異なります。
土地の保有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得として税率15％、5年以下の場合は単位譲渡所得として扱われ、税率は30％です。
この保有期間は土地を取得した次の日から、売却した翌年の1月1日までを指し、税率が2倍も変わるので注意しましょう。
所得税は、土地を売却した翌年の2月16日～3月15日に支払います。
＜住民税＞
住民税も所得税と同じように、売却で利益が出た場合に払う税金です。
こちらも保有期間で税率が異なり、5年を超える場合は5％、5年以下の場合は9％で課税されます。
所得税と違う点は納税する時期で、所得税を確定申告したあと、5月ごろに納付書が届きます。
そこから、一括払いか4回の分割払いかを選択し納税する流れです。
所得税とは時期が異なるので、住民税も忘れないように注意しましょう。
また、所得税と住民税を合わせて譲渡所得税と呼び、それにくわえて復興特別所得税が課せられます。
復興特別所得税とは、東日本大震災の復興費用のために創設されたもので、2037年まで課税されることが決定しています。
復興特別所得税も不動産の保有期間によって税率が異なり、長期譲渡所得であれば0.315％、短期譲渡所得の場合は2.1％です。
それでは、以下で1,000万円の土地を売却した際に、売却益に対して税金がどれくらいかかるのか計算してみましょう。
土地の購入価格：1,000万 購入にかかった経費：30万 保有期間：6年
土地の売却価格：1,500万 売却にかかった経費：35万
1,500万―（1,000万+30万+35万）＝435万
譲渡所得は435万円と求められたので、これから納税額を計算します。
保有期間が5年を超えているので、
565万×20.315％（内訳：所得税15％+住民税5％+復興特別所得税0.315％）
＝88万4,000円
と計算されます。
＜印紙税＞
もし譲渡所得がマイナスになる場合は、上記の税金は発生しません。
しかし、必ず土地の売却で納税しなければならない税金があります。
それが、印紙税です。
印紙税は契約書に印紙を貼ることで納税する税金で、売買契約書に記載されている金額によって印紙税の金額は異なります。
500万円超え1,000万円以下→5,000円
1,000万円超え5,000万円以下→10,000円
5,000万円超え1億円以下→30,000円
印紙税は、一般的に買主と売主が連帯して納税します。
しかし、税額の負担割合などは自由なので、契約の際には話し合って決めましょう。
＜取得費が不明なときはどうする？＞
上記でお伝えしたように、譲渡所得を求めるためには取得費が必要です。
取得費には土地の購入費や手数料が含まれますが、購入して時間が経っているケースなどでは、取得費がわからないといったことも珍しくありません。
そういった場合は、売却した価格の5％を取得費とみなし、計算しましょう。
土地の売却時の税金を安くするためには
土地の売却では、売却益に応じて納税額が決まります。
つまり土地が高く売れたとしても、その分支払うべき税金が増えてしまうのです。
しかし、条件に当てはまれば特例が適用され、売却時にかかる税金の負担を軽減できるケースもあります。
＜3,000万円控除＞
売却した土地がマイホームがあった土地であれば、居住用財産の3,000万円特別控除が利用できます。
3,000万円特別控除とは、住居用の土地の売却益が3,000万円以下であれば、税金を払う必要がないというものです。
さらに、以下のような条件が設定されています。
・住まなくなって3年目の12月31日までに売ること
・マイホームを解体した場合は1年以内に土地の譲渡契約を結ぶこと
・土地の譲渡契約を結ぶまで貸駐車場などとして利用していないこと
・買手が親子や夫婦など特別な関係でないこと
控除される額が3,000万円と大きいので、適用できるかどうか確認してみましょう。
＜10年超所有軽減税率の特例＞
もしマイホームを解体した年の1月1日時点で保有期間が10年を超えていれば、税率が長期譲渡所得のよりも低くなります。
具体的には、土地の6,000万円以下の部分が14.21%になり、6,000万円を超える部分は20.315%で課税されます。
さらに、この特例は3,000万円控除と併用が可能である点もポイントです。
＜取得費加算の特例＞
土地の売却では、相続した土地を手放したいといったケースもあるでしょう。
そのような場合では、取得費加算の特例が利用できます。
取得費加算の特例は、譲渡所得を計算する際に必要な取得費に、売却した土地の相続税を加算できるというもの。
そうすることで、課税対象額を減らせるので所得税が軽減できるのです。
適用されるための条件には、以下のようなものがあります。
・個人が相続や遺贈、死因贈与によって財産を取得した場合であること
・財産を取得した個人が相続税を納めていること
・相続開始日から3年10ヶ月以内に譲渡していること
土地の相続では相続税が発生し、さらに売却するにも維持するにも税金がかかります。
この取得費加算の特例を利用して、売却時に必要な税の負担を軽減しましょう。
土地を高く売るためのコツ
資産である土地を売却する際には、できるだけ高く売りたいですよね。
しかし手元に残る利益を考慮すれば、高く売ることと同じように、できるだけ支出である税金を減らすことが重要になります。
まずは、上記でお伝えしたような特例が適用されるかを確認してみましょう。
さらに、土地を売却するタイミングを見直してみてください。
売却時の税率は、土地の保有期間によって変わってきます。
もし、もうそろそろ保有期間が5年を超えるというタイミングであれば、売却を少し待つほうがよいかもしれません。
まとめ
土地の売却では、売却益によってかかる所得税や住民税、売買契約を締結するために必要な印紙税などが発生します。
とくに所得税や住民税は、土地の売却で高い利益が出れば出るほど、納税するべき税金も増えてしまいます。
しかし、ご紹介したように条件に合わせて利用できる特例などをもあるので、うまく活用すれば、税金の負担を軽減できるでしょう。
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Writer この記事を書いた人
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